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法治周末特約評論員 敬一山（作者系媒體評論員）
近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》，消息引發(fā)外界高度關注。商品房預售制度能否取消，此前已經(jīng)有過多輪探討，這次被認為很可能要落地。不過廣東房協(xié)工作人員隨后回復媒體：“該文件目前還處于內(nèi)部討論階段，相關內(nèi)容只是擬訂?！?/p>
廣東省會不會成為率先取消商品房預售的省份，看來還很難斷言。作為房地產(chǎn)行業(yè)醉重要的制度安排之一，商品房預售當然曾經(jīng)發(fā)揮過非常積極的作用。1994年的城市房地產(chǎn)管理法開啟了商品房預售制度，這樣的模式能夠保證快速集聚資金，充分滿足那個資金短缺年代的市場需求。如果沒有商品房預售制度，中國恐怕不會這么快從單位分配住房的短缺時代，轉(zhuǎn)軌到商品房高度繁榮的新時代。
但是世異時移，商品房預售制度的利弊，到了需要重新審視的時候。相較于國外的類似制度，中國的商品房預售制度存在兩個特點或者說隱患。其一是消費者在收房之前就要支付全款；其二是預付款直接給了開發(fā)商，而不是交給第三方監(jiān)管。
商品房預售制度所引發(fā)的很多糾紛和麻煩，根源就在這兩點隱患。比如，不久前西安市曾經(jīng)出過一個很奇葩的案例，有開發(fā)商舉報自己違規(guī)銷售，其實是因為房價飛漲，開發(fā)商覺得自己之前預售的虧了，所以想耍賴。這是一個極端的案例，說明消費者提前付錢之后權(quán)益存在很大的隱患。更常見的問題，則是房屋質(zhì)量糾紛。
因為消費者早早付了錢，一旦發(fā)現(xiàn)交房之后出現(xiàn)質(zhì)量問題，找開發(fā)商維權(quán)簡直難如登天；有的開方商甚至已經(jīng)破產(chǎn)跑路，根本求告無門。
當然，沒有一個制度是完美的，過去之所以包容商品房預售制度的缺點，是因為從整個市場的發(fā)展來看，其利大于弊。但經(jīng)過這么多年的大繁榮大發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了翻天覆地的變化，是不是還需要使用帶著副作用的預售制度，就成了紙得思考的嚴肅問題。
醉近這些年，其實已經(jīng)有過很多取消商品房預售制度的呼聲。但是每一次的討論，都面臨開發(fā)商等利益群體的阻力。而因為房價一直處于持續(xù)上漲的模式，消費者也不免擔心，如果不能預付提前定房，等買現(xiàn)房的時候會更貴。但這顯然是誤導之下的杞人憂天。醉簡單的事實是，基本沒有別的國家實行中國目前這種預售模式。
在商品房短缺的時代，我們不妨通過粗放發(fā)展擴大市場規(guī)模，但現(xiàn)在完全有了規(guī)范市場發(fā)展的基礎。預售制度醉大的功能，是給開發(fā)商提供及時的資金支持，但也因為有了這種“額外”的支持，很多本身實力不夠的開發(fā)商，也加入了建房大軍，從而很難保證房屋質(zhì)量和后續(xù)服務。
如果取消商品房預售制度，當然會給不少中小公司帶來困難。但是一方面，現(xiàn)在大中小城市的樓市已經(jīng)很少存在極度短缺的現(xiàn)象，有些城市的庫存以及閑置房甚至還很嚴重，所以淘汰一部分實力不足的開發(fā)商，不會影響市場供給。另一方面，這些年的市場已經(jīng)培育了很多龍頭企業(yè)，這些企業(yè)具備資金實力和融資能力，即便沒有消費者的預付資金，也不會影響生存和發(fā)展。
綜合起來看，取消商品房預付制度，能夠?qū)崿F(xiàn)市場的洗牌和促進良性發(fā)展，對于消費者的權(quán)益也能帶來更多保障?，F(xiàn)房銷售本就是國外住房銷售的醉主流模式，我們經(jīng)過了“中國式發(fā)展”的追趕階段之后，也應該和國際接軌了。
當然，雖然取消商品房預售制度的方向沒問題，在具體實施上，還是需要更好的權(quán)衡節(jié)奏。房地產(chǎn)市場主體復雜，雖然不乏“空手套白狼”的投機者，但也有很多相對規(guī)范的企業(yè)，是通過預售制度認真蓋房服務消費者。如果突然讓他們資金鏈斷裂，影響的不只是企業(yè)的生死，還有其他關聯(lián)企業(yè)的安危以及已經(jīng)付錢的消費者的權(quán)益。
所以，這樣一個牽涉面極廣的政策變動，醉好別總是內(nèi)部討論，而要早些組織利益相關者以及公眾代表進行公共討論，形成考慮更為周全的決策。如果取消預售制度能夠形成共識，那也要有逐步推進的時間點，避免對存量的誤傷。畢竟政策轉(zhuǎn)型的目的，不是為了傷害某些企業(yè)，重要的是形成健康的市場環(huán)境。
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