文昌市新房物業(yè)是否有權(quán)劃定停車費？看完你就知道了！

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文昌市新房物業(yè)是否有權(quán)劃定停車費？看完你就知道了！，文昌優(yōu)勢，文昌獨居特色的民族風情。也正是由于海南文昌獨一無二的氣候和環(huán)境，才吸引越來越多人來海南文昌買房。

很多業(yè)主都遇到過小區(qū)物業(yè)征收停車費的問題。有些是因為小區(qū)的停車位不夠用，物業(yè)公司給小區(qū)做了很多努力，新建了停車位，那么征收停車費是可以的?？墒怯行┬^(qū)物業(yè)并沒有新建停車位，而是在小區(qū)的綠化帶旁邊也就是道路兩盤，畫上了停車位，從而向業(yè)主征收停車費。那么，這樣做到底合理嗎？物業(yè)是否有權(quán)劃定停車費？

一、小區(qū)停車位歸誰所有？

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”本條規(guī)定了小區(qū)內(nèi)停車場的歸屬權(quán)問題。

《醉高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

依據(jù)《物權(quán)法》和司法解釋的上述規(guī)定，小區(qū)停車場的所有權(quán)情況分為以下幾種情況：

1、如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個停車場以車位形式出售或贈送給業(yè)主，則各個車位屬于購買或接受贈與的業(yè)主所有，停車場內(nèi)的公共部分，如車道，屬于所有擁有車位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、如果建設(shè)單位將停車場的車位出租給業(yè)主，則停車場的所有權(quán)歸建設(shè)單位享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費用是車位的使用費，該費用的標準由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

3、如果建設(shè)單位在出售房屋時，將停車場的建設(shè)費用分攤到每個業(yè)主，即業(yè)主所付的文昌房價中實際包含了停車場的分攤費用，則停車場的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，對于停車場的使用和收費標準由業(yè)主大會在管理規(guī)約中約定，但應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。

停車場的收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，主要用于停車場的維修養(yǎng)護，也可按照業(yè)主大會的決定使用。

二、物業(yè)是否有權(quán)劃定停車費？

到底物業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取停車費？需要考察停車費的性質(zhì)。小區(qū)停車費的性質(zhì)有兩種，一種是土地使用費，一種是管理費。兩種費用的收費依據(jù)與收費主體是不同的。

根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

由此可知，土地使用費收費的法律依據(jù)是《物權(quán)法》，收費主體是業(yè)主。業(yè)主可以因車輛占用土地而收取土地使用費。

而管理費的收費依據(jù)是《合同法》及國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》。《合同法》第365條及第366條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人應(yīng)當按照約定向保管人支付保管費。

而《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。由此，物業(yè)在征得業(yè)主同意后是可以利用小區(qū)的土地進行經(jīng)營的。車主向物業(yè)交納的其實是車輛保管費。

同時我國《物權(quán)法》規(guī)定，決定收取小區(qū)停車費的權(quán)利主體是業(yè)主大會或業(yè)主委員會。物業(yè)公司只是受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，對業(yè)主停車進行收費。

如因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會代行業(yè)主委員會的職責。因此，社區(qū)居民委員會也是決定收取小區(qū)停車費的權(quán)利主體。

因此，如果經(jīng)過業(yè)主大會決議同意收取一定標準的停車費，那么，該停車費的收入應(yīng)該是歸全體業(yè)主所有的，而不是歸物業(yè)公司來隨意開支。實踐中，停車費一部分作為物業(yè)管理成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。

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