海南購(gòu)房技巧|對(duì)物業(yè)公司不滿意能換嗎？業(yè)主該如何更換？

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對(duì)物業(yè)公司不滿意能換嗎？業(yè)主該如何更換？ 西海岸樓盤(pán)，西海岸買房時(shí)，大家醉關(guān)心的往往是西海岸房?jī)r(jià)、樓層、價(jià)格和戶型，而忽略了其他要素。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)遍布海南新房小區(qū)，但是物業(yè)的質(zhì)素良莠不濟(jì)，面對(duì)自己小區(qū)的物業(yè)無(wú)作為或者各種矛盾不斷升級(jí)，你是選擇忍耐還是選擇毅然的換掉物業(yè)呢？今天小編就整理出，如何在合法的情況下，將不合格的物業(yè)更換掉。

一、是否能更換其他物業(yè)管理公司

能，業(yè)主有權(quán)更換或選擇物業(yè)公司，根據(jù)《物權(quán)法》第81條、82條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

二、如何更換物業(yè)管理公司

1、有業(yè)主大會(huì)的情況下

業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)予終止。如果小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)，則可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

2、無(wú)業(yè)主大會(huì)，如何更換物業(yè)

《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。單從字面意思理解，似乎業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)更換物業(yè)，只有全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式才能行使此項(xiàng)權(quán)力。但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的其他規(guī)定，業(yè)主可以授權(quán)業(yè)委會(huì)做出某些決定。                            

小區(qū)物業(yè)醉終須由業(yè)主決定，但業(yè)主的選擇必須通過(guò)統(tǒng)一的渠道形成合意才具有可執(zhí)行力。對(duì)此問(wèn)題，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式作出表決，也可以委托業(yè)委會(huì)決定。業(yè)主可以在《管理規(guī)約》等章程中詳細(xì)約定業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的權(quán)限和分工，將自己不便行使的權(quán)利托付給業(yè)委會(huì)。也就是說(shuō)業(yè)主有權(quán)選擇通過(guò)何種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利，這也正體現(xiàn)“業(yè)主自治”的精髓。因此，誰(shuí)有權(quán)更換物業(yè)，需要根據(jù)《管理規(guī)約》等章程來(lái)確定。

很多業(yè)主還不了解業(yè)主委員會(huì)的重要作用，業(yè)主委員會(huì)它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。很多人覺(jué)得業(yè)主委員會(huì)和自己沒(méi)有太大的關(guān)系，對(duì)于是否成立業(yè)主委員會(huì)也并不積極。成立業(yè)主委員會(huì)是集合個(gè)人力量為集體力量外，更大的好處在于能夠自己管理自己的物業(yè)。在出現(xiàn)物業(yè)糾紛或者需要更換物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的重要作用就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

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