巨頭們“去地產(chǎn)”的邏輯

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【環(huán)宇雜談】

樓市或許將從白銀時代轉(zhuǎn)向青銅時代。

樓市“金九銀十”剛開啟，涼涼的氣息已來。土地繼續(xù)流拍，開發(fā)商用腳投票；8月低基數(shù)的基礎(chǔ)上，9月開局樓市成交量全線下滑，占主體的三四線樓市持續(xù)走弱。近期，某大V房企老板群里，“趕快出貨”、“多銷快銷”已是共識?！敖鹁拧鄙习朐拢_發(fā)商在熱點城市大規(guī)模推貨，打折優(yōu)惠被寄予厚望，某TOP開發(fā)商的項目低至七四折。紙得重視的是，越來越多的老板喊出，“誰說我是開發(fā)商，我就和誰急”！

6月底，當(dāng)郁亮公開表示，他正在琢磨著把各地公司“地產(chǎn)”這兩個字拿掉時，媒體鋪天蓋地報道，萬科要“拋棄地產(chǎn)”，硬生生地把滬指3000點的“鐵底”給擊穿了。近日，保利地產(chǎn)高調(diào)更名，未來請稱呼我保利發(fā)展，并公開表示，更名是為了體現(xiàn)多元化發(fā)展，壯大住區(qū)服務(wù)和房地產(chǎn)金融這“兩翼”，萬達(dá)商管甚至表示，未來不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)了，成為純粹的商業(yè)運(yùn)營企業(yè)。房企們潮流式地更名，個個都傳達(dá)清晰的信息，“我要去地產(chǎn)”，巨頭們真是這么想的嗎？

單單從GDP貢獻(xiàn)來講，房地產(chǎn)無疑是中流砥柱，但近年來的名聲卻一直“不得好”。特別是，當(dāng)下實體經(jīng)濟(jì)困難，轉(zhuǎn)型異常艱難，而矛頭指向了房地產(chǎn)這個“受氣包”：要么，哺育實體的資金繞道樓市，8月份居民部門新增貸款占比高達(dá)54.8%，較7月份提高了11個百分點；要么，實體托不起昂貴的“租子”，很多搞實體和創(chuàng)業(yè)的人都說，利潤被租金吃光了，到頭來是給房東打工?！叭毙尽笔录螅炊ㄋ纪?，發(fā)現(xiàn)該聲討的是，讓科研人員靜不下來的資產(chǎn)泡沫紅利。

上半年的房企“利潤王”，早在兩年前就更名了，并告訴我們，遵循“三低一高”（低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)）戰(zhàn)略，照樣能賺錢，這是房企未來的好榜樣，大家都要跟著學(xué)??！現(xiàn)在看，靠財政撥款的科研經(jīng)費(fèi)很難“補(bǔ)芯”，產(chǎn)學(xué)研一體化的這條腿也要邁出去，這是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型突圍的路徑創(chuàng)新。因為，無論美國硅谷的高科技，還是德日的制造業(yè)，產(chǎn)學(xué)研功不可沒。生態(tài)農(nóng)業(yè)、機(jī)器人、新能源等等，可都是曠日持久的“燒錢營生”，財大氣粗的巨頭們要帶頭。

上半年，盡管政策從前端資金關(guān)閘和后端銷售限價“擠壓”，但房企卻迎來了史無前例（很可能也是空前絕后）的優(yōu)質(zhì)半年報，利潤個個增長50%以上，三成房企利潤翻番。但是，明理的都知道，你的糧食是2016~2017年收割的稻子打出來的。當(dāng)然，今年上半年，借著本輪樓市去庫存和棚改紅利下的“余溫”，龍頭房企的業(yè)績不差。順利推，今年業(yè)績也差不離，但明年呢？后年呢？現(xiàn)在，開發(fā)商已達(dá)成一致，周期輪動式的鐘擺已徹底停止，等待下一波回升或是徒勞。

現(xiàn)在，政策方向是流動性“高位鎖定”。什么意思？當(dāng)下的全國樓市，已是個既可敬、又可恨的龐然大物?？删?，是因為哪怕些許增長，都是巨大貢獻(xiàn)；可恨，是因為擔(dān)心下跌重于擔(dān)心上漲，管理預(yù)期異常重要。怎么辦？答案是別讓大家一起出貨，造成預(yù)期強(qiáng)化及預(yù)期的自我實現(xiàn)。于是，鼓勵進(jìn)不鼓勵出，限售范圍越來越廣，交易摩擦力越來越大，一二線熱點樓市的行情從電風(fēng)扇變?yōu)轼B籠。逼仄的增量空間里，習(xí)慣高舉高打、虎背熊腰的大佬們，要螺螄殼里做道場。

這也是被逼的，樓市或許將從白銀時代轉(zhuǎn)向青銅時代。消費(fèi)講究個性化、性價比，不然就去佛系租房了（租賃供應(yīng)將會大幅增長）。做產(chǎn)品也好、選擇建材也好、設(shè)計園林也好，目標(biāo)是很明確的。以后，買房子不是簡單的居住需求，而是美好生活，但什么是“美好生活”？內(nèi)涵和外延不明確，大家只好去探索，所以房企新名字里有囊括一切的發(fā)展、集團(tuán)等字眼。不過，習(xí)慣了跑馬圈地，轉(zhuǎn)型方向很難成型，盈利模式不清晰。所以，一邊喊“去地產(chǎn)”，一邊拿地賣房。洗盡鉛華，不管如何，老老實實蓋人住的房子、辦公用的房子，棄與不棄是不同的活法。

（作者系資深地產(chǎn)研究人士）

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