海南簽二手房買賣合同，關(guān)于貸款條款該如何約定

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購(gòu)買海南二手房選擇向銀行貸款的，在貸款條款中存在著很容易被忽視的兩個(gè)事項(xiàng)，一個(gè)針對(duì)賣家，另一個(gè)針對(duì)買家。如果買賣雙方簽約時(shí)不加防范，若遭遇貸款不順利時(shí)，就極可能引發(fā)糾紛。那么，在買賣海南二手房約定貸款條款時(shí)要注意哪兩個(gè)事項(xiàng)呢？

一、對(duì)貸款次數(shù)及貸款時(shí)間沒有約定或約定不明的

在海南二手房買賣交易中，作為出賣人，首先考慮的就是如何以醉快速度拿到全部房款，尤其是那些準(zhǔn)備通過賣房改善住房需求者，其在賣房的同時(shí)還往往在海南買房，此類換房族往往著急回款去交納海南購(gòu)房款。在這種情況下，貸款如果受阻，事情會(huì)變得很麻煩。

對(duì)于銀行貸款，我們應(yīng)該有一個(gè)預(yù)期認(rèn)識(shí)，那就是貸款存在審批通不過的可能。

貸款審批通不過的原因有多種，如買受人征信存在問題、銀行額度受限、貸款政策調(diào)整等等。

還存在一種情況，即海南購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)雖然被銀行受理并通過，但是額度卻進(jìn)行了調(diào)低，此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)海南購(gòu)房人需要向第二家甚至更多家銀行申請(qǐng)貸款的情況。在這種情況下，海南購(gòu)房人每做一次貸款申請(qǐng)，獲取貸款的時(shí)間自然就會(huì)延長(zhǎng)。

海南購(gòu)房人在向一家銀行申請(qǐng)貸款被拒后，能否再向另外的銀行申請(qǐng)貸款？如果再次被拒，能否再次申請(qǐng)調(diào)換銀行？

上述問題，多數(shù)房屋買賣的雙方在簽訂協(xié)議時(shí)會(huì)很少考慮到，如果買受人提出的貸款申請(qǐng)順利獲批，雙方皆大歡喜，但如果買受人向第一家銀行申請(qǐng)貸款被拒，再向第二家申請(qǐng)，出賣人可能就不同意。

作為出賣人，應(yīng)如何防止和避免這種情況的發(fā)生？

在合同中約定。買賣雙方可以在合同中明確約定貸款次數(shù)限制或貸款時(shí)間限制，比如“買受人應(yīng)在幾日內(nèi)向銀行申請(qǐng)貸款”、“貸款醉多不得超過兩次”、“在某日前，如出賣人不能收到買受人的貸款，買家有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款”等。如此，一旦發(fā)生貸款不順利的情形，雙方就能按合同設(shè)定的條款進(jìn)行處理。

司法實(shí)踐中，對(duì)貸款次數(shù)及貸款時(shí)間沒有約定或約定不明的處理，認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)是以過戶時(shí)間作為買受人通過銀行貸款審批的時(shí)限。

雙方在買賣合同中并沒有對(duì)貸款次數(shù)及貸款時(shí)間予以明確約定，但雙方明確約定以買受人向銀行申請(qǐng)貸款的形式支付，由于銀行是否批準(zhǔn)貸款、貸款審批后何時(shí)放款并不以當(dāng)事人的意志而轉(zhuǎn)移，買受人可以確定的環(huán)節(jié)在于備齊貸款申請(qǐng)資料，及時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款，并以自身?xiàng)l件通過銀行的足額貸款審批。

即使雙方未就銀行貸款何時(shí)發(fā)放至出賣人帳戶作出約定，仍須對(duì)買受人獲得銀行貸款審批作出必要的限制，否則將會(huì)產(chǎn)生買受人怠于履行合同義務(wù)，使買賣合同關(guān)系處于懸而不決的狀況。

二、對(duì)不能取得貸款時(shí)的處理沒有約定的

如前所述，貸款可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因不獲批準(zhǔn)，有時(shí)調(diào)換銀行后就能獲批，但是也存在調(diào)換多家銀行均未能獲批的情形。若此時(shí)出賣人在整個(gè)買賣交易中不存在違約情形，此時(shí)就需要買家來解決貸款審批通不過的問題。

在這種情況發(fā)生后，可能會(huì)有買受人主張，貸款未能獲得通過的原因在于銀行，而非自身原因，因此不能算己方違約，雙方應(yīng)該解除合同，互不追究責(zé)任。

通過貸款海南購(gòu)房只是買受人籌集房款的一種方法，于出賣人而言，無論買受人通過何種方法籌集房款，買受人都有義務(wù)付款。而且事先如果沒有特殊協(xié)商和約定，在海南二手房買賣書面合同或補(bǔ)充協(xié)議中，通常會(huì)約定如果貸款不成，買受人有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款的條款。

對(duì)于這一事項(xiàng)，很多買受人在簽約時(shí)根本就沒有留意，或者雖然進(jìn)行了留意，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項(xiàng)約定。一旦貸款出了問題，買受人才重視此事，

若買受人能夠籌集到款項(xiàng)的話則交易能夠順利進(jìn)行，若不能夠籌集到款項(xiàng)，就會(huì)陷入違約的境地。此時(shí)，如果交易房屋遇漲，出賣人可能會(huì)在不追究買受人違約責(zé)任的前提下解除合同。如果交易房屋遇跌，出賣人可能就不會(huì)同意買受人毫無責(zé)任解除合同，買受人就會(huì)比較尷尬和被動(dòng)。

作為買受人，應(yīng)如何防止和避免這種情況的發(fā)生？

建議一：買受人如果確認(rèn)自己只能通過貸款海南購(gòu)房，貸款不能獲批且不能籌集房款時(shí)，醉好在簽訂合同時(shí)，要求增設(shè)一個(gè)解除協(xié)議的條款，明確“在不能取得貸款時(shí)買家有權(quán)提出解除合同，并約定不承擔(dān)責(zé)任解約，或約定以比較小的違約責(zé)任作為解除條件。

建議二：如果擔(dān)心銀行只批部分貸款額度，不能自籌款項(xiàng)補(bǔ)足房款，那么，在上述“建議一”解除協(xié)議條款中的貸款前面再加兩個(gè)字，約定為“足額貸款”即可。

在當(dāng)事人未約定以現(xiàn)金補(bǔ)足貸款，亦未約定其他補(bǔ)足方式時(shí)。在此種情形下，司法實(shí)踐中認(rèn)為，判斷當(dāng)事人的內(nèi)心真意，不能拘泥于合同文本，應(yīng)結(jié)合社會(huì)一般認(rèn)知及交易慣例，對(duì)合同條文的空白進(jìn)行“補(bǔ)完”，以醉大限度保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。

此種觀點(diǎn)主張，雖然當(dāng)事人沒有約定以現(xiàn)金補(bǔ)足貸款不足部分，但房款支付義務(wù)不同于房款支付方式，具有付款義務(wù)的買受人仍需于過戶期限前支付房款或再次通過貸款審批，否則出賣人即有向買受人請(qǐng)求支付房款之權(quán)利，買受人無法履行時(shí)，出賣人即可適用逾期付款違約條款主張權(quán)利。

即無論當(dāng)事人是否約定以現(xiàn)金補(bǔ)足貸款不足部分，房屋買受人始終負(fù)有在過戶期限前支付房款的義務(wù)，否則將承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。

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