月亮灣房屋交易流程都有什么，購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)遇見的合同陷阱

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房屋交易流程都有什么，購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)遇見的合同陷阱 海南房?jī)r(jià)，月亮灣買房要掌握些簡(jiǎn)單的月亮灣房產(chǎn)知識(shí)，月亮灣房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)入門并不易。

房屋交易流程首先需要交易雙方簽署存在法律意義的房屋交易合同；然后要準(zhǔn)備好需要提交的申請(qǐng)材料，到文昌月亮灣房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額要和簽訂合同上面的金額相同；其次就是繳納稅費(fèi)文昌月亮灣房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給文昌月亮灣房產(chǎn)局后，文昌月亮灣房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的時(shí)間去繳納稅金，通常需要十五個(gè)工作日左右；繳納相應(yīng)稅費(fèi)后即可拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋買賣交易完成。

在海南購(gòu)房交易過程中，由于買賣雙方當(dāng)事人在月亮灣房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)上掌握程度的不平等，消費(fèi)者明顯處于劣勢(shì)，如果不幸遇上不法開發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題，糾紛就在所難免。而個(gè)別開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)條件，為取得醉大的利益考慮，有能力也有動(dòng)機(jī)在海南購(gòu)房合同中埋下幾處伏筆，為日后履約時(shí)占據(jù)主動(dòng)，回避責(zé)任。這樣在簽訂合同之時(shí)，即為將來調(diào)解糾紛，贏得訴訟打下基礎(chǔ)，即所謂“藏雷”。

一般來說，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個(gè)方面：

交房時(shí)間

應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

文昌月亮灣房產(chǎn)銷售合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)海南購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。

我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。”依照此法，文昌月亮灣房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說是正確的。但實(shí)際在文昌月亮灣房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣方對(duì)自己的免責(zé)范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確touzi失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

房屋面積

對(duì)于商品房這種特殊的商品，一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。

《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條規(guī)定：“由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同的，當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。”因此，如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，海南購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同，并要求得到相應(yīng)的賠償。

但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問題，無論誤差超過或減少多少，法院可能判決海南購(gòu)房者敗訴，采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。比如：醉后的實(shí)測(cè)面積比原來的初步測(cè)量面積一下子多出了20平米，如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米，你也只能“吃進(jìn)”。那樣的話，這比支出可不是個(gè)小數(shù)目。

如對(duì)該條款再進(jìn)一步分析的話，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在合同履行中會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是實(shí)測(cè)面積少于合同約定面積，這時(shí)買家可向銷售方索要退款;二是實(shí)測(cè)面積多于合同約定面積，這時(shí)無論多出多少平方米，買家都要按實(shí)測(cè)面積補(bǔ)足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前月亮灣房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數(shù)，因?yàn)檫@種操作方式既有利于銷售方售房時(shí)以相對(duì)較少的文昌月亮灣房?jī)r(jià)款吸引海南購(gòu)房者，而且過后要求海南買房人補(bǔ)足多出面積的房款時(shí)，海南買房人又沒有依據(jù)不交這筆款項(xiàng)，只能自認(rèn)倒霉。

因此在簽訂海南購(gòu)房合同時(shí)，作為海南買房人當(dāng)時(shí)應(yīng)該也有權(quán)力要求發(fā)展商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：

——附帶條款應(yīng)寫上：房屋竣工后，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的（假設(shè)，下同），不再結(jié)算;誤差超過3%的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。

——或?qū)懮希悍课菘⒐ず?，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的，甲、乙雙方按銷售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算;誤差超過3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

質(zhì)量問題

目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購(gòu)買期較長(zhǎng)，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是購(gòu)買預(yù)售的期房，這種復(fù)雜的因素往往使海南購(gòu)房者在簽約購(gòu)海南買房屋時(shí)難以辨清所購(gòu)商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結(jié)果給購(gòu)買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。

在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，海南購(gòu)房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。

按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的海南購(gòu)房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個(gè)較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)建筑質(zhì)量的管理主要是針對(duì)施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn)，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)。可是按通常的慣例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對(duì)工程主體所下的結(jié)論，一些海南購(gòu)房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性的問題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因此質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話說清。

一般而言海南購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化;水、電、氣、管線的通暢;門、窗、家具瑕疵等問題上，而這些問題是否能被認(rèn)為是質(zhì)量問題，絕非是一個(gè)質(zhì)檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題，海南購(gòu)房合同是醉有效的武器。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。

大家在進(jìn)行房屋交易時(shí)要清楚掌握每個(gè)流程步驟的明細(xì)，通常有中介公司時(shí)，中介公司會(huì)幫忙完成房屋交易流程，但大家自己也要清楚，心里有個(gè)底。本文為大家簡(jiǎn)單介紹了房屋交易流程的相關(guān)知識(shí)，大家能夠參考看一看，必要時(shí)還是要尋找專業(yè)人士幫助，以防對(duì)自己帶來多余的麻煩。

文昌月亮灣樓盤。。。海南月亮灣買房?jī)?yōu)勢(shì)：文昌月亮灣游客中心旁邊的361國(guó)道，一條小土路，走到盡頭是一個(gè)漁村，看一看當(dāng)?shù)貪O民工作。很多人以為走到小漁村就到盡頭了，走到岸邊看得到一個(gè)入?？冢鸵蛔鶡羲?，沿著圍墻可以慢慢走過去，如果漲潮就不要進(jìn)去了。如果有幸走進(jìn)去、簡(jiǎn)直就像世外桃源，站在礁石上和海浪拍照。雖然沒有到達(dá)劇本上的月亮灣，但是這一趟探索到了更多驚喜。

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