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化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是社會(huì)各界持續(xù)關(guān)注和研究的熱點(diǎn)之一。2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。自此，房地產(chǎn)庫(kù)存成為社會(huì)各界高度關(guān)注的問(wèn)題。
目前來(lái)看，經(jīng)過(guò)2016年的大力“去庫(kù)存”，全國(guó)商品住宅庫(kù)存規(guī)模已整體進(jìn)入合理規(guī)模區(qū)間，今年《政府工作報(bào)告》對(duì)三四線城市商品住宅去庫(kù)存成效表示肯定。不過(guò)，需要注意的是，目前房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)依舊艱巨。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“去庫(kù)存”不能搞“一刀切”，要有的放矢、因城施策，并且應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，擴(kuò)大研究思路。
??因城施策“去庫(kù)存”
上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈正超認(rèn)為，庫(kù)存問(wèn)題是房地產(chǎn)理論研究需要關(guān)注的重要問(wèn)題，其本質(zhì)是供需關(guān)系問(wèn)題。以上海為例，上世紀(jì)90年代以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)踐反映出，供應(yīng)不足、供求平衡、供應(yīng)過(guò)度是交替出現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象，有一定的規(guī)律性。認(rèn)真研究庫(kù)存問(wèn)題，找出其變化規(guī)律，制定相應(yīng)的預(yù)警和管理對(duì)策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。
沈正超還認(rèn)為，造成房地產(chǎn)商品庫(kù)存過(guò)多的原因是多方面的。因此，“去庫(kù)存”應(yīng)因城施策。當(dāng)前一二線城市在“去庫(kù)存”的同時(shí)特別要防止出現(xiàn)新的庫(kù)存。
華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星表示，對(duì)庫(kù)存問(wèn)題的研究，其實(shí)吻合了當(dāng)前政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，也和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控有關(guān)。
“從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，不同庫(kù)存背后的租金收益有很大差異。比如，國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率比較高、回報(bào)比較大，因此其物業(yè)的庫(kù)存壓力就相對(duì)小?！痹诤鹦强磥?lái)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)針對(duì)部分高庫(kù)存的問(wèn)題，要重點(diǎn)研究物業(yè)收益率等因素，這樣才可能提出更為務(wù)實(shí)的解決措施。
庫(kù)存結(jié)構(gòu)比總量更應(yīng)受關(guān)注
上海易居房地產(chǎn)研究院流通所所長(zhǎng)崔裴發(fā)布的《房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題研究》報(bào)告對(duì)“房地產(chǎn)庫(kù)存”作出如下界定：房地產(chǎn)供給側(cè)持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產(chǎn)。
具體來(lái)看，新建商品房的庫(kù)存包括四種。第一，商品房現(xiàn)房庫(kù)存，是醉小口徑的新建商品房庫(kù)存，指已達(dá)到銷售、出租條件但未完成銷售、出租的新建商品房；第二，商品房期房庫(kù)存，指可預(yù)售但尚未完成預(yù)售的新建商品房，在我國(guó)現(xiàn)有商品房預(yù)售制度下，這是實(shí)際存在的新建商品房庫(kù)存；第三，商品房實(shí)際庫(kù)存，指在一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，截止到某時(shí)間點(diǎn)，新建并已達(dá)到銷售、預(yù)售或出租條件，但未銷售、預(yù)售或出租的新建商品房，即商品房現(xiàn)房庫(kù)存與期房庫(kù)存的總和；第四，商品房潛在庫(kù)存，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度下，已開(kāi)工但未竣工且未達(dá)到預(yù)售條件的在建商品房，在不久的將來(lái)就會(huì)變?yōu)槠诜?，是商品房期房?kù)存的主要來(lái)源。
上述報(bào)告指出，從結(jié)構(gòu)上看，2012年至2017年，35個(gè)大中城市商品房實(shí)際庫(kù)存中住宅占比振蕩下行，從56.6%下降到44.6%，這表明商品房實(shí)際庫(kù)存從以住宅為主轉(zhuǎn)為以非住宅為主，意味著商辦用房的庫(kù)存問(wèn)題變得更加突出。
換言之，在全國(guó)平均層面商品住宅庫(kù)存已處于合理水平，但以商辦用房為主的非住宅商品房庫(kù)存規(guī)模遠(yuǎn)超合理規(guī)模區(qū)間。另外，從2005年至2017年全國(guó)不同類型商品房期房銷售面積來(lái)看，期房銷售的絕對(duì)主力是住宅，商辦用房銷售占比非常低，這在一定程度上反映了商辦用房受自身特性影響，“去庫(kù)存”難度更高。
構(gòu)建“去庫(kù)存”措施新思路
在日前召開(kāi)的易居論壇上，部分國(guó)有房企代表表示，“去庫(kù)存”的問(wèn)題可以和存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤。換言之，對(duì)于部分庫(kù)存規(guī)模比較大的房源，除了關(guān)注“去化”的概念，其實(shí)還可以考慮“轉(zhuǎn)性”的概念。如果這方面實(shí)現(xiàn)了政策的銜接和打通，那么“去庫(kù)存”的問(wèn)題就會(huì)變得比較容易解決。例如，當(dāng)前全國(guó)各大城市正在積極推進(jìn)租賃市場(chǎng)的改革，對(duì)于此類租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也可以關(guān)注房地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題。針對(duì)新房建造周期時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)、存量物業(yè)改造周期相對(duì)短的特點(diǎn)，可將此類過(guò)剩房源收儲(chǔ)后進(jìn)行改造，形成更多的租賃住房房源。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳強(qiáng)調(diào)，研討庫(kù)存問(wèn)題，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展非常必要。既要積極推進(jìn)理論方面的探索和思考，也應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)階段性的發(fā)展特點(diǎn)做精準(zhǔn)性的策略建議。解決好庫(kù)存問(wèn)題，既能改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，也可有效化解相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大方向，有助于更好地建立中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。
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