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海南臨高買(mǎi)房關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題！很重要！，臨高樓盤(pán)，海南島臨高的房子都是無(wú)價(jià)的，臨高的氣候，空氣，一個(gè)小鎮(zhèn)、一個(gè)小城市是你的養(yǎng)老之地。
近些年，住房的需求一直都是大家高度關(guān)注的話(huà)題，雖然臨高房?jī)r(jià)一路上升，但是住房的需求量卻從未減少；而在臨高買(mǎi)房的過(guò)程中，不僅要準(zhǔn)備臨高購(gòu)房款，同時(shí)還要了解有關(guān)的法律知識(shí)，以防自己到時(shí)候房錢(qián)兩空。買(mǎi)商品房醉重要的就是簽訂 商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這也能夠在糾紛發(fā)生時(shí)成為主要的證據(jù)。下面小編就告訴大家關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的法律知識(shí)，一起來(lái)看看吧。
一、 商品房預(yù)售合同效力問(wèn)題
1、商品房預(yù)售須具備四個(gè)條件
根據(jù)《城市臨高房地產(chǎn)管理法》45條規(guī)定，商品房預(yù)售須具備四個(gè)條件：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證。
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總touzi的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
（4）向縣級(jí)以上人民政府臨高房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
2、除預(yù)售證外，其他三個(gè)條件缺失并不導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效
（1）法院只進(jìn)行形式審查
為避免司法權(quán)與行政權(quán)直接的沖突，法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，對(duì)出賣(mài)人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對(duì)出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，出賣(mài)人取得商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定合同有效。
（2）實(shí)質(zhì)審查（出賣(mài)人是否具備全部預(yù)售條件）
這屬于行政管理部門(mén)權(quán)限，當(dāng)事人對(duì)預(yù)售許可證有異議的，可通過(guò)行政或者行政訴訟的方式解決。
（3）起訴前取得
出賣(mài)人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，法院也可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金問(wèn)題
1、認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同
認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定。因此認(rèn)購(gòu)書(shū)可以成為獨(dú)立的合同。
其次，從內(nèi)容來(lái)看，認(rèn)購(gòu)書(shū)是當(dāng)事人就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以認(rèn)購(gòu)書(shū)不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。
2、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)交付的定金為立約定金
一方當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任。
三、商品房買(mǎi)賣(mài)是否適用懲罰性賠償責(zé)任
1、什么是懲罰性賠償責(zé)任
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)可以有條件的適用懲罰性賠償責(zé)任
對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中某些出賣(mài)人惡意違約和欺詐的行為可以有條件地適用懲罰性賠償責(zé)任。
《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八、九條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：
（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。
（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
（3）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。
（4）訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。
（5）訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房的事實(shí)。
四、房屋交付時(shí)與合同約定的面積不符如何處理？
《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定，按照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
1、面積誤差比絕對(duì)紙?jiān)?％以?xún)?nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。
2、面積誤差比絕對(duì)紙超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付臨高購(gòu)房款的，應(yīng)予支持。
買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；
房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人。面積誤差比超過(guò)3％部分的房屋價(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
海南樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：臨高縣地屬瓊北臺(tái)地，地勢(shì)平緩，自南向北緩慢傾斜。臨高縣境內(nèi)高溫多雨，光照充足。年平均氣溫23—24℃，1月份平均氣溫16.9℃，7月份平均氣溫為28.3℃。年平均雨日為135.9天，降雨量為1417.8毫米。臨高縣屬于海南半濕潤(rùn)地區(qū)，不近基本不會(huì)潮濕到哪里去。臨高老城區(qū)跟新城區(qū)都比較干燥，海邊潮濕是沒(méi)辦法改變的事實(shí)。
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