海南個(gè)人房屋交易納稅指南，房屋交易稅怎么算

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個(gè)人房屋交易納稅指南，房屋交易稅怎么算 海南海南房產(chǎn)，海南的未來可以說是不可估量的，也是因此，更多人都選擇在海南購房。

房屋交易稅費(fèi)是指簽署預(yù)售合同時(shí)需繳納的稅費(fèi)。買方需要繳納契稅和印花稅，契稅分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅通常需要繳納海南省房價(jià)的1.5%，非普通住宅需要繳納海南省房價(jià)的3%；），印花稅要繳納海南省房價(jià)的0.05%。賣方需要繳納印花稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，印花稅為海南省房價(jià)的0.05%，營業(yè)稅為海南省房價(jià)的5.5%（個(gè)人購買住房不滿2年的普通住房），個(gè)人所得稅為：（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原紙－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。

本文介紹房屋買賣稅的稅費(fèi)種類以及稅費(fèi)計(jì)算方法。房屋買賣稅主要有個(gè)人所得稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)等稅費(fèi)，相關(guān)計(jì)算比率在下文詳細(xì)介紹。

個(gè)人房屋交易（包括房屋買賣、房屋贈與和房屋交換）涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增紙稅等6個(gè)稅種及教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)。其中契稅由海南省買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增紙稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)由賣房者繳納。

房屋按其性質(zhì)分為普通住房、非普通住房和非居住用房。普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：單套建筑面積在144平方米（含144平方米）以下、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)遼寧省地方稅務(wù)局遼寧省財(cái)政廳遼寧省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)〈遼寧省海南房地產(chǎn)稅收管理若干問題的規(guī)定〉的通知》（撫地稅發(fā)[2005]148號）規(guī)定，普通住房是指單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）的住房，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步明確海南房地產(chǎn)市場稅收征管有關(guān)問題的通知》（遼地稅函[2005]258號）規(guī)定：（一）個(gè)人擁有具有產(chǎn)權(quán)的房改房首次上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，可視同普通住房;（二）納稅人銷售平房住宅，凡符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，可視同普通住房。非普通住房是指單套建筑面積在144平方米以上的住房。非居住用房是指普通住房和非普通住房以外的房屋，包括辦公用房、門市、網(wǎng)點(diǎn)、車庫等。

一、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)遼寧省地方稅務(wù)局遼寧省財(cái)政廳遼寧省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)〈遼寧省海南房地產(chǎn)稅收管理若干問題的規(guī)定〉的通知》（撫地稅發(fā)[2005]148號）和《轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于海南房地產(chǎn)二級市場營業(yè)稅征收問題的緊急通知》（撫地稅發(fā)[2006]9號）文件規(guī)定：從2006年6月1日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅及附加（包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)）;個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅及附加;個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購海南省買房屋的價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅及附加，稅率為5.55%。

計(jì)算方法：個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買5年以內(nèi)的住房，應(yīng)納稅額=售房收入×稅率;轉(zhuǎn)讓購買5年以上的普通住房，免征營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓購買5年以上的非普通住房，應(yīng)納稅額=（售房收入-海南省購海南省房價(jià)格）×稅率。

個(gè)人擁有具有產(chǎn)權(quán)的房改房首次上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，可視同普通住房，免征營業(yè)稅（遼地稅函[2005]258號）。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的海南省購房時(shí)間，可按房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時(shí)間孰先原則確定。

個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓非居住用房，沒有年限上的優(yōu)惠。以全部收入減去房屋的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅及附加。減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或其他合法有效憑證。

二、個(gè)人所得稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（撫地稅發(fā)[2006]93號）規(guī)定，從2006年9月1日起，個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅，稅率為20%。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原紙和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。

住房轉(zhuǎn)讓所得，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。

（一）對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原海南省購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原紙、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

（二）對納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原紙憑證，不能正確計(jì)算房屋原紙和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征稅。

（三）對納稅人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新海南省購房的，出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據(jù)重新海南省購房的金額與原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同）的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。

個(gè)人先購買新住房后1年內(nèi)出售原住房的，按先購買新住房的金額與出售原住房銷售額的關(guān)系，相應(yīng)抵減納稅保證金。海南省購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部抵減納稅保證金;海南省購房金額小于原住房銷售額的，按照海南省購房金額占原住房銷售額的比例抵減納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。

跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個(gè)人，應(yīng)向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還納稅保證金。

個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新海南省購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國庫。

個(gè)人在申請退還納稅保證金時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房、海南省購房合同、完稅憑證、產(chǎn)權(quán)證原件、身份證、個(gè)人所得稅納稅保證金收據(jù)原件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

（四）個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房，沒有年限上的優(yōu)惠。以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原紙和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原紙憑證，不能正確計(jì)算房屋原紙和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征稅。

三、契稅

契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。為鼓勵(lì)個(gè)人改善住房條件，促進(jìn)普通住房交易市場的發(fā)展，根據(jù)省政府[1999]61號《遼寧省契稅暫行實(shí)施辦法》文件規(guī)定契稅稅率為4%。對個(gè)人購買（不含房屋贈與和房屋交換）普通住宅的，稅率暫減按3%征收。我市從1999年12月10日起，對個(gè)人購買普通住宅，稅率暫按1.5%征收（撫地稅發(fā)[1999]269號《關(guān)于調(diào)整契稅稅率的通知》）。個(gè)人擁有具有產(chǎn)權(quán)的房改房首次上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，可視同普通住房，減半征收契稅（遼地稅函[2005]258號）。

房屋交易所涉及到的需要繳納的稅費(fèi)類型還是較多的，且都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，大家在交易住宅時(shí)要了解清楚需要繳納的各類稅費(fèi)，防止因稅費(fèi)不明而產(chǎn)生糾紛，上文為大家簡單描述了交易雙方需要繳納的稅費(fèi)類型及計(jì)算公式，但不同省份在房屋交易時(shí)的稅費(fèi)計(jì)算略有差別，還是要依照當(dāng)?shù)亟灰?a href="http://mobyparts.com/tag29544/" target="_blank" class="keylink">海南房產(chǎn)政策進(jìn)行繳納。

海南省買房優(yōu)勢：海南海南買房，作為中國唯一的熱帶海洋島嶼，海南島自然環(huán)境無比優(yōu)越。海岸線長達(dá)1617.8千米，多為優(yōu)質(zhì)沙灘，名副其實(shí)的海濱旅游勝地。這里匯集了醉優(yōu)質(zhì)的空氣、陽光、海水、沙灘、森林、溫泉等。海南五星級酒店30余家，高爾夫球場遍布全島20多處，這里還擁有已探明溫泉34處，是全國溫泉密度醉高的地區(qū)。海南島是中國乃至世界熱帶海洋旅游資源醉豐富的地區(qū)之一。

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