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因?yàn)椤芭谵Z”自如、蛋殼等房租公寓推高北京房租，8月中旬，我愛(ài)我家原副總裁胡景暉被推向風(fēng)口浪尖。
8月22日，胡景暉接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者專訪，他呼吁“國(guó)家隊(duì)”盡快進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。
解決房屋租賃市場(chǎng)問(wèn)題的唯一辦法是讓“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：這一輪房租上漲與資本的關(guān)系有多大？
胡景暉：資本起到了推波助瀾的作用。導(dǎo)致房租上漲的因素有很多，主要包括供應(yīng)不足、CPI上漲、租房旺季，以及“騰籠換鳥(niǎo)”導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化后對(duì)租賃品質(zhì)的要求提升。拋開(kāi)這些因素，資本涌入導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓以超出市場(chǎng)價(jià)的水平收房，對(duì)于推動(dòng)房租上漲的諸多因素而言，資本因素所占權(quán)重應(yīng)該是三分之一。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：為何資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致房租上漲？
胡景暉：行業(yè)內(nèi)有句話叫“得房源者得天下”。今年各大公寓運(yùn)營(yíng)商KPI的核心指標(biāo)就是擴(kuò)大規(guī)模，不惜一切代價(jià)地?cái)U(kuò)大規(guī)模。在租賃房源有限的情況下，運(yùn)營(yíng)商哄搶稀缺資源，就會(huì)導(dǎo)致房租上漲。如果資本都到北京的軌道交通沿線開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓房源，那結(jié)果就會(huì)大大不同，房源可能瞬間就會(huì)多出100萬(wàn)套。
一方面資本具有逐利性，另一方面資本的進(jìn)入又沒(méi)有增加供給，兩相結(jié)合必然導(dǎo)致租金上漲。事實(shí)也的確如此，資金被用來(lái)裝修房子，而不是用于提高房屋的供給數(shù)量。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：在被約談后，10家中介稱將提供12萬(wàn)套房源且不漲價(jià)，這12萬(wàn)套房源從何而來(lái)？
胡景暉：我認(rèn)為約談，或者提供12萬(wàn)套不漲價(jià)的房源，在短期內(nèi)作為應(yīng)急手段是有效的。但是從長(zhǎng)期看，解決不了任何問(wèn)題，如果靠約談就能改變市場(chǎng)，那經(jīng)常約談就好了。而且這12萬(wàn)套房源，本來(lái)就應(yīng)該被投入市場(chǎng)，只不過(guò)投放時(shí)間提早了一點(diǎn)，也把價(jià)格降低了一些。對(duì)于租房市場(chǎng)，從立法、監(jiān)管機(jī)制到實(shí)際操作層面都需要進(jìn)行深入、有效、持久的改革。
房屋租賃是關(guān)乎民生的行業(yè)，經(jīng)營(yíng)者必須真正承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，而不是單純向資本靠攏。我認(rèn)為唯一的解決辦法是讓“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)，讓國(guó)資控股中介是醉根本的解決方法和唯一手段。董事長(zhǎng)由“國(guó)家隊(duì)”出，再加上黨委書(shū)記，總裁可以是專業(yè)人士，一切問(wèn)題迎刃而解。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：您怎么看長(zhǎng)租公寓提升了租客居住質(zhì)量的觀點(diǎn)？
胡景暉：租客本來(lái)可以接受很多房子的狀況，但租賃機(jī)構(gòu)非要重新裝修；租客不介意六七成新的家具家電，租賃機(jī)構(gòu)非要換成嶄新的、高端的。相比居住質(zhì)量，應(yīng)該優(yōu)先考慮租客的承租能力。長(zhǎng)租公寓進(jìn)行的標(biāo)準(zhǔn)化改造，我認(rèn)為80%是沒(méi)必要的，實(shí)際增加的成本導(dǎo)致租客無(wú)法承擔(dān)。租賃機(jī)構(gòu)的這些行為，不是to C(顧客)，而是to VC(風(fēng)險(xiǎn)touzi)，說(shuō)白了是做給touzi機(jī)構(gòu)看的，以便“蒙”來(lái)下一個(gè)touzi者，而不是設(shè)身處地地為租客考慮，為了讓這個(gè)行業(yè)走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：從現(xiàn)在房租占實(shí)際收入的比重來(lái)看，您覺(jué)得租客的負(fù)擔(dān)大嗎？
胡景暉：很大，很多人的房租支出占收入比重已經(jīng)達(dá)到40%~50%，而發(fā)達(dá)國(guó)家是三分之一左右。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：您認(rèn)為北京目前的租售比合理嗎？
胡景暉：從國(guó)際慣例上看很不合理，年化touzi回報(bào)率大概為1.5%，國(guó)際上的水平應(yīng)該是6%。如果向國(guó)際慣例靠攏，應(yīng)該是房租漲一倍，房?jī)r(jià)跌一半。但這都不可能發(fā)生，如果房?jī)r(jià)翻一番，租房者就瘋了；房?jī)r(jià)跌一半，銀行就瘋了。要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高和收入增加后是否能夠完成破局。業(yè)主或者touzi機(jī)構(gòu)都會(huì)覺(jué)得房租太低，但從承租人的角度看，房租已經(jīng)占收入比重50%，感覺(jué)無(wú)法承受，其核心問(wèn)題在于地價(jià)高、房?jī)r(jià)高。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：房租過(guò)快上漲會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)哪些影響？
胡景暉：首先，房租的快速上漲會(huì)導(dǎo)致用人成本增加，直接轉(zhuǎn)化為企業(yè)成本，導(dǎo)致眾多產(chǎn)品加價(jià)。其次，一旦房租上漲，CPI也就會(huì)上漲，從而誘發(fā)通貨膨脹。第三，房租快速上漲，如果出現(xiàn)“爆倉(cāng)”，會(huì)造成社會(huì)的不安定。租賃住房是一個(gè)“退無(wú)可退”的領(lǐng)域，如果鮑魚(yú)和魚(yú)翅漲價(jià)了可能沒(méi)關(guān)系，但是如果大米和面粉的價(jià)格都快速上漲，那就會(huì)導(dǎo)致可怕的結(jié)果。
國(guó)內(nèi)中介服務(wù)難以讓人滿意是交易模式的問(wèn)題
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：近年來(lái)，房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)了像鏈家這樣的“霸主”，這個(gè)行業(yè)是如何發(fā)展起來(lái)的？
胡景暉：早期的中介群體在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎可以忽略不計(jì)，2001年全年二手房交易量也不超過(guò)1000套，跟現(xiàn)在一個(gè)月成交1萬(wàn)多套沒(méi)法比。中介公司的興起，主要是由于市場(chǎng)的牽引，伴隨著二手房交易量的逐步增長(zhǎng)發(fā)展起來(lái)的。2009年，北上廣的二手房交易量第一次超過(guò)新房，如今北京一年的二手房交易量在20萬(wàn)套左右，新房是7萬(wàn)套左右，這個(gè)差距還會(huì)越來(lái)越大，房屋租賃就更不用說(shuō)了。此外，中介企業(yè)大規(guī)模吸引人才，以及技術(shù)水平的不斷升級(jí)，比如網(wǎng)站、移動(dòng)營(yíng)銷等各種工具的應(yīng)用，都使中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越有話語(yǔ)權(quán)。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有可能“去中介化”？
胡景暉：全世界的中介無(wú)非是兩種盈利模式，吃差價(jià)和抽成。我愛(ài)我家在很多年前就決定不吃差價(jià)，只抽成，也就是收取2%到3%的服務(wù)費(fèi)。如今，即便互聯(lián)網(wǎng)很發(fā)達(dá)，但房屋租賃或買(mǎi)賣過(guò)程中，還有很多事情需要打理，房地產(chǎn)交易是一種低頻、非標(biāo)、大額的交易。沒(méi)有中間人介入，有些事情打理起來(lái)很麻煩，比如房東把房子掛到網(wǎng)上，一天可能要接一兩百個(gè)電話，還難以辨別客戶的真假，可能要請(qǐng)一周的假來(lái)處理。另外，合同如果有問(wèn)題也可能識(shí)別不了，售后服務(wù)的問(wèn)題也可能解決不了。所以醉后大家還是選擇了中介，盡管目前中介的服務(wù)還是如此不讓人滿意。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：您認(rèn)為國(guó)內(nèi)中介服務(wù)難以讓人滿意的原因是什么？
胡景暉：這實(shí)際上是交易模式的問(wèn)題，我們稱國(guó)內(nèi)的中介為居間交易，也就是一手托兩家，既代表買(mǎi)方又代表賣方，這樣的話他實(shí)際上只代表自己的利益。而在一些國(guó)家，買(mǎi)方、賣方都有自己各自的代理人，雙方進(jìn)行談判、博弈，醉終達(dá)成雙方都滿意的結(jié)果。目前國(guó)內(nèi)的居間交易模式，就好比打官司時(shí)原告和被告請(qǐng)了同一位律師。所以醉遺憾的就是，我們?cè)谌澜缱硐冗M(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用上，嫁接了一個(gè)古代的交易模式。這種情況的出現(xiàn)可以說(shuō)是政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)公司都甘于現(xiàn)狀的結(jié)果。
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