美蘭區(qū)房屋交易稅如何算，海南房產(chǎn)交易中避稅與偷稅

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美蘭區(qū)房屋交易稅如何算，海南房產(chǎn)交易中避稅與偷稅 美蘭區(qū)購房，美蘭區(qū)買房時(shí)，大家醉關(guān)心的往往是美蘭區(qū)房價(jià)、樓層、價(jià)格和戶型，而忽略了其他要素。

房屋交易稅費(fèi)是指簽署預(yù)售協(xié)議時(shí)需繳納的稅費(fèi)。買方需要繳納契稅和印花稅，契稅分為普通住宅和非普通住宅，普通住宅一般需要繳納海南房價(jià)的1.5%，非普通住宅需要繳納海南房價(jià)的3%；），印花稅要繳納海南房價(jià)的0.05%。賣方需要繳納印花稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，印花稅為海南房價(jià)的0.05%，營業(yè)稅為海南房價(jià)的5.5%（個(gè)人購買住房不滿2年的普通住房），個(gè)人所得稅為：（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原紙－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。

避稅是利用稅務(wù)籌劃合法的減少交稅，偷稅則是非法的，應(yīng)受懲罰。海南房產(chǎn)交易中延期過戶、通過美蘭區(qū)房地產(chǎn)公司改底單，并不法律并不禁止，均可厚非。而假贈(zèng)與真買賣，做兩份陰陽合同少交稅，則屬非法的，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)受懲罰。

一．延期交易過戶
       這一招是目前醉常見的避稅操作方式，往往幻化為不同的操作方式，但萬變不離的根本是先實(shí)現(xiàn)房屋的交接，待涉稅期滿恢復(fù)“自由身”后再交易過戶。
       　買賣雙方主要在以下幾方面容易產(chǎn)生糾紛：1．因海南房價(jià)升降導(dǎo)致撕毀合同：海南房價(jià)飆升，上家可能不賣或一房多賣；海南房價(jià)回落，下家可能不買。違約成本如果低于可得利益，誠信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。
       2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀履行不能。因尚未辦理過戶手續(xù)，上家須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。（2）間隔長，變故多：如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國等情況，又不能辦理或不能及時(shí)辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù)，則后續(xù)交易過戶手續(xù)無法進(jìn)行或無法按時(shí)進(jìn)行，糾紛在所難免。
       3．政策變化風(fēng)險(xiǎn)：（1）國家稅收政策的變化：當(dāng)前有關(guān)征收個(gè)人所得稅、土地增紙稅等的傳言此起彼伏，雖然迄今為止尚未聽到官方確切消息，但通過稅收手段調(diào)控房市已經(jīng)在“國六條”中體現(xiàn)。這些稅種一旦開征，而原來的買賣合同中又沒有對此明確約定承擔(dān)主體，上、下家若補(bǔ)充協(xié)議不成，糾紛隨之而來。（2）銀行貸款政策變化：由于沒有交易過戶，銀行就不能辦理針對該套房屋的抵押登記，如果下家又不能提供有效擔(dān)保，其貸款便遲遲不能辦出，此時(shí)下家面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)（即不能按時(shí)將銀行貸款支付上家），上家面臨拿不到全款的風(fēng)險(xiǎn)。另外，此間貸款利率的浮動(dòng)，下家也會(huì)受到相應(yīng)的影響。
       4．其他風(fēng)險(xiǎn)：如房屋在此期間被列入動(dòng)遷范圍，下家雖早已入住使用，但因?yàn)闆]有辦理過戶手續(xù)，無法獲得相應(yīng)動(dòng)遷補(bǔ)償款項(xiàng)；下家再心急火燎也無濟(jì)于事，如及早過戶，下家的這種損失就可以有效避免。
       　●二．假贈(zèng)與、真買賣
       主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂贈(zèng)與合同并辦理公證，然后再簽訂買賣合同。拿贈(zèng)與合同去交易中心辦理過戶，憑買賣合同支付相應(yīng)款項(xiàng)。
       風(fēng)險(xiǎn)警示：上、下家的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：
       1．不予公證的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與的標(biāo)的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信贈(zèng)與行為系上家真實(shí)意思表示。若公證無法辦理，其他后續(xù)環(huán)節(jié)無法進(jìn)行下去。
       2．此消彼長，面臨處罰：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，海南房產(chǎn)贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，而公證費(fèi)為房屋總價(jià)的2％左右，同時(shí)下家還需繳納房屋總價(jià)3％的契稅。這樣看來，和5．55％的營業(yè)稅相比，上、下家并沒有得到多少實(shí)惠。而且，如果逃避稅費(fèi)的行為情節(jié)嚴(yán)重，數(shù)額較大的話，上、下家很有可能受到國家財(cái)稅部門的處罰。
       3．過戶后，如果下家違約不付款，上家就會(huì)處于被動(dòng)地位：房屋過戶后，下家很有可能對真正的買賣合同不再履行。此時(shí)，贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過公證，即使上家提出贈(zèng)與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無效合同，下家可能提出異議，此時(shí)合同的效力只能通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)才能予以確認(rèn)。時(shí)間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規(guī)避營業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
       4．下家往往無法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責(zé)任。根據(jù)《合同法》第191條的規(guī)定，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。鑒于此時(shí)房屋贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過公證且在海南房產(chǎn)交易中心備案完畢，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，下家依據(jù)贈(zèng)與合同無法追究上家責(zé)任。這時(shí)下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說不出”。
       而中介明知假贈(zèng)與，真買賣的實(shí)際情況而故意代上、下家辦理相應(yīng)手續(xù)，如被國家財(cái)稅部門掌握確鑿證據(jù)，就有可能面臨被處罰的危險(xiǎn)。
       ●三．陰陽合同非法避稅
       主要體現(xiàn)為上、下家故意標(biāo)低海南房價(jià)，簽訂陰陽合同來達(dá)到避稅目的。
       風(fēng)險(xiǎn)警示：陰陽合同是非法的避稅方式，因?yàn)閷?shí)際的交易額大于表面的交易額，所以實(shí)際繳付的稅款少于應(yīng)當(dāng)繳付的稅款，嚴(yán)格來說，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，數(shù)額巨大的，可能還會(huì)構(gòu)成犯罪。將來買家再賣房時(shí)，可能要多繳稅款，如遇拆遷補(bǔ)償也會(huì)受影響。

　該方式為了避稅故意隱瞞了真實(shí)價(jià)款進(jìn)而虛構(gòu)較低價(jià)款，屬違法行為，一旦查出，將會(huì)遭受處罰；即使僥幸沒有查出，如買方再次交易時(shí)，也可能增加其稅費(fèi)支出。由于各方的利益不同，產(chǎn)生糾紛后再去補(bǔ)救非常困難。買賣雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)充分預(yù)見合同履行中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后責(zé)任的承擔(dān)做出明確的約定，降低履行合同的風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛或承擔(dān)不應(yīng)有的損失。買賣雙方在合同中對現(xiàn)有稅費(fèi)及以后因政策調(diào)整可能出現(xiàn)的稅費(fèi)增加由誰承擔(dān)做出明確約定；對一方因政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)增加而出現(xiàn)的毀約行為，可適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，使其不敢輕易毀約

房屋交易所涉及到的需要繳納的稅費(fèi)種類還是較多的，且都有一定的要求，大家在交易住宅時(shí)要掌握清楚需要繳納的各類稅費(fèi)，防止因稅費(fèi)不明而帶來糾紛，上文為大家簡單介紹了交易雙方需要繳納的稅費(fèi)種類及計(jì)算公式，但不同城市在房屋交易時(shí)的稅費(fèi)計(jì)算略有差異，還是要依照當(dāng)?shù)亟灰缀Ｄ戏慨a(chǎn)政策進(jìn)行繳納。

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