二樓陽(yáng)臺(tái)返水，泡壞一樓天花板

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　　鄰居們樓上樓下的住著，樓上一漏水，樓下就遭殃，第一反應(yīng)就是找樓上要個(gè)說法，然而，真的都是樓上的錯(cuò)嗎？其實(shí)不然，管道年久失修，排水不暢，物業(yè)也難逃責(zé)任。近日，蘇州工業(yè)園區(qū)法院審理了這樣一起案件。通訊員 梁月

　　揚(yáng)子晚報(bào)/揚(yáng)眼記者 於蘇云

　　萬某與程某系樓下、樓上鄰居，萬某家住一樓，程某家住二樓。2016年1月25日，程某家的陽(yáng)臺(tái)地漏返水，并滲漏至萬某家中，造成其房屋內(nèi)的天花板、吊頂、墻面等被水浸泡，產(chǎn)生損失。萬某認(rèn)為，程某和物業(yè)公司的共同原因?qū)е滤曳课荼凰?，遂訴至法院，要求賠償房屋維修及租房損失。

　　程某辯稱，因小區(qū)公共管道堵塞致使他家陽(yáng)臺(tái)返水，由此才導(dǎo)致水滲漏至萬某家中，程某自身也是受害者。況且，事情發(fā)生后，程某立即排干了室內(nèi)的積水，防止擴(kuò)大損失，所以他并無過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司辯稱，漏水是從程某家中溢出，該漏水發(fā)生的部位在業(yè)主的專有部分，物業(yè)公司對(duì)該部分并無管理責(zé)任，無需擔(dān)責(zé)。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，程某在涉案漏水事件發(fā)生前，已向物業(yè)公司報(bào)修其北陽(yáng)臺(tái)地漏返水的問題，物業(yè)公司確認(rèn)返水是因雨水管道在寒冷天氣凍住后無法正常排水所致。物業(yè)公司雖曾采取一定措施消除障礙，但當(dāng)時(shí)天氣持續(xù)嚴(yán)寒，作為相關(guān)設(shè)施的管理單位，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到公共下水管道可能會(huì)存在再次凍住、排水不暢、地漏返水的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施避免此類事件的發(fā)生。另外，物業(yè)公司的工作人員也陳述，如果有相應(yīng)的措施，可以避免此類排水不暢的情況發(fā)生。所以物業(yè)公司未能盡到對(duì)公共下水管道的養(yǎng)護(hù)、管理勤勉義務(wù)才導(dǎo)致萬某損失，應(yīng)負(fù)有賠償之責(zé)。而程某家中的返水并非由自身行為所致，且在事件發(fā)生后程某及時(shí)排干了室內(nèi)積水，未有證據(jù)證明程某存在對(duì)室內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理不善及使用不當(dāng)?shù)那樾?，故程某無需擔(dān)責(zé)。

　　對(duì)此，法官也解釋，物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，與小區(qū)業(yè)主之間成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)按照約定履行合同義務(wù)。在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中，公共設(shè)施的運(yùn)行、管理及保養(yǎng)是物業(yè)公司的重要服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)也是服務(wù)中的難點(diǎn)之一。物業(yè)公司不僅要注意設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)，還需在雨雪、嚴(yán)寒等惡劣天氣條件下加大對(duì)設(shè)備的維護(hù)和檢修力度，否則一旦水管等發(fā)生爆裂或者堵塞，不僅極大影響業(yè)主的日常生活，還有可能會(huì)給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失。本案中，就是因?yàn)槲飿I(yè)公司對(duì)于公共管道的疏通不及時(shí)，導(dǎo)致了萬某家屋內(nèi)出現(xiàn)返水并被水浸泡。此外，在出現(xiàn)管道堵塞時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)找專業(yè)公司進(jìn)行疏通，不可盲目處理甚至野蠻作業(yè)，否則可能因措施不當(dāng)而導(dǎo)致更大的損失。

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一樓 天花板 陽(yáng)臺(tái)