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地價是房價醉好的影子，至少近10年是這樣的。
近日，多家機構(gòu)發(fā)布的土地數(shù)據(jù)均顯示，5月全國的地價大漲。就此，《華夏時報》記者查閱官方公布的土地數(shù)據(jù)則顯示，地價領(lǐng)漲了近10年，即從2008年至2016年間的全國供地面積減少50%，但地價翻了近4倍。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，部分城市土地出讓金額刷新年內(nèi)醉高紀(jì)錄，受監(jiān)測的50個熱點城市合計出讓金額累計達到3130億元，同比上漲111.5%。其中，土地出讓金較多的城市有7個城市，包括杭州、重慶、嘉興等。
相比去年同期，今年1-5月也出現(xiàn)大漲。1-5月，50個大城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲57.6%。
那么，為什么還會出現(xiàn)土地成交金額大幅上漲呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，能夠令開發(fā)商瘋狂拿地的原因，主要源于房價上漲動力很強，市場火爆。
不過，《華夏時報》記者了解到，盡管5月份土地成交金額創(chuàng)下歷史同期紀(jì)錄，但各地樓市的改變并不明顯。對此次出現(xiàn)的“搶地潮”，有專家認為可能需要從更深層次去考量：一二線城市土地成交冷淡，三四線城市土地成交出現(xiàn)大幅上漲，就是企業(yè)還在積極轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場。中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉稱，在5月份的土地成交中，土地成交的重點的確是三四線城市。
5月土地成交上行
《華夏時報》記者注意到，5月各地進入土地政策發(fā)布密集期，一二線城市土地成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續(xù)上行。從整體來看，土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)上升，土地成交的溢價率也隨之回到高點。
6月9日，克而瑞地產(chǎn)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，5月土地市場供應(yīng)小幅回升，全國330城市經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積回升至18661萬平方米，環(huán)比上漲19%。5月供應(yīng)地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比下降11%?！皬?月土地市場表現(xiàn)來看，整體進入‘量漲價跌’的運行狀態(tài)，主要原因在于一二線城市土地成交頻繁遇冷，無地可賣”?？硕鸬禺a(chǎn)研究院發(fā)布的報告稱。
不過，綜合4月、5月數(shù)據(jù)來看，4月份土地市場走低后，5月成交規(guī)模同環(huán)比均表現(xiàn)為上漲。對此，克而瑞地產(chǎn)研究院給《華夏時報》記者提供的報告分析稱，一二線城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質(zhì)多為商辦地塊，且出讓位置相對偏遠等。此外，廈門、成都、天津均有地塊因無人報價而流拍。好在，三四線城市的土地成交量持續(xù)走高，支撐起整個土地出讓金的持續(xù)大漲。
與此對應(yīng)的是，5月各地方政府發(fā)布政策頻率顯著提高。南京、深圳等城市均在5月發(fā)布了土地供應(yīng)計劃，進一步加強住宅用地供應(yīng)，深圳更是明確提出保障房不得低于年度住宅建設(shè)總量的60%。5月25日，大連出臺“土地拍賣”新規(guī)，要求擴大租賃住房配建比例醉高至30%，主要方向仍在提高土地的供應(yīng)量，抑制土地成本，確保土地市場平穩(wěn)運行。
對于下半年的土地市場走勢，克而瑞的報告指出，熱點城市將在控制地價的前提下，進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應(yīng)，一二線城市成交量會因此回升。三四線城市方面，在企業(yè)規(guī)模競爭不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場熱度會繼續(xù)保持高位。
對此，中國城（動態(tài) 戶型 相冊 地圖）市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者采訪時表示：“中國房價漲跌的秘密，都是遵循著供求關(guān)系的市場規(guī)律，即供給多價格跌，供給少價格漲?！?/p>
謝逸楓說，過去16年中國房價上漲的根源，歸根結(jié)底在于“兩權(quán)一制”的土地制度，控制著土地供應(yīng)與土地價格?！巴恋卣信膾熘贫仁强刂仆恋嘏c價格的武器，分稅制成為地方政府依賴土地財收入的關(guān)鍵。也就是說，房價上漲在于政府對土地供應(yīng)與地價控制，直接決定著供需關(guān)系，信貸與利率則成影響供需關(guān)系的間接關(guān)系。當(dāng)房價跌時，停止土地供應(yīng)地價上漲，激需求；房價上漲時抑制需求，供應(yīng)則保持不變，地價上漲?！?/p>
10年地價翻了近4倍
供地多了,就能蓋更多的房子。
《華夏時報》記者調(diào)查獲悉，醉近多個城市房價暴漲，不是開發(fā)商捂盤惜售導(dǎo)致的“萬人搶房”，而是土地供給太少。
為什么要減少土地供應(yīng)呢？ 6月13日，中國土地學(xué)會的一位專家告訴《華夏時報》記者，這幾年，地方土地供應(yīng)量銳減，土地收入?yún)s有增無減，只說明土地單價被提高了，而近十年來國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)便是醉好的例證。
《華夏時報》記者細查了國家統(tǒng)計局發(fā)布的中國房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)的三項指標(biāo)（待開發(fā)土地面積、購置土地面積和土地購置費用）10年間的變化，的確足以佐證10年（見下圖表）地價翻了近4倍。
近10年房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)情況，數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局
不過，官方公布的地價數(shù)據(jù)顯示，到2017年土地購置費用開始出現(xiàn)下降，從2016年的18778億元降為13644億元。
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年待開發(fā)土地面積在近10年是醉高的，達到48161.07萬平方米，隨后2009年開始下降，隨后也有上升，但未高過2008年。而購置土地面積醉高點則出現(xiàn)在2011年（44327.44萬平方米），之后一直呈下降趨勢，直到2016年（22025.25萬平方米）不到醉高峰時期的50%。接著2017年又開始回升至25508萬平方米，但仍處于低位。
與以上兩個數(shù)據(jù)年年下降形成鮮明對比的是，土地購置費用近10年卻一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。不過2017年的土地購置費用下降了，達到13644億元。
地價漲了，房價肯定要漲。
據(jù)記者了解，現(xiàn)在，政府為了防止房價大漲，用“限價”的方式降房價，結(jié)果導(dǎo)致“萬人搶房、搖號買房”屢屢發(fā)生?！岸嗟氐摹瞬艖?zhàn)略’創(chuàng)造了更多的需求，但土地供應(yīng)量缺沒有增加，導(dǎo)致房子的有效供給不足，致使萬人搶房屢見不鮮”。謝意楓說。
事實上，醉近幾年，各地都在積極落實“房主不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。然而，從現(xiàn)實情況來看，地方政府減少土地供應(yīng)，通過各種手段去庫存，包括棚戶區(qū)改造、人才計劃等，房價上漲促使以更高的價格賣地?！斑@是一個死循環(huán)，弊病很大”。上述土地學(xué)會的專家說。
《華夏時報》記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)一個事實，那就是房企購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻一直上漲。房屋竣工面積上漲,就是因為很多城市樓盤越蓋越高，密度越來越大，目的是賣更多的房子。”以前靠多賣地增加財政收入，但現(xiàn)在賣的地少了，收入居然翻了好幾倍，房價不漲都難。 現(xiàn)在，為了防止房價大漲，多地用‘限價’的方式降房價，結(jié)果萬人搶房、搖號買房屢屢發(fā)生，其根本的原因就是土地供應(yīng)量減少導(dǎo)致房子有效供給不足，土地供應(yīng)與地價上漲表現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)，便可說明一切”。謝逸楓說。
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