瓊海如何預(yù)防二手房買賣存在的法律風(fēng)險(xiǎn)？

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如何預(yù)防二手房買賣存在的法律風(fēng)險(xiǎn)？ 海南瓊海購房，瓊海獨(dú)居特色的民族風(fēng)情。也正是由于海南瓊海獨(dú)一無二的氣候和環(huán)境，才吸引越來越多人來海南瓊海買房。

隨著我國對(duì)海南二手房交易政策的放寬，海南二手房交易市場(chǎng)逐漸繁榮起來。但由于海南二手房的買賣雙方實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)積累的不夠，作為標(biāo)的額較大的不動(dòng)產(chǎn)的買賣，就會(huì)產(chǎn)生不容小視的法律風(fēng)險(xiǎn)。海南二手房的獨(dú)特性又導(dǎo)致在其交易當(dāng)中存在不同于房屋第一手交易的風(fēng)險(xiǎn)，所以買賣雙方應(yīng)了解彼此的風(fēng)險(xiǎn)并加以防范。下面就是關(guān)于購買海南二手房存在的風(fēng)險(xiǎn)和防范的方法，一起來看看吧。

一、購買海南二手房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

由于在海南二手房屋交易過程中，往往存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

（1）來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)

具體說來也就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

比如說，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方把房出售；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自將房屋賣掉；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等。

（2）來自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)

這包括多種情況：

①用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍。

②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議。

③房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)益的。

④房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的。

⑤已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的。

⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的。

⑦用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。

（3）來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。

（4）來自交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)

這是跟買賣其他房屋一樣會(huì)遇到的問題，如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)爭(zhēng)議，那么一方的權(quán)益就會(huì)受到損害。

（5）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

購買海南二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房管局才會(huì)核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。

二、海南二手房買賣的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？

1、必須確認(rèn)房主真實(shí)身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。

因此，對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。

2、必須明確雙方違約責(zé)任

因?yàn)榄偤Ｊ蟹慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。

目前，絕大多數(shù)海南二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。

因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的醉終落實(shí)。

3、必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間

在實(shí)際操作中，買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分，在不同時(shí)間段打給房主。

因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于瓊海市房產(chǎn)過戶的日期，這樣買方有權(quán)利知道瓊海市房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5、買方必須見房主

現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作。即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，醉后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。

理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。

6、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確?；蛐枰M(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

瓊海買房?jī)?yōu)勢(shì)：瓊海官塘溫泉在海南礦泉普查中定為Ⅰ級(jí)，是難得的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療熱礦水。其礦水溫度70℃-90℃，富含偏硅酸和氟，還含有鍶、溴、碘、鋰等多種有益人體的微量元素，屬低礦化度、低鐵、腐蝕性弱的氟硅熱礦水。實(shí)驗(yàn)還測(cè)明，該化學(xué)類型的熱礦水，微溫(30℃到40℃)沐浴對(duì)人體有鎮(zhèn)靜作用，高溫(40℃到45℃)沐浴對(duì)人體有興奮刺激作用;飲療可改善人體循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)人體新陳代謝，對(duì)神經(jīng)衰弱、失眠、高血壓、心血管疾病、風(fēng)濕病、腸胃病均有療效，水中偏硅酸含量高、對(duì)皮膚有收斂作用，堪為美容佳品。，瓊海市樓盤

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