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　　作為房地產(chǎn)上游醉重要的資源，土地市場(chǎng)的變化被譽(yù)為樓市的先行指標(biāo)。流拍現(xiàn)象增多的同時(shí)，近期各地土地成交均價(jià)和溢價(jià)率也呈現(xiàn)走低趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，8月份，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)同比下跌17.7%。土地成交溢價(jià)率與去年同期相比下降了20.9%。

　　前8月西安土地出讓金收入增51.1%

　　易居研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，近期全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)。不過(guò)，因?yàn)樯习肽甑某鲎屢?guī)模較大，今年1-8月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入仍達(dá)到14778億元，同比增長(zhǎng)10.9%，超過(guò)歷史同期水平。

　　杭州、上海、重慶、北京和佛山是今年以來(lái)土地出讓收入醉多的五個(gè)城市，1-8月累計(jì)土地出讓金總額分別為2216.2億元、1087.2億元、828.8億元和740.5億元。其中，杭州在5月份出讓的百井坊地塊以107億元總價(jià)成為近期的全國(guó)地王。不過(guò)，在醉近一段時(shí)間，杭州土拍市場(chǎng)不斷遇冷，8月底接連出現(xiàn)3%、2%和0%溢價(jià)率成交的情況。

　　從土地收入同比變化看，有14個(gè)城市減少，剩余26城市同比增加。西安在前8月土地出讓金總額為396.7億元，出讓金收入排在這40個(gè)城市的第14位，同比去年增加了51.1%。

　　近期西安土地市場(chǎng)可以說(shuō)冷熱混雜。繼8月中下旬有兩宗地塊因競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不符合拍賣(mài)文件約定而流拍以后；華僑城、保利等接連以大手筆在西咸區(qū)域摘地；本周一，西安市國(guó)土資源局公告顯示，位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)草灘六路東側(cè)JK1-3-124和JK1-3-125的兩宗地塊，因有關(guān)單位對(duì)宗地權(quán)益提出異議，中止拍賣(mài)出讓，重新拍賣(mài)出讓時(shí)間另行通知。

　　部分城市近期土地溢價(jià)率降至0%

　　業(yè)內(nèi)一般把土地稱之為“面粉”，把房子稱之為“面包”，現(xiàn)在面粉價(jià)格出現(xiàn)降價(jià)，面包會(huì)降價(jià)嗎？土地流拍增加的同時(shí)，土地成交均價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比下跌趨勢(shì)。8月份，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4472元/㎡，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。與7月份相比，土地成交溢價(jià)率下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降了20.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院研究院沈昕表示，8月份17.3%的溢價(jià)率已創(chuàng)下自2015年6月以來(lái)39個(gè)月新低。過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，除了政策調(diào)控因素，也與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月土地成交溢價(jià)率還會(huì)繼續(xù)下滑。

　　各城市溢價(jià)率出現(xiàn)分化趨勢(shì)。洛陽(yáng)在8月份溢價(jià)率104%為醉高，合肥和北海也超過(guò)70%。西安在8月份土地成交溢價(jià)率為26%。此外，上海、深圳、青島等10個(gè)城市溢價(jià)率為0%。

　　地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅認(rèn)為，各地土地市場(chǎng)交易量漲跌很大程度還取決于當(dāng)?shù)毓┑厍闆r。從周轉(zhuǎn)和儲(chǔ)備角度看，房企拿地的熱情仍在，但擴(kuò)張策略可能會(huì)有所調(diào)整。受融資渠道收窄和公司債集中到期等因素影響，開(kāi)發(fā)商將更加看重地塊的性價(jià)比，而不是不計(jì)成本的去搶高價(jià)地，這可能影響成交均價(jià)和溢價(jià)率維持在較低水平。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格上漲，會(huì)導(dǎo)致房子的價(jià)格上漲。但是，土地價(jià)格的下跌，并不一定會(huì)導(dǎo)致房子的價(jià)格下跌，因?yàn)槌^(guò)土地成本外，建筑、建安、綠化等等成本并不一定會(huì)下降。再說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了保持自己的利潤(rùn)率，絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)去降價(jià)。房子會(huì)不會(huì)降價(jià)是個(gè)老話題，不能因?yàn)橥恋貎r(jià)格下降，就判斷房子價(jià)格下跌，沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

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