海南定安買房房屋買賣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題！

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海南定安買房房屋買賣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題！，定安房產(chǎn)，定安的未來(lái)可以說(shuō)是不可估量的，也是因此，更多人都選擇在定安購(gòu)房。

不論是購(gòu)買什么樣的定安房子，在交易的過(guò)程中，買方往往是處于弱勢(shì)一方，那如何在房屋交易過(guò)程中保障自身的合法權(quán)益，就需要知道關(guān)于房屋買賣的法律知識(shí)，本文就這個(gè)知識(shí)進(jìn)行詳細(xì)講解，一起來(lái)看看吧。

一、簽訂商品房預(yù)售合同，應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)我國(guó)《城市定安房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總touzi的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（4）向縣級(jí)以上人民政府定安房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證 明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府定安房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，這時(shí)其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效？

《醉高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

可見，要簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，該合同是無(wú)效的。當(dāng)然，也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提是在起訴前取得。

三、房屋買賣雙方簽訂預(yù)售合同后，沒有進(jìn)行登記備案，一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效嗎？

《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”

由此可見，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后，要進(jìn)行登記備案，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒有辦理登記備案手續(xù)的，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效，法院是不支持的，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。

四、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，任何時(shí)候都可以要求出賣人修復(fù)嗎？

《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定：定安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的醉低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的醉低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，定安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，定安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，除了依照法律的規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的。

五、房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)第二個(gè)合同無(wú)效嗎？

《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”

因此，房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，那么其就能請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的合同無(wú)效。而實(shí)際生活中，如果第三人明知買賣雙方的合同，還與出賣人簽約，就是惡意的行為。

六、房屋交付使用后，定安房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任？

《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。

（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。

（3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付定安購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”

上述條文規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理定安房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在實(shí)際生活中，定安房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，有部分原因是因?yàn)殚_發(fā)商出售手續(xù)不能及時(shí)辦理齊全，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致定安購(gòu)房者在一定的期間拿不到定安房產(chǎn)證的，定安購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

為了更好地維護(hù)自己的權(quán)益，定安購(gòu)房者在簽訂定安購(gòu)房合同時(shí)，醉好約定辦理定安房產(chǎn)證的期限，把時(shí)間約定明確，以防開發(fā)商惡意拖延辦證時(shí)間。

海南樓盤賣點(diǎn)：定安養(yǎng)老，生活配套相對(duì)齊全。目前塔嶺規(guī)劃和開發(fā)的還是不錯(cuò)，生活交通便利。消費(fèi)水平較低，物價(jià)較為便宜，如果不生什么大病，一個(gè)人每月2000元養(yǎng)老金綽綽有余了，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也對(duì)來(lái)說(shuō)也比較低。均價(jià)在4800元左右，氣候宜人，靠海不臨海，所以受臺(tái)風(fēng)的影響也比較小。當(dāng)?shù)氐娜夂筒硕际寝r(nóng)家的屬于綠色食品農(nóng)家豬肉很好吃，而且此地富硒，農(nóng)作物都是富硒食品，對(duì)人體很有好處。定安的生活并不單調(diào)。老人的活動(dòng)也很多。跳舞、下棋、打牌等等，民風(fēng)也很淳樸，當(dāng)?shù)厝伺c人為善。

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