為什么“棚改”影響如此之大

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近日媒體報(bào)道，年初開(kāi)始，國(guó)開(kāi)行棚改項(xiàng)目開(kāi)始收緊，地方棚改辦和國(guó)開(kāi)行的合同審批權(quán)上移，一時(shí)市場(chǎng)躁動(dòng)異常。很多人奇怪為什么棚改會(huì)引起這么大的市場(chǎng)反應(yīng)，這是因?yàn)椤芭锔摹蹦壳耙呀?jīng)是重要貨幣投放方式。

棚改政策由來(lái)已久，自2005年至今發(fā)展經(jīng)歷了試點(diǎn)（2005-2007年）、推廣（2008-2012年）與加速落地（2013年-至今）這三個(gè)階段。

2013年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見(jiàn)》，被認(rèn)為是棚戶區(qū)改造工程加速的標(biāo)志。隨后的2014年國(guó)開(kāi)行專(zhuān)門(mén)成立金融事業(yè)部辦理棚改相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，央行則創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）這一貨幣政策工具為棚改提供長(zhǎng)期低利率的資金支持。就是在2014年這一年，PSL的問(wèn)世，與MLF/SLF等定向調(diào)整工具一起，成為了央行創(chuàng)造性貨幣調(diào)節(jié)工具。

棚改總touzi額主要由三大政策性銀行提供，其中又以國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行為主，這兩家銀行在2016、2017兩年的棚改總touzi額占比分別為80%和70%。國(guó)開(kāi)行更是棚改touzi老大，其在2016、2017年總touzi額占比高達(dá)66%和48%。2018年前5月投放量達(dá)4371億，同比增長(zhǎng)48.3%。

棚戶區(qū)改造的安置方式主要有實(shí)物化安置和貨幣化安置兩種。第一種實(shí)物化安置，即以房換房，除了指政府新建一批安置房供棚戶區(qū)原住戶居住以外，也可通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)存量房安置給住戶。第二種則更加直接，貨幣化安置指由政府將安置款以貨幣形式一次性發(fā)放給棚改住戶。目前，貨幣化安置是棚改的主流，其背景主要在于地產(chǎn)庫(kù)存高企下的貨幣化刺激。

棚改貨幣化安置，是近年來(lái)三四五線城市房?jī)r(jià)大幅推升，迅速完成去庫(kù)存的重要推手。近幾年棚改貨幣化安置從不到20%一路躍升至2016年的48.5%，2017年這一比例已經(jīng)突破60%。從地方樣本來(lái)看，貨幣化安置的比例還會(huì)更高。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，江蘇22個(gè)縣（市、區(qū)）棚改貨幣化安置比例已達(dá)到100%。

棚改貨幣化安置，一方面人為創(chuàng)造了需求，問(wèn)題是過(guò)熱；另一方面被動(dòng)供給，問(wèn)題還是過(guò)熱。

棚改貨幣化啟動(dòng)的需求端爆發(fā)，帶來(lái)三四線城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)難得的緩解，隨之帶來(lái)的問(wèn)題是房?jī)r(jià)過(guò)熱。自貨幣化安置大規(guī)模普及后，全國(guó)百城房?jī)r(jià)的2016年下半年開(kāi)始明顯拉升，目前百城房?jī)r(jià)已保持連續(xù)9個(gè)月超過(guò)1.2萬(wàn)元的均價(jià)水平。而2014年在PSL創(chuàng)新工具為棚改貨幣化充血之前，全國(guó)百城房?jī)r(jià)均價(jià)僅為8000元。

2017年5月國(guó)務(wù)院確定2018-2020年再改造各類(lèi)棚戶區(qū)1500萬(wàn)套， 其中2018年改造580萬(wàn)套的目標(biāo)，超出此前市場(chǎng)預(yù)期（500萬(wàn)套），又進(jìn)一步引發(fā)了棚改房地產(chǎn)touzi熱。2018年上半年隨著政府PSL投放力度加大，間接帶動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)上漲，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存和加touzi的動(dòng)力。

以地產(chǎn)龍頭企業(yè)碧桂園為例，近幾年成功抓住棚改貨幣化需求的機(jī)遇，以三四線城市+高周轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)迅速成為地產(chǎn)銷(xiāo)售老大，銷(xiāo)售規(guī)模從2014年的千億出頭，到2017年銷(xiāo)售5508億。2017年公司銷(xiāo)售規(guī)模中來(lái)自三四線項(xiàng)目占比約為58%，2018年前四個(gè)月分別為70%、68%、71%、66%。如果按城市類(lèi)別細(xì)分公司的權(quán)益土地儲(chǔ)備面積，一線和二線城市占比僅分別為3%和11%，三線城市占比為21%，其余更低階城市占比則高達(dá)65%。

不僅是碧桂園這樣的民企，銷(xiāo)售火爆的三四線城市也吸引了不少歷史經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)企地產(chǎn)公司加入。某地產(chǎn)龍頭國(guó)企，2018年前四個(gè)月新增拿地面積有53%來(lái)自于三四線城市。按庫(kù)存土地算，其權(quán)益建筑面積中三線城市的占比已超40%。

這些房地產(chǎn)龍頭為代表的地產(chǎn)企業(yè)新增的拿地面積又會(huì)形成未來(lái)的房地產(chǎn)可售庫(kù)存，過(guò)去幾年的棚改貨幣化安置已經(jīng)透支了三四線城市住房需求，在棚改貨補(bǔ)的三四線城市房地產(chǎn)又有過(guò)熱問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)“漲價(jià)去庫(kù)存”的三四線城市，面臨著再度受到地產(chǎn)沖擊的風(fēng)險(xiǎn)。樓市上漲造成的溢出效應(yīng)已經(jīng)非常顯著，其誘發(fā)的地方政府債務(wù)又現(xiàn)膨脹風(fēng)險(xiǎn)。至此，修正或調(diào)整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。

貨幣化安置的快速推進(jìn)造成了三四五線城市的房?jī)r(jià)飛漲，也引發(fā)了政府部門(mén)的關(guān)注。2017年的政府工作報(bào)告提出的提高貨幣化安置比例的說(shuō)法，在2018年的政府工作報(bào)告中就悄然消失。與之替代的，則是個(gè)別區(qū)域貨幣化安置比例的逐步下降。 但在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，一刀切全面叫停棚改則有房地產(chǎn)touzi斷崖的風(fēng)險(xiǎn)，因此這一過(guò)程應(yīng)當(dāng)是有序開(kāi)展。在本輪降準(zhǔn)之后，PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢(shì)所趨。對(duì)三四線城市銷(xiāo)售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi會(huì)形成壓力?？紤]到滯后效應(yīng)，這一收緊會(huì)在隨后的三季度之后對(duì)經(jīng)濟(jì)下行形成負(fù)面壓力。

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之大 影響