物權(quán)法解答：一房多買、離婚房產(chǎn)到底歸誰？

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物權(quán)法解答：一房多買、離婚房產(chǎn)到底歸誰？ 海南臨高縣房產(chǎn)信息網(wǎng)，能用有限的錢，在臨高買到舒適的房子是我們都希望的夢想。因此，臨高買房掌握什么技巧才不會吃虧呢？

《關(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《司法解釋》）已于2017年3月1日正式實(shí)施?！端痉ń忉尅穼Ｄ腺I房、簽訂合同以及婚姻關(guān)系中的海南房產(chǎn)分割產(chǎn)生直接影響，我們應(yīng)該如何去理解條款中的信息，其中哪些部分是牽扯到我們實(shí)際利益，與我們息息相關(guān)的呢？下面我們來看看專業(yè)人士是怎么解答的。

海南買房過程中常見的買賣糾紛、開發(fā)商一房多賣、以及由于離婚而引起的房屋產(chǎn)權(quán)分割等各種問題，如今都有了更為清晰的指引和解答。

1、在不知情的情況下，海南買房不是通過海南房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)人購買的，該怎么辦？

因?yàn)閷?ldquo;善意取得”，臨高房子仍歸買家所屬。

新《司法解釋》的規(guī)定有一個(gè)重要方面：“善意取得”。意思是說，交易的一方在沒有征得房屋真正產(chǎn)權(quán)人的同意，而擅自作主把臨高房子轉(zhuǎn)讓給了不知情的買家。買家支付房屋款項(xiàng)后，如果真正的產(chǎn)權(quán)人來要回臨高房子。按照《物權(quán)法》的“善意取得”制度，則買家擁有該臨高房子，而產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向賣房的交易人索賠。

何謂善意，“善意”是指不知道“轉(zhuǎn)讓人”無處分權(quán)而受讓了不動產(chǎn)或動產(chǎn)，而動產(chǎn)已經(jīng)交付，不動產(chǎn)已經(jīng)登記（到受讓人名下）。

這里提醒大家要注意的是，除了“無權(quán)處分人”處分了財(cái)產(chǎn)外，“善意取得”還有三個(gè)條件：一是買受人受讓時(shí)出于“善意”，也就是說確實(shí)不知道無權(quán)處分這回事；二是買受人是以合理的價(jià)格有償取得，如果是贈予就不行；三是轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付，對于不動產(chǎn)來說，即已經(jīng)完成了過戶登記。

按理說，無權(quán)處分人是不可能在房管部門順利地將海南房產(chǎn)過戶到他人名下的，之所以會出現(xiàn)這種問題，很可能是無權(quán)處分人曾經(jīng)是有權(quán)處分人，第三人來不及知道或真實(shí)權(quán)利人來不及讓別人知道無權(quán)處分人已經(jīng)成為無權(quán)處分人。比如，兩夫妻感情惡化，商量把夫妻共有的臨高房子賣掉，賣掉后離婚，買受人把房款打進(jìn)了丈夫的賬戶。離婚后，妻子拿不到錢，就會主張前夫無權(quán)處分，而買受人此時(shí)就可主張“善意取得”。

2、夫妻離婚法院把臨高房子判給誰臨高房子就歸誰嗎？

影響并不大，沒拿到房的會有相應(yīng)補(bǔ)償。

新《司法解釋》規(guī)定，如果法院判決準(zhǔn)予離婚，且判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所屬，那么自法院判決生效時(shí)起，房屋的產(chǎn)權(quán)就不再屬于雙方共有，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下，但卻只歸屬于夫妻雙方中的一人。

理論上講，海南房產(chǎn)證上規(guī)定是誰的，臨高房子就是誰的，但國家明確規(guī)定，法院判決生效時(shí)起，物權(quán)就已經(jīng)變動，這是為了操作方便起見。一般的普通家庭，不可能同時(shí)擁有很多套臨高房子，判決書在判決房屋產(chǎn)權(quán)歸某一方的同時(shí)，往往還會同時(shí)規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)的一方必須給予未取得產(chǎn)權(quán)的一方進(jìn)行補(bǔ)償，未取得產(chǎn)權(quán)的一方要及時(shí)行使判決規(guī)定的其他權(quán)利。另外，離婚雙方婚姻存續(xù)期間，確實(shí)只有一套住房，判決其中一方取得產(chǎn)權(quán)對于另一方來說確實(shí)沒什么保障，如果取得產(chǎn)權(quán)的一方確實(shí)拿不出那么多錢來補(bǔ)償未取得產(chǎn)權(quán)的一方，這時(shí)雙方可協(xié)商海南房產(chǎn)不歸某一方所屬，而是仍然維持共同共有的形式，或者改為按份共有。

3、開發(fā)商將臨高房子一房多賣或抵押海南房產(chǎn)，該怎么辦？

海南買房人切記預(yù)告登記。

新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》的規(guī)定，認(rèn)定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。也就是說，只要海南買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押，是無效的！

臨高購房者與開發(fā)商簽訂了臨高購房合同后，一旦開發(fā)商將臨高購房者買的標(biāo)的物向他人設(shè)定了抵押，而開發(fā)商卻破產(chǎn)了，這個(gè)取得抵押權(quán)的他人是享有優(yōu)先權(quán)的，臨高購房者的合同訴訟可以勝訴，卻無法得到執(zhí)行，因?yàn)槲餀?quán)優(yōu)先于合同權(quán)利。而《物權(quán)法》和《司法解釋》規(guī)定的預(yù)告登記制度直接排除了設(shè)立新的抵押權(quán)的可能性。

海南買房過程中，常見的糾紛主要集中在以上3點(diǎn)。在海南買房時(shí)，為了防止開發(fā)商一房多賣而侵害自己的利益的現(xiàn)象發(fā)生，海南買房時(shí)，要切記預(yù)告登記。只有海南買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押，就是無效的！

海南臨高縣房價(jià)。。。海南臨高買房優(yōu)勢：臨高交通便捷，通高鐵，高鐵直達(dá)海口機(jī)場僅30分鐘。臨高房價(jià)不貴，但是近期有些上漲。目前房價(jià)5-7000元，海景房8-9000元。臨高氣候不錯(cuò)，臨高常年平均氣溫23—24℃，其地理位置決定著臨高受臺風(fēng)影響不大，臨高消費(fèi)好，在臨高可以嘗到豐富的海鮮、水果等食物。

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