物業(yè)服務(wù):四種模式對業(yè)主的利弊分析

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物業(yè)服務(wù):四種模式對業(yè)主的利弊分析 東方市房產(chǎn)信息網(wǎng)，東方配套都已成熟，環(huán)境宜人，適合養(yǎng)老、度假，在購房前了解海南各區(qū)域優(yōu)勢，有助于置業(yè)者更精確的選擇，找到適合自己的房子。。

物業(yè)服務(wù)可分為四種模式：包干式物業(yè)服務(wù)模式，業(yè)主主導(dǎo)型酬金制物業(yè)服務(wù)模式，業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務(wù)模式，業(yè)主自管物業(yè)服務(wù)模式。下面就為大家來介紹下這四種模式吧。

一、各種物業(yè)服務(wù)模式介紹

1、包干制物業(yè)服務(wù)模式

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在包干制物業(yè)服務(wù)合同中只是約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，但對于物業(yè)服務(wù)費具體怎么使用以及物業(yè)內(nèi)部的具體運(yùn)作方式不做具體約定，也就是說業(yè)主付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定的物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也相應(yīng)提供給業(yè)主固定的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。所以，業(yè)主只是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否到位，不管物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部如何開支費用、如何運(yùn)行管理。業(yè)主付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧，虧盈與業(yè)主無關(guān)。

2、業(yè)主主導(dǎo)型酬金制物業(yè)服務(wù)模式

先說說什么是酬金制。酬金制就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取固定酬金或以服務(wù)小區(qū)的總物業(yè)服務(wù)費做為計提基數(shù)，并按照簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定的計提比例（一般不超過15％）計提，做為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)報酬的物業(yè)服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是拿走固定的酬金或物業(yè)服務(wù)費中約定比例的酬金，物業(yè)服務(wù)的虧盈有業(yè)主負(fù)責(zé)不由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。業(yè)主有權(quán)審定物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)的費用預(yù)決算以及物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也必須按照業(yè)主審定的預(yù)算支出或開銷費用以及按照審定的物業(yè)服務(wù)方案服務(wù)，如在運(yùn)行過程中需要調(diào)整，必須再次得到業(yè)主的審定通過。酬金制與包干制的區(qū)別在于一方面，包干制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧，酬金制是業(yè)主自負(fù)盈虧，另一方面，包干制對業(yè)主來說的內(nèi)部管理過程及費用開銷既不透明，也沒有自主性，而酬金制對于業(yè)主來說，就有了透明性和一定程度的自主性。

無論業(yè)主的自主性有多大，無論是屬于下面介紹的業(yè)主主導(dǎo)型酬金制還是屬于業(yè)主直控型酬金制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須把好一定的原則關(guān)，以保證整個服務(wù)過程不違犯物業(yè)服務(wù)的相應(yīng)法規(guī)規(guī)定，必須保障整個服務(wù)過程中人員、物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的安全性，必須堅持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)理念和服務(wù)準(zhǔn)則，才能對由于物業(yè)企業(yè)自身的管理和服務(wù)不到位或把關(guān)不到位導(dǎo)致的損失負(fù)責(zé)，否則，也就會改變了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)主體地位，變成了掛靠（相關(guān)法規(guī)是不允許掛靠的）或自管性質(zhì)。

業(yè)主主導(dǎo)型酬金制物業(yè)服務(wù)模式，就是只是通過審定服務(wù)方案和物業(yè)服務(wù)費支出預(yù)決算以及對服務(wù)過程監(jiān)督來實現(xiàn)業(yè)主的自主管理，一般不直接參與具體的管理過程和費用支出或報銷的控制過程的酬金制的物業(yè)服務(wù)模式。

3、業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務(wù)模式

業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務(wù)模式就是業(yè)主通過直接參與物業(yè)的具體管理過程和具體的服務(wù)費用支出或報銷的控制的酬金制物業(yè)服務(wù)模式，業(yè)主可以與物業(yè)設(shè)置專門的共管賬戶對物業(yè)費的收支實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同控制，業(yè)主對每一筆支出費用必須簽字物業(yè)才能報銷，業(yè)主也可以參與到物業(yè)服務(wù)中的任何工程和物品的招投標(biāo)或比質(zhì)比價過程中去，而且業(yè)主對服務(wù)過程的建議權(quán)、話語權(quán)也可以增大。這種業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務(wù)模式與業(yè)主主導(dǎo)型酬金制物業(yè)服務(wù)模式相比，前者比后者業(yè)主的自主性更大，更具有控制性。這種物業(yè)服務(wù)模式，因為業(yè)主的參與度較高，可控性強(qiáng)，一般會采用固定酬金形式。

4、業(yè)主自管物業(yè)服務(wù)模式

業(yè)主自管物業(yè)服務(wù)模式，就是業(yè)主自行管理物業(yè)的服務(wù)模式，業(yè)主或業(yè)委會或業(yè)委會下設(shè)的專門機(jī)構(gòu)取代了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過直接招員工或直接分項委托外包服務(wù)企業(yè)（如保潔公司、保安公司、電梯維修服務(wù)公司等）進(jìn)行自行物業(yè)管理和服務(wù)的物業(yè)服務(wù)模式。

二、對業(yè)主的利弊分析

1、包干制物業(yè)服務(wù)模式

好處：對業(yè)主來書比較簡單、容易，只需要對服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管，不需要很多物業(yè)服務(wù)的專業(yè)知識，也不需要耗費很多精力。

壞處：由于服務(wù)過程的不透明，業(yè)主的自主性小，因為沒有深入研究，專業(yè)知識也相對缺乏，業(yè)主可能只是注意到了表面的服務(wù)及已經(jīng)顯化出來的問題或矛盾，沒有注意到潛在的服務(wù)隱患和技術(shù)上的服務(wù)不到位（如房屋，設(shè)施設(shè)備等的優(yōu)化維護(hù)維修及壽命延長維護(hù)等），容易發(fā)生這方面的風(fēng)險。另一方面，因為業(yè)主沒有對管理和服務(wù)深入了解和研究，所以往往在對物業(yè)狀態(tài)的了解上和專業(yè)服務(wù)技術(shù)知識上與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實力地位不對等，往往被物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽著鼻子走，甚至在服務(wù)上和利益上以及法律責(zé)任上吃虧。

2、業(yè)主主導(dǎo)型酬金制物業(yè)服務(wù)模式

雖然相對需要業(yè)主更加專業(yè)和更多的投入，如果能找上一家服務(wù)理念和服務(wù)技術(shù)都不錯物業(yè)服務(wù)企業(yè)來服務(wù)，應(yīng)該效果不錯，業(yè)主既能有一定程度的自主管理，又能學(xué)習(xí)和積累一些物業(yè)服務(wù)的知識，還能享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。但如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不地道，因業(yè)主參與度不夠，監(jiān)督力度不夠，專業(yè)知識不夠，這種服務(wù)模式可能會導(dǎo)致業(yè)主更多更大的損失，因為一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿走了固定酬金或計提比例的酬金，可以只賺不賠，沒有壓力和動力，還有可能通過做假賬，假合同、假價格、假發(fā)票等方式強(qiáng)取或偷取業(yè)主的利益，另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會以物業(yè)服務(wù)費偏低為推脫理由，來降低服務(wù)品質(zhì)，損害業(yè)主利益，甚至更加嚴(yán)重的是，如果業(yè)主對業(yè)委會的監(jiān)督力度不夠，還可能發(fā)生業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相勾結(jié)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的權(quán)益。

3、業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務(wù)模式

壞處是：業(yè)主要投入相當(dāng)大的參與管理的精力，且也還要投入相當(dāng)多的精力去學(xué)習(xí)各種專業(yè)知識和深入了解物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的狀況以及深入了解各種市場行情才能辦到，如果業(yè)主和物業(yè)產(chǎn)生分歧，還可能影響物業(yè)服務(wù)的正常進(jìn)程。

好處是：可以直控整個的物業(yè)服務(wù)過程，有能力的業(yè)主完全可以按照自己的意愿，建設(shè)自己需要的服務(wù)模式，達(dá)到自己想要的理想效果。因為有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會堅持其自己的服務(wù)理念和服務(wù)準(zhǔn)則，相對自行管理來說規(guī)避了很多風(fēng)險，也減少了很多的精力。尤其是，在物業(yè)服務(wù)費的管控以及在專業(yè)服務(wù)、工程及物品的招標(biāo)或采購等方面的控制上更加嚴(yán)格，完全可以守住業(yè)主自己的服務(wù)品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)利益不受任何損害。這種服務(wù)模式，因業(yè)主的參與度高，所以整個過程的透明性更強(qiáng)，對普通業(yè)主的公開度也就可以很高，業(yè)主的可監(jiān)督性也就可以更好。

4、業(yè)主自管物業(yè)服務(wù)模式

目前，采用這種物業(yè)服務(wù)模式的小區(qū)很少，多發(fā)生在物業(yè)規(guī)模很小、物業(yè)服務(wù)費很少的小區(qū)或單幢樓房，因為由于物業(yè)服務(wù)費少，一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)也很少愿意做，另外，不如把付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金用于加大保潔和保安等的力度上。

因為少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險就會加大，業(yè)主投入的精力也會更大，所以，稍微大一點的小區(qū)或者物業(yè)服務(wù)費高一點的小區(qū)，很少采用此種物業(yè)服務(wù)模式。另外，因為目前業(yè)委會存在法律地位及承擔(dān)風(fēng)險能力問題，在發(fā)生損失后的責(zé)任追究補(bǔ)償以及開設(shè)銀行賬號等方面都存在困難，所以，除非不得已，很少采用此種模式。

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