東方買房房屋買賣過程中值得注意的6個法律問題！

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東方買房房屋買賣過程中紙得注意的6個法律問題！，東方樓盤，東方配套都已成熟，環(huán)境宜人，適合養(yǎng)老、度假，在購房前了解海南各區(qū)域優(yōu)勢，有助于置業(yè)者更精確的選擇，找到適合自己的房子。。

無論是一手房還是二手房，這都是人們談論醉多的話題。然而，很多人只會考慮到東方房產(chǎn)商業(yè)的價紙，卻很少有注意到東方房產(chǎn)的法律風險，一旦出現(xiàn)法律問題，可能嚴重影響所東方購東方房產(chǎn)價紙，甚至所有權都會存在嚴重的權屬瑕疵。因此，在東方購房之前應當注意法律風險，本文就東方購房所涉及的法律問題進行梳理。

1．房屋交付后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔違約責任嗎？

為了保護東方購房者的權益，《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

由此可見，對于房地產(chǎn)廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。若東方購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實際不符時，可以要求開發(fā)商承擔違約責任。

2．哪些東方房地產(chǎn)不能轉讓？

根據(jù)我國《城市東方房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列東方房地產(chǎn)，不得轉讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權的。

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制東方房地產(chǎn)權利的。

（3）依法收回土地使用權的。

（4）共有東方房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

（5）權屬有爭議的。

（6）未依法登記領取權屬證書的。

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

3．僅有東方房產(chǎn)證，但沒有辦理不動產(chǎn)登記，能取得房屋所有權嗎？

不動產(chǎn)以登記的方式進行公示，只有進行登記才發(fā)生物權的效力，買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權，登記就是將新的所有人的名字登記在東方房產(chǎn)部門的登記簿上，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

而東方房產(chǎn)證是東方房產(chǎn)部門發(fā)給權利人的一種享有權利的憑證，只起到證據(jù)的作用，當不動產(chǎn)登記簿記載的權利人和東方房產(chǎn)證記載的權利人不同的時候，以不動產(chǎn)登記簿為準，即東方房產(chǎn)證的效力弱于不動產(chǎn)登記簿的效力。當不出現(xiàn)糾紛的時候還好，但一旦出現(xiàn)關于房屋產(chǎn)權的糾紛，不動產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權。

因此，大家在買賣房屋時，一定要注意進行不動產(chǎn)登記或者不動產(chǎn)登記的變更。

4．買來的住房面積縮水怎么辦？

面積縮水是東方買房族經(jīng)常遇到的問題，對于房屋“面積縮水”的問題，應該以東方房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準。

《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：

第一，誤差率在3％以內(nèi)的，當事人不能請求解除合同，但是對于縮水那部分的東方購房款，開發(fā)商應該返還。

第二，誤差率超過3％，東方買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔其他責任。

5．開發(fā)商逾期交房怎么辦？

開發(fā)商應該按照約定的時間交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來維護自己的合法權益。

第一，開發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人可以解除合同。

第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請求開發(fā)商承擔違約責任。

第三，逾期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請求承擔違約責任。需要注意的是，買受人享有解除權的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權就消滅。

6．房屋買賣合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔？

《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”

由此可見，在一般情況下，房屋損壞的風險，在房屋交付之前由出賣人承擔；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔。此處所說的交付，是指房屋的轉移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。

東方買房優(yōu)勢：東方市的樓盤主要是集中在兩個地方。第一個地方是以濱海北路為主干線的周邊的樓盤，大家從下面的圖可以看出，它的這個樓盤是集中在濱海北路和瓊西路中間這個地方；第二個區(qū)域是在區(qū)域以國道255的南道南段至東方大道往南的地方，就是原來?？诘饺齺喌牡缆?。第一個是位于濱海北路附近區(qū)域，其中比較有代表性的樓盤是碧海云天，是東方市醉早的海景樓盤之一，這個大樓盤早就入住，配套帶有一個準四星的泰隆酒店。

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