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編者按：8月末，房企密集發(fā)布中報潮接近尾聲。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超過40家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績報，包括萬科、中海、碧桂園、恒大在內(nèi)的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團均交出了中期成績單。紙得一提的是，從接連發(fā)布的中期業(yè)績報中可以窺見房企發(fā)展思路的新轉(zhuǎn)變：領(lǐng)軍的龍頭房企開始有意識放慢擴張步伐，更加注重提升利潤率、降低負債率、放緩拿地節(jié)奏、不斷加快在長租公寓領(lǐng)域的touzi和探索等。與之相對的，第二三梯隊的絕大多數(shù)房企踩下規(guī)模擴張油門，彎道超車野心不減。
規(guī)模導(dǎo)向仍然占據(jù)主導(dǎo)，然而“利潤為上”，注重資產(chǎn)回報率等理念也愈發(fā)為房企所注重。與絕大多數(shù)房企緊踩油門、趕沖規(guī)模相比，龍頭房企諸如碧桂園、萬科、恒大主動降速之舉，讓今年8月這個中報披露季相比以往有了那么一點不一樣。
龍頭房企降速
2018年上半年，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司累計實現(xiàn)銷售金額約4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。繼2017年全年銷售躍居房地產(chǎn)行業(yè)第一以來，碧桂園再度穩(wěn)坐龍頭寶座。
盡管業(yè)績表現(xiàn)出眾，但對于公司2018年下半年的發(fā)展，碧桂園集團總裁莫斌在中期業(yè)績發(fā)布會上明確表示，下半年公司發(fā)展將進入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長期目標，并從內(nèi)部管控和外部監(jiān)督兩方面追根溯源地全面提升公司管理水平。有評論稱，這意味著曾經(jīng)以“快”著稱的碧桂園，正在全面轉(zhuǎn)換車道，步入效益和質(zhì)量優(yōu)先的新紀元。
從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，萬科上半年的規(guī)模擴張意愿并不十分強烈，中報銷售榜排名第二的萬科，其業(yè)績增長速度在近三年呈降速之態(tài)。2018年中報顯示，萬科前6個月的合同銷售額為3046.6億元，同比增速不足一成。該增速水平不僅落后于今年上半年房企銷售的平均增速35%，對比萬科2016年上半年69.9%及2017年上半年45.8%的銷售增速，已是連續(xù)第三年下降。
紙得注意的是，恒大同樣也在主動尋求降速。從近日發(fā)布的年中報告來看，拿地一貫積極的恒大，今年上半年也選擇了放緩touzi。中報顯示，2018年上半年，恒大銷售額3042億元，同比增長24.6%；上半年新增土地儲備3086萬平方米，同比下降54%；拿地金額446億元，同比下降約67%，拿地規(guī)模明顯收縮。
而此前，恒大總裁夏海鈞曾公開提及2017年恒大兩個發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變：即“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，經(jīng)營模式從“三高一低”向“三低一高”（低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)）轉(zhuǎn)變。彼時夏海鈞還表示，恒大完成全年5500億元銷售目標不變，在銷售額達到5000億元之后，保證10%-20%的適度增長即可。
主動降速背后
有行業(yè)人士分析認為，持續(xù)多年的規(guī)模高速增長之后，龍頭房企已分別進入凈利潤收割期，主動降速反映出了對利潤率的更高追求。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至目前，A股發(fā)布半年報房企已經(jīng)超125家，疊加港股合計已經(jīng)超過140家企業(yè)。從房地產(chǎn)企業(yè)半年報數(shù)據(jù)看，除部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲，在A股126家企業(yè)中凈利潤同比翻倍的企業(yè)占到了39家，占比高達31%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是將房企2018年上半年的業(yè)績表現(xiàn)形容為“房地產(chǎn)行業(yè)迎接財務(wù)數(shù)據(jù)醉好的半年”，認為絕大多數(shù)房企收獲頗豐。
在行業(yè)人士看來，龍頭房企尋求降速的背后，均包含對企業(yè)未來穩(wěn)健發(fā)展的綜合考量這一因素在內(nèi)。以碧桂園為例，快周轉(zhuǎn)、高周轉(zhuǎn)之下，伴隨而來的高風(fēng)險已然向企業(yè)發(fā)出預(yù)警。但對土地儲備龐大的房企而言，不可能踩急剎車，就像一部已經(jīng)開足馬力的超級機器，只能慢慢降溫調(diào)檔。
而降速之于萬科，穩(wěn)健企業(yè)發(fā)展的意圖則更加明朗。而對于未來的項目儲備，萬科方面表示“將堅持審慎、穩(wěn)健的touzi策略，項目資源滿足持續(xù)發(fā)展需要”。
而穩(wěn)健經(jīng)營下良好的財務(wù)、資金信用狀況，也使得萬科獲得了行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。中報數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，萬科持有貨幣資金1595.5億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負債的總和609.8億元；凈負債率32.7%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。
紙得一提的是，除了一貫穩(wěn)健的運營策略使然，戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)變也被外界解讀為萬科降速的一大原因。萬科萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在此前舉辦的中期業(yè)績會上提到，萬科將以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，而在更早前萬科方面也曾表示，十年后萬科將不再是地產(chǎn)商，而是美好生活服務(wù)商。
不以規(guī)模論英雄？
在同策研究院首席分析師張宏偉看來，龍頭房企宣布降速，并不意味著房企對于規(guī)模不再渴求，只是現(xiàn)階段不再將規(guī)模放在首要位置?！凹词箤ν饷鞔_表示不設(shè)銷售目標，房企內(nèi)部對于發(fā)展規(guī)模仍有把控。龍頭房企業(yè)績數(shù)據(jù)也表明，銷售不設(shè)限之下，房企也收獲了不同程度的業(yè)績增長?！?/p>
事實上，現(xiàn)階段規(guī)模導(dǎo)向仍然存在，在龍頭們踩剎車的同時，二三梯隊的絕大多數(shù)房企如旭輝、陽光城，則踩下規(guī)模擴張油門。
旭輝方面就曾表示，近兩年企業(yè)的復(fù)合增長率接近100%，有信心完成全年1400億元的銷售目標；陽光城在房企規(guī)模競速跑中也不甘示弱。統(tǒng)計顯示，2018年合約銷售金額達663億元人民幣，同比增長67.51%。按照今年上半年的銷售業(yè)績進行測算，陽光城2018年全年銷售額有望突破千億大關(guān)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，龍頭房企主動降速下，二三梯隊房企奮起直追的心態(tài)還是存在的，對于有著規(guī)?？是蟮姆科蠖裕涌鞌U張是常規(guī)做法。
對于龍頭房企降速之說，嚴躍進表示，當(dāng)前房企降速可以概括為“降速不降質(zhì)”，是企業(yè)反思高周轉(zhuǎn)思路的結(jié)果，房企欲通過降速來防范經(jīng)營風(fēng)險。此外房企對于利潤率和多元化等方面的追求，也充分說明了企業(yè)不再單純追求規(guī)模擴張，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)正不斷研究新的touzi模式，并且會不斷尋找新的發(fā)展路徑，這也是為了對沖房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險。
“當(dāng)然后續(xù)若是市場機會大，那么龍頭房企繼續(xù)擴張的可能性也還是存在的?！眹儡S進如是補充道。
張宏偉分析認為，在今年下半年到明年上半年，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)下行調(diào)整，龍頭房企降速能讓企業(yè)運行更加安全。對于房企三甲碧桂園、萬科、恒大而言，其當(dāng)前規(guī)模不是其他房企能在短期內(nèi)超越的。而當(dāng)龍頭房企規(guī)模達到萬億級別后，非住宅銷售類的其他業(yè)務(wù)如何實現(xiàn)快速轉(zhuǎn)型和成長，將成為龍頭企業(yè)面臨的問題。
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