儋州購房——海南房屋交易稅怎么算，開發(fā)項(xiàng)目交付

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海南房屋交易稅怎么算，開發(fā)項(xiàng)目交付 儋州新房，越來越多內(nèi)地人來海南儋州買房子，其目的無非就是度假、養(yǎng)生、呼吸著清晰的空氣、感受大自然帶來的藍(lán)天白云、跟一望無際的大海.

房屋交易稅費(fèi)就是指簽訂預(yù)售合同時(shí)需繳納的稅費(fèi)。買方需要繳納契稅和印花稅，契稅分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅通常需要繳納儋州房價(jià)的1.5%，非普通住宅需要繳納儋州房價(jià)的3%；），印花稅要繳納儋州房價(jià)的0.05%。賣家需要繳納印花稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，印花稅為儋州房價(jià)的0.05%，營業(yè)稅為儋州房價(jià)的5.5%（個(gè)人購買住房不滿2年的普通住房），個(gè)人所得稅為：（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原紙－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。

國家稅務(wù)總局5月21日公布了《關(guān)于儋州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》，通知指出，儋州市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目開始辦理房屋交付或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品完工，并按規(guī)定及時(shí)結(jié)算企業(yè)所得稅。稅務(wù)專家認(rèn)為，《通知》出臺意在堵塞儋州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避所得稅的漏洞。
       
       “補(bǔ)漏”卻不小心釋放管控訊號？
       
       眼看新“國十條”的威力遠(yuǎn)沒有想象中來得猛烈，開發(fā)商、炒房者各有應(yīng)對之術(shù)，儋州房價(jià)依舊“穩(wěn)坐釣魚臺”，近日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于儋州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（以下簡稱《通知》），對房企的所得稅征繳問題進(jìn)行了明確規(guī)定。
       
       《通知》指出，儋州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)房企開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。
       
       《通知》要求，儋州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
       
       此通知一出，即刻在各界引發(fā)猜想。
       
       “這應(yīng)該是中央政府更嚴(yán)格地進(jìn)行儋州市房地產(chǎn)管控的一個(gè)信號”，福州筑家地產(chǎn)董事長鄭行發(fā)認(rèn)為，稅收的強(qiáng)制性、固定性等特征決定其特殊性，同時(shí)也在一定的程度上保證了其如實(shí)反映市場狀況。

福州地產(chǎn)資深人士江映輝告訴記者，“當(dāng)前調(diào)控的目的是加大供應(yīng)，但是‘沒人儋州市買儋州市房子’的供應(yīng)是徒有其表的供應(yīng)。企業(yè)所得稅是建立在銷售的基礎(chǔ)上的，如果沒有實(shí)現(xiàn)銷售，是不是不需要所得稅呢？”他認(rèn)為，從宏觀調(diào)控的角度來看，國稅總局發(fā)布這一《通知》，醉大的目的就是促使開發(fā)商降價(jià)，實(shí)現(xiàn)銷售。

“房企被施壓的情況下，開發(fā)商很有可能趕緊將儋州市房子賣掉，把應(yīng)繳的企業(yè)所得稅‘還給’政府”，他分析道。
       
       但福建省地稅局有關(guān)人士卻認(rèn)為，這一《通知》的目的僅僅是防止企業(yè)推遲完工時(shí)間，防止房企人為地延遲結(jié)算應(yīng)納稅額。
       
       補(bǔ)漏是手段，管控是關(guān)鍵
       
       《通知》問世后，即有稅務(wù)專家分析認(rèn)為，儋州市房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目完工條件得到明確后，將使得這一稅收漏洞得以堵塞。
       
       “不管是企業(yè)所得稅，還是其他的稅種，作為企業(yè)來說本身就有承擔(dān)依法納稅的責(zé)任和義務(wù)。國稅總局發(fā)布的這一《通知》，以更明確的條件，使得企業(yè)所得稅征收過程中的漏洞得以堵住”，江映輝認(rèn)為。
       
       關(guān)于房企的所得稅征收問題，曾有業(yè)內(nèi)人士指出，造成普遍征管難這一情況的有“十大現(xiàn)象”，即隱匿預(yù)收房款、隱瞞銷售收入、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本費(fèi)用支出不實(shí)、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范、視同銷售行為不確認(rèn)收入、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤、依法納稅意識不強(qiáng)等。
       
       “確實(shí)存在一些原因，使‘尾盤’沒能在更加確切的、更為短暫的時(shí)間內(nèi)銷售完畢，但也存在開發(fā)商不積極銷售的現(xiàn)象。”他認(rèn)為，此次《通知》的出臺，就是促使房企及時(shí)繳稅。
       
       據(jù)悉，在“十大現(xiàn)象”中，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，便是指大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間。部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在儋州市房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍。
       
       此前，《關(guān)于儋州市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）已明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，即符合“竣工證明已報(bào)儋州市房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）”這三個(gè)條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。
       
       很顯然，國稅總局醉新發(fā)出的上述《通知》對漏稅問題作了更加嚴(yán)密的防范。而這一“補(bǔ)漏”只是手段而已，關(guān)鍵是要達(dá)到對儋州市房地產(chǎn)市場管控的目的，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在接受媒體采訪時(shí)分析指出，這一文件的下發(fā)，主要還是在于加強(qiáng)稅收管理，同時(shí)與當(dāng)前的儋州市房地產(chǎn)管控政策也有一定的關(guān)聯(lián)。
       
       “具體成本怎么結(jié)算是一大問題，此外，稅基也要充分考慮。建筑合同的特殊性，建安發(fā)票的滯后性等原因，都是具體執(zhí)行過程中會出現(xiàn)的問題”，鄭行發(fā)說道。
       
       談及該文件對儋州市房地產(chǎn)市場的影響，江映輝認(rèn)為，“中央政府出臺的各種樓市調(diào)控措施，醉終還要看地方的執(zhí)行力度。若認(rèn)真執(zhí)行，開發(fā)商會及時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售，使得相對低迷的市場達(dá)到平衡狀態(tài)，從而達(dá)到管控目的。”
       
       “不過，我認(rèn)為醉終它對市場的影響是有限的，但對開發(fā)商的處境是有影響的”，他總結(jié)道。

房屋交易所牽扯到的需要繳納的稅費(fèi)種類還是較多的，且都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，大家在交易住房時(shí)要掌握清楚需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，避免因稅費(fèi)不明而帶來糾紛，上文為大家簡單描述了交易雙方需要繳納的稅費(fèi)種類及計(jì)算公式，但不同地區(qū)在房屋交易時(shí)的稅費(fèi)計(jì)算略有差異，還是要依照當(dāng)?shù)亟灰踪僦菔蟹慨a(chǎn)政策進(jìn)行繳納。

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