海南與中介簽訂居間合同的五大要點(diǎn)！很重要！

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與中介簽訂居間合同的五大要點(diǎn)！很重要！ 東海岸房?jī)r(jià)，能用有限的錢(qián)，在東海岸買(mǎi)到舒適的房子是我們都希望的夢(mèng)想。因此，東海岸買(mǎi)房掌握什么技巧才不會(huì)吃虧呢？

目前，在東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)二手房市場(chǎng)上委托中介公司提供中介服務(wù)促成買(mǎi)賣(mài)雙方交易已是慣例。但是在眾多東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)房地產(chǎn)案件中也有相當(dāng)一部分是由中介方不規(guī)范服務(wù)或中介方權(quán)利、義務(wù)的不明確而導(dǎo)致的。所以對(duì)中介方的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)應(yīng)在簽訂《居間合同》時(shí)進(jìn)行必要的明確，以便于東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)購(gòu)房者防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、中介經(jīng)紀(jì)報(bào)酬的支付主體和條件要明確

根據(jù)《合同法》規(guī)定，中介方促成交易的，有權(quán)要求委托人支付中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)。在這方面有兩點(diǎn)需要注意：

首先，要在《居間合同》中明確中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)支付的主體是買(mǎi)方還是賣(mài)方。如果委托方特別要求“到手價(jià)”的話就需要與中介方書(shū)面約定清楚：促成交易后免收中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)或由對(duì)方支付，以免將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議。

其次，對(duì)中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)的支付條件要約定明確，原則上是在中介方促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)支付。如中介方與委托方另有約定的，從其約定。鑒于房屋交易過(guò)程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就支付哪一步的中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)。

二、中介方的法律地位和責(zé)任要明確

在很多中介公司參與東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)二手房買(mǎi)賣(mài)的案例中，經(jīng)常會(huì)碰到兩種現(xiàn)象：

一是在交易過(guò)程中中介方要求委托方支付一筆定金，并稱該定金是對(duì)方要求的，如果一方反悔，可對(duì)反悔方適用“定金法則”；但往往買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛后才發(fā)現(xiàn)該筆定金因種種原因中介方并未實(shí)際交付買(mǎi)賣(mài)一方，導(dǎo)致定金未實(shí)際交付不發(fā)生法律效力，使支付定金方無(wú)法利用“定金法則”追究對(duì)方的違約責(zé)任。

另一常見(jiàn)現(xiàn)象就是買(mǎi)賣(mài)雙方的聯(lián)系方式互不知曉，有關(guān)信息均由中介方轉(zhuǎn)達(dá)，當(dāng)一方有違約行為時(shí)，委托方很難行使通知、催告等權(quán)利，醉終可能會(huì)給委托方追究對(duì)方違約責(zé)任造成很大困難。

上述現(xiàn)象的產(chǎn)生，歸根結(jié)底是對(duì)中介方的法律地位及責(zé)任約定不明確。因此建議在《居間合同》上針對(duì)中介方增加相應(yīng)約束條款。

比如：中介方有按規(guī)定時(shí)間轉(zhuǎn)達(dá)有關(guān)信息或轉(zhuǎn)交定金的義務(wù)，如未按約履行此義務(wù)的則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任或索性由買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司三方確定中介方是雙方之代理人，有關(guān)定金、信息的轉(zhuǎn)送由中介公司代為履行，即中介方收到即視為對(duì)方收到，這樣就有利于對(duì)合同的履行和違約責(zé)任的追究。

三、中介方設(shè)置的違約條款應(yīng)謹(jǐn)慎審查

目前，各大中介公司采用的均為自制格式合同，在這些合同中中介公司常常會(huì)給委托方設(shè)置一些違約條款。

一般有以下兩類：

一類是針對(duì)中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或遲延支付中介報(bào)酬的違約責(zé)任。

另一類是針對(duì)委托方要求解除買(mǎi)賣(mài)合同或雙方協(xié)議解除買(mǎi)賣(mài)合同的，則中介公司除收取固定中介報(bào)酬外，仍會(huì)要求委托一方或雙方另行支付相當(dāng)于中介報(bào)酬的違約金。

對(duì)此，司法實(shí)踐中認(rèn)定這類違約條款“加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”且有強(qiáng)制交易之嫌，故會(huì)認(rèn)定其無(wú)效。但也有人認(rèn)為此條款是在“意思自治”的基礎(chǔ)上訂立，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效條款。所以，對(duì)于第二類違約條款的設(shè)定，委托方應(yīng)謹(jǐn)慎審查，以免騎虎難下。

四、中介方代收房款應(yīng)當(dāng)心

對(duì)于由中介公司代收房款的約定，東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)購(gòu)房者應(yīng)慎重考慮。如實(shí)在需要中間人代收房款的應(yīng)盡量尋找公證處或律師事務(wù)所參與監(jiān)管。

五、中介方服務(wù)內(nèi)容與中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)應(yīng)明確

東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)購(gòu)房者在簽訂《居間合同》時(shí)應(yīng)盡量參照相關(guān)法律規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容來(lái)確定中介方的中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)，對(duì)于超出標(biāo)準(zhǔn)范圍的收費(fèi)，東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)購(gòu)房者有權(quán)拒絕。

海南樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：2017年?？谕恋毓?yīng)集中在東海岸，東海岸也吸引了一些知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，2016年11月30日萬(wàn)達(dá)集團(tuán)touzi500億打造第16座萬(wàn)達(dá)城簽約落戶東海岸，這個(gè)也給東海岸帶來(lái)了優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)城今年7月已被融創(chuàng)收購(gòu)，按照之前的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)城將打造一條沿海的酒吧街、娛樂(lè)廣場(chǎng)、美食街、生態(tài)公園、酒店群等，一旦這些規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，東海岸將成為?？谧碇匾膴蕵?lè)中心，真正的不夜城。，東海岸國(guó)家旅游度假區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)。

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