北京石景山法院分析：業(yè)委會(huì)“一致對(duì)外”維權(quán)作用大

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原標(biāo)題：業(yè)委會(huì)“一致對(duì)外”維權(quán)作用大

作為新興的社區(qū)自治組織，越來(lái)越多的小區(qū)建立起業(yè)主委員會(huì)，以維護(hù)業(yè)主在小區(qū)管理中的合法權(quán)益，由此也產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)與物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等公司之間的大量訴訟。五年來(lái)，北京法院共審理了1573件涉業(yè)委會(huì)糾紛案件。石景山法院分析發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)在“一致對(duì)外”的問(wèn)題上能夠起到較大的作用，但內(nèi)部聲音的不統(tǒng)一會(huì)導(dǎo)致小區(qū)管理能力減弱，甚至業(yè)委會(huì)成員內(nèi)部也會(huì)產(chǎn)生分歧和矛盾，訴至法院請(qǐng)求解決。

公共空間經(jīng)營(yíng)收益

法院判給全體業(yè)主

近年來(lái)，北京法院審理的涉業(yè)委會(huì)糾紛案件呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中，涉及車位、車庫(kù)糾紛等業(yè)主共有部分的糾紛比例過(guò)半，業(yè)主訴請(qǐng)撤銷業(yè)委會(huì)決議的案件也占到了總案件量的三分之一，案由高度集中。

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)業(yè)主共有部分、業(yè)主共同管理的事項(xiàng)作出了規(guī)定，但因法律的現(xiàn)有規(guī)定較為抽象，例如小區(qū)人防工程、供電、供水、供熱、供氣、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等是否屬于業(yè)主共有，法律并未明確規(guī)定，在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。

2012年，北京一小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)并備案。業(yè)委會(huì)成立后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)公司早在2006年就與某廣告公司簽訂合同，約定在小區(qū)電梯間投放廣告。

6年間，物業(yè)共以物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等理由，向廣告公司收取124萬(wàn)余元。于是業(yè)委會(huì)將物業(yè)起訴至法院，要求物業(yè)返還小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益。

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，小區(qū)電梯間、候梯廳屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司利用業(yè)主共有空間進(jìn)行廣告盈利活動(dòng)，侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，該經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主所有。醉終，物業(yè)公司被判決返還業(yè)委會(huì)117萬(wàn)余元。

“開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)，將業(yè)主共有的建筑設(shè)施當(dāng)作專有部分出售或者占為己有，這種情況并不少見(jiàn)?！笔吧椒ㄔ好袷聦徟械谌ネラL(zhǎng)施舟駿表示，建筑物的基本結(jié)構(gòu)、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備和公共空間等區(qū)域，屬于全體業(yè)主天然共有，因此該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)收益，自然應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。但如果物業(yè)在經(jīng)營(yíng)中花費(fèi)了合理的成本，也應(yīng)將成本予以扣除，再返還剩余部分。

對(duì)外一致維權(quán)易 對(duì)內(nèi)個(gè)體協(xié)調(diào)難

除了業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的矛盾外，小區(qū)不同個(gè)體之間本身其實(shí)也存在著不同的聲音。施舟駿在工作中發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)在作為代表對(duì)外交涉時(shí)，能夠成為很好的維權(quán)主體，但在涉及業(yè)主間矛盾時(shí)，業(yè)委會(huì)普遍存在的管理、協(xié)調(diào)能力差的問(wèn)題就凸顯出來(lái)。

“小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間、業(yè)委會(huì)的內(nèi)部也都存在著不同的利益主體，他們之間對(duì)訴訟的預(yù)期和認(rèn)識(shí)差異較大。”施舟駿說(shuō)，涉業(yè)委會(huì)案件波及業(yè)主的數(shù)量巨大，在他們的權(quán)利集體被物業(yè)或其他主體侵犯時(shí)，如物業(yè)私售車位，能形成一股很好的合力。但小區(qū)的公共場(chǎng)地歸屬對(duì)不同業(yè)主的影響存在差異，導(dǎo)致個(gè)人利益和業(yè)主共有權(quán)益發(fā)生沖突。

例如購(gòu)買二手房的新業(yè)主進(jìn)入小區(qū)后，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)車位已被老業(yè)主占用完畢，新老業(yè)主之間就會(huì)產(chǎn)生分歧。而此時(shí)業(yè)委會(huì)作為自治組織，只能居中協(xié)調(diào)，很難將業(yè)主間的矛盾上升到法律層面去解決。

“屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)自治范疇的事項(xiàng)，不在業(yè)委會(huì)能夠提起的訴訟范圍之內(nèi)?！睂?duì)于這類矛盾，施舟駿建議，業(yè)委會(huì)要加強(qiáng)內(nèi)部自治能力，建立起小區(qū)管理的規(guī)則，如通過(guò)車位的定期輪換、搖號(hào)等方式，緩解停車難問(wèn)題。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)設(shè)條款約束業(yè)委會(huì)

可聘專業(yè)人員組成專門(mén)監(jiān)督機(jī)構(gòu)

2014年4月，某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任于某通過(guò)短信宣布辭去主任一職，但沒(méi)有到居委會(huì)備案。隨后，業(yè)委會(huì)重新舉行了投票選舉，選舉原業(yè)委會(huì)副主任魏某為業(yè)委會(huì)主任，并增選王某為副主任。

幾個(gè)月后，魏某、王某和另一業(yè)委會(huì)成員白某又以書(shū)面形式宣布辭職。于某等剩余四名業(yè)委會(huì)委員便以小區(qū)業(yè)委會(huì)的名義張貼公告，以公告形式宣布中止了魏某等人的業(yè)委會(huì)主任資格和委員資格。

魏某認(rèn)為于某同樣已經(jīng)辭職，沒(méi)有權(quán)利作出公告，故起訴請(qǐng)求法院撤銷該份公告，并確認(rèn)由于某等四人組成的業(yè)委會(huì)不具有資格。而于某等四人也以業(yè)委會(huì)的名義訴至法院，要求魏某返還由他保管的業(yè)委會(huì)公章。

施舟駿表示，并不是所有糾紛都應(yīng)由法院審理，具體到請(qǐng)求撤銷業(yè)委會(huì)決定的案件中，只有業(yè)委會(huì)的決定屬于侵害業(yè)主合法權(quán)益的，該侵害是具體、個(gè)體化的，受侵害的業(yè)主才能請(qǐng)求法院予以撤銷。

而魏某的訴請(qǐng)涉及的是業(yè)委會(huì)的內(nèi)部管理問(wèn)題，屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的自治范疇，不屬于法院的民事案件受理范圍。因此，醉終法院判決駁回了魏某的訴訟請(qǐng)求。如果魏某對(duì)于某等人張貼的公告不服，可以通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等自治制度進(jìn)行救濟(jì)。

因于某沒(méi)有書(shū)面辭職并備案，其在法律意義上仍是業(yè)委會(huì)的委員，因此包括于某在內(nèi)的四名委員以業(yè)委會(huì)的名義起訴，剩余委員數(shù)量超過(guò)半數(shù)，符合法律規(guī)定。鑒于魏某已經(jīng)不具備業(yè)委會(huì)委員資格，故法院判決其向業(yè)委會(huì)返還公章。

施舟駿表示，這個(gè)案件集中反映了業(yè)委會(huì)換屆引發(fā)的利益沖突，也表現(xiàn)出業(yè)委會(huì)成員不勝任職責(zé)、隨意辭職、辭職后補(bǔ)選難、任期屆滿后難以延續(xù)等問(wèn)題亟待解決和完善。

對(duì)業(yè)委會(huì)內(nèi)部事項(xiàng)的監(jiān)督，施舟駿認(rèn)為業(yè)主大會(huì)應(yīng)在議事規(guī)則中對(duì)業(yè)委會(huì)及成員的權(quán)利行使、責(zé)任承擔(dān)設(shè)定明確約束條款，并加強(qiáng)基層政府部門(mén)、居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。此外，業(yè)主大會(huì)還可以聘請(qǐng)法律、財(cái)務(wù)等人員組成專門(mén)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)特定事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督。

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