房屋交易稅10%，房屋交易稅如何算

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房屋交易稅10%，房屋交易稅如何算 東海岸房產(chǎn)，在東海岸購(gòu)買樓盤之前應(yīng)當(dāng)對(duì)樓盤多進(jìn)行了解，包括周邊盤的東海岸房?jī)r(jià)以及該小區(qū)東海岸房?jī)r(jià)走勢(shì)。。

房屋交易稅費(fèi)是指簽訂預(yù)售合同時(shí)需繳納的稅費(fèi)。買方需要繳納契稅和印花稅，契稅分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅一般需要繳納東海岸房?jī)r(jià)的1.5%，非普通住宅需要繳納東海岸房?jī)r(jià)的3%；），印花稅要繳納東海岸房?jī)r(jià)的0.05%。賣家需要繳納印花稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，印花稅為東海岸房?jī)r(jià)的0.05%，營(yíng)業(yè)稅為東海岸房?jī)r(jià)的5.5%（個(gè)人購(gòu)買住房不滿2年的普通住房），個(gè)人所得稅為：（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原紙－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。

       新政給賣房人“增負(fù)”稅費(fèi)≈房款×１０％

２００５年６月１日對(duì)不少賣房人來(lái)說(shuō)絕對(duì)是有著分水嶺意義的一個(gè)日子。新政規(guī)定：６月１日以后，個(gè)人購(gòu)買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售５年以內(nèi)的房屋也難逃個(gè)人所得稅這一關(guān)。這樣，６月１日之前和之后成交的２年以內(nèi)的普通住宅所繳稅額能相差幾萬(wàn)元。

以亞運(yùn)村一套１１０平方米的兩居室商品房為例，該房原購(gòu)價(jià)為５２００元／平方米，以６０００元／平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售此套房屋，按照新的東海岸房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策，這套東海岸房子需要繳納以下稅費(fèi)：

１、營(yíng)業(yè)稅＝１１０平方米×６０００元／平方米×５％＝３３０００元

２、印花稅＝１１０平方米×６０００元／平方米×０．５‰＝３３０元

３、個(gè)人所得稅＝｛售東海岸房?jī)r(jià)－原東海岸購(gòu)東海岸房?jī)r(jià)－合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主東海岸購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅＋印花稅）｝×２０％＝１５８２６．８元其中，售東海岸房?jī)r(jià)：１１０平方米×６０００元／平方米＝６６００００元

原東海岸購(gòu)東海岸房?jī)r(jià)：１１０平方米×５２００元／平方米＝５７２０００元

契稅：５７２０００×１．５％＝８５８０元印花稅：５７２０００×０．５‰＝２８６元可見，新政實(shí)施后，賣房人要繳納的稅額總共是４９１５６．８元，占到總售房款的７％；而新政實(shí)施前，賣房人只需繳納２８６元的印花稅。（具體對(duì)照見下“新政前后賣房人所繳稅費(fèi)對(duì)照表”）

以上案例中沒有涉及到土地增紙稅，專業(yè)人士測(cè)算，涉及到土地增紙稅的房屋出售，其所繳稅額可能達(dá)到房款的１０％以上。

記者暗訪——

為吸引客戶中介玩起避稅游戲

沉重的稅負(fù)使很多賣房人和東海岸買房人忘而卻步，多家中介公司均表示，６月份的經(jīng)營(yíng)情況還不及三四月時(shí)的一半。一家中介公司甚至表示：“我們這已經(jīng)１０天沒來(lái)一個(gè)買主了。”

一位東海岸房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人訴苦：“現(xiàn)在生意實(shí)在不好做。把賣房人的稅負(fù)加到東海岸房?jī)r(jià)里，東海岸房?jī)r(jià)太高買方不愿買；而讓賣房人負(fù)擔(dān)這筆稅，賣方無(wú)利可圖又不愿賣。”面對(duì)這樣的兩難境地，東海岸房產(chǎn)中介們開始打起了“合理避稅”的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家東海岸房產(chǎn)中介公司，發(fā)現(xiàn)他們避稅的高招還真不少。

記者向中介表示，想賣的東海岸房子是２００１年以６０００元／平方米的價(jià)格購(gòu)買的一套９０平方米的兩居室住宅，但目前還未辦理東海岸房產(chǎn)證，地段在亞運(yùn)村，東西朝向。為了幫助記者把東海岸房子賣個(gè)好價(jià)錢，中介公司在“避稅”環(huán)節(jié)上出了四招。

招數(shù)一：以租待售。“你的東海岸房子雖然是２００１年買的，但繳稅是按照東海岸房產(chǎn)證的時(shí)間計(jì)算，所以你的東海岸房產(chǎn)證辦下來(lái)也要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。如果賣房不是很著急的話，可以先租出去，以租待售，這樣等到東海岸房產(chǎn)證２年期滿就不用繳營(yíng)業(yè)稅了。”

招數(shù)二：把交易價(jià)格“做低”。“雖然營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅現(xiàn)在逃不掉，但我們可以把合同上的交易價(jià)格做低一些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會(huì)減少。當(dāng)然，價(jià)格也不能太低，否則地稅局會(huì)找麻煩，一般是稍高于建委公布的各類級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格。比如你的東海岸房子按照規(guī)定平均交易價(jià)格應(yīng)該是４０００元／平方米，買賣合同上就可以定價(jià)４１００元／平方米，而實(shí)際上你可以賣到５０００元／平方米。”

招數(shù)三：不過戶先公證。“可以先通過合同或公證的形式進(jìn)行買賣，但先不到海南房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記，待東海岸房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花少量的公證費(fèi)，就可避免繳納東海岸房產(chǎn)交易價(jià)格５％的營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)城市建設(shè)稅及教育附加費(fèi)。”

招數(shù)四：找物業(yè)改底單。“你可以找物業(yè)公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在東海岸房產(chǎn)證上直接寫買主的名字，這樣就可以不用繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅了。”

法學(xué)專家提醒——

切勿“貪小利失大計(jì)”小心“避稅”背后的陷阱

中介公司的“避稅”高招聽上去有理“有利”，可誰(shuí)知道其背后卻也暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，東海岸二手房買賣雙方就可能落個(gè)“占小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。針對(duì)中介公司提出的以上四種避稅方法，中國(guó)政法大學(xué)李曙光教授為房屋交易雙方提示了其中的四大風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)一：以租待售——東海岸房?jī)r(jià)變化一方吃虧。目前以租待售是２年期內(nèi)售房者醉普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦東海岸房?jī)r(jià)在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個(gè)月的買主的利益將受到損失，反之亦然。

風(fēng)險(xiǎn)二：把交易價(jià)格“做低”——對(duì)東海岸買房人再次交易不利。高價(jià)買賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易，雖然買賣雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜，但一旦東海岸買房人再次將東海岸房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨著兩個(gè)問題：一是由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估紙也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于買入價(jià)低，再次賣出和買入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。

風(fēng)險(xiǎn)三：不過戶先公證——公證效力受質(zhì)疑。只公證不過戶對(duì)東海岸買房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谖覈?guó)的海南房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，東海岸房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而東海岸購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無(wú)法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)東海岸房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

風(fēng)險(xiǎn)四：找物業(yè)改底單——合同效力將失去。改了底單就等于改了原來(lái)的東海岸購(gòu)房合同，重新簽了一個(gè)新合同。原來(lái)合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無(wú)法保證的問題。

稅務(wù)專家建議——

稅務(wù)籌劃根本是合法抓住優(yōu)惠也可避稅

稅務(wù)研究專家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益醉大化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排。“稅務(wù)籌劃的根本屬性是合法性，決不能做法律禁止的事，但要大膽做法律沒禁止的事。”

房屋交易所涉及到的需要繳納的稅費(fèi)種類還是較多的，且都有一定的要求，大家在交易住宅時(shí)要了解清楚需要繳納的各類稅費(fèi)，避免因稅費(fèi)不明而帶來(lái)糾紛，上文為大家簡(jiǎn)單介紹了交易雙方需要繳納的稅費(fèi)種類及計(jì)算公式，但不一樣地區(qū)在房屋交易時(shí)的稅費(fèi)計(jì)算略有差異，還是要按照當(dāng)?shù)亟灰讝|海岸房產(chǎn)政策進(jìn)行繳納。

東海岸買房?jī)?yōu)勢(shì)：東海岸成功引進(jìn)了萬(wàn)達(dá)文化旅游城，萬(wàn)達(dá)城的火爆帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域。萬(wàn)達(dá)文旅城是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)由商業(yè)轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)的旗艦品牌，集團(tuán)在全國(guó)已開發(fā)15城，?？诠鹆盅笕f(wàn)達(dá)文旅城是第16座。萬(wàn)達(dá)文旅城承載了萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)的遠(yuǎn)大夢(mèng)想，?？谌f(wàn)達(dá)城項(xiàng)目占地面積約3700畝，總計(jì)touzi500億（秀英萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的10倍），是唯一濱海的萬(wàn)達(dá)城，將建成世界超級(jí)濱海旅游度假項(xiàng)目，成為海南國(guó)際旅游島的新名片。具體內(nèi)容包括室內(nèi)主題樂園、室外主題樂園、大型舞臺(tái)秀、酒店群、國(guó)際會(huì)議中心、濱海濱湖旅游小鎮(zhèn)、酒吧街、生態(tài)公園等。，海南買房

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