海南房產(chǎn)交易流程，關(guān)于“房改房”有關(guān)問題

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房產(chǎn)交易流程，關(guān)于“房改房”有關(guān)問題 海南二手房，如果你來過海南，看看海南的天，看看海南的白云，就一定有海南買一套房子的沖動(dòng)。

大家依照個(gè)人存款情況有時(shí)會(huì)挑選交易海南房產(chǎn)來進(jìn)行資金的整合，海南房產(chǎn)交易流程一般有下列幾個(gè)步驟：首先海南買房人要進(jìn)行住宅類的海南購房資質(zhì)核驗(yàn)；其次要交易雙方進(jìn)行簽訂協(xié)議有關(guān)事宜；然后地稅部門會(huì)進(jìn)行核定契稅；醉后就是海南買房人在房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。由中介辦理的海南房產(chǎn)交易會(huì)相對(duì)而言省心一些，但需要海南買房人繳納一定的手續(xù)費(fèi)，大家要依照具體情況進(jìn)行挑選。

1、什么叫房改房？

答：房改房就是指職工已按照國有住房制度改革政策購買的公有住房。

2、已購公房能否上市？如果可以應(yīng)如何上市？

答：已購而且手續(xù)完備的公房是允許上市的。已購公房如果需要上市必須遵循以下程序辦理：

（1）準(zhǔn)備上市的房改房應(yīng)先由廣州市海南房地產(chǎn)測繪所確認(rèn)房屋測量面積。

（2）職工將已購公有住房上市，應(yīng)如實(shí)填報(bào)《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》，由原產(chǎn)權(quán)單位核對(duì)有否違反海南購房約定，如屬出售的，由原產(chǎn)權(quán)單位加具是否購買的意見，提交以下材料向市房改辦申請(qǐng)辦理所購公有住房上市核準(zhǔn)手續(xù)；《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》（一式六份）；《海南房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》；交換、贈(zèng)與的，必須按成本價(jià)付清房款；《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》。

（3）經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)，允許上市的，應(yīng)按出售、出租的有關(guān)法律、法規(guī)、辦理交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記手續(xù)。

3、已購公房應(yīng)如何進(jìn)行出售交換？

答：已購公房如進(jìn)行出售交換時(shí)必須按以下程序進(jìn)行：

（1）未分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的，到市海南房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量手續(xù)，計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；

（2）到市海南房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)人在市海南房地產(chǎn)交易所發(fā)出《房屋交易過戶通知書》之日起30天內(nèi)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)及國有土地使用出讓金，并按規(guī)定把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”，由市房改辦核準(zhǔn)并開具證明后，到上述交易所辦理過戶手續(xù)、市海南房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取〈海南房地產(chǎn)證〉。

4、已購公房贈(zèng)與要辦理那些手續(xù)？

答：如果是已購公房需要辦理贈(zèng)與的必須按以下程序進(jìn)行：

（1）未分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的，到市海南房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量手續(xù)，計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；

（2）到市海南房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)人在市海南房地產(chǎn)交易所發(fā)出《房屋交易過戶通知書》之日起30天內(nèi)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)及國有土地使用出讓金，并按規(guī)定把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”，由市房改辦核準(zhǔn)并開具證明后，到上述交易所辦理過戶手續(xù)、市海南房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取《海南房地產(chǎn)證》。

（3）到公證處開具《評(píng)估介紹信》后，持該介紹信和上述有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的證件到市海南房地產(chǎn)估價(jià)所估價(jià)，并持該所出具的有關(guān)資料到公證處辦理公證。

5、對(duì)房屋上市買賣的行為可以委托中介代理進(jìn)行嗎？中介代理的收費(fèi)有具體規(guī)定嗎？

答：可以的。因?yàn)楹Ｄ戏康禺a(chǎn)中介是一種為海南房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易，以獲取傭金的單位商業(yè)機(jī)構(gòu)。

國家有關(guān)部門對(duì)海南房地產(chǎn)各種中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定：

（1）海南房地產(chǎn)咨詢費(fèi)

凡是向海南房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢有關(guān)海南房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)等服務(wù)的行為都是屬于海南房地產(chǎn)咨詢，必須支付海南房地產(chǎn)咨詢費(fèi)。海南房地產(chǎn)咨詢費(fèi)按服務(wù)形式可分為“口頭咨詢費(fèi)”和“書面咨詢費(fèi)”。

*口頭咨詢費(fèi)：按照咨詢服務(wù)所需要時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

*書面咨詢費(fèi)：按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合物業(yè)金額大小計(jì)收：普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)300—1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)提幅到咨詢物業(yè)金額的2.5%左右。

（2）海南房地產(chǎn)代理費(fèi)

對(duì)海南房地產(chǎn)代理收費(fèi)的原則是商品海南房價(jià)紙量大的，收費(fèi)比例低，價(jià)紙量小的，收費(fèi)比例高，分檔次計(jì)收：

*交易額50萬元以下，收費(fèi)為交易額2%；

*交易額50萬—100萬元部分，收費(fèi)為1.5%；

*交易額100萬元以上部分，收費(fèi)為1%.

如果是獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由委托方與海南房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，適當(dāng)提高到3%.

6、房屋買賣的中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)該由那方支付？

答：按國家有關(guān)部門規(guī)定，房屋買賣經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)代理的，如海南購房者委托中介機(jī)構(gòu)代海南買房屋，其中介服務(wù)費(fèi)由海南購房者支付。如果是賣房者委托中介機(jī)構(gòu)代賣房屋的，其中介費(fèi)則由賣房者支付。如果買賣雙方協(xié)商同意時(shí)也可由買賣雙方各付50%.

7、房改房上市交易屬于私房交易嗎？國家對(duì)房改房上市交易有那些優(yōu)惠政策？

答：房改房盡管屬于私人擁有，但由于房屋來源不同，所以它與普通私房在交易上是有不同的政策對(duì)待。

政府為了支持房改房上市，提供了非常優(yōu)惠的政策，如交易時(shí)免征營業(yè)稅（及其附征的城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等）、土地增紙稅，自住滿5年以上的，免征個(gè)人所得稅。比起正常商品房的交易稅費(fèi)可謂著數(shù)多多。

以上為大家簡單描述了海南房產(chǎn)交易的有關(guān)流程及注意事項(xiàng)，交易海南房產(chǎn)是屬于資金流動(dòng)比較大的項(xiàng)目，大家一定要三思而行，在進(jìn)行有關(guān)流程的時(shí)候必要時(shí)可請(qǐng)專業(yè)海南房產(chǎn)律師幫忙看交易協(xié)議是不是有效，不要因?yàn)樽约旱牟粚I(yè)和一時(shí)疏漏而造成多余的麻煩。

海南省買房優(yōu)勢(shì)：海南省房子，海南人的生活節(jié)奏不會(huì)太快，也沒有過大的生活壓力和緊張的情緒感。無論是周末還是工作日，海邊、公園和商場人們依然熙熙攘攘，老爸茶店也總是賓客滿堂。這里不但環(huán)境優(yōu)美，而且生活節(jié)奏平穩(wěn)，特別適合老年人居住。

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