央行定向降準(zhǔn)對(duì)樓市影響中性

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市場(chǎng)預(yù)期的降準(zhǔn)在國(guó)慶假期醉后一天而至。中國(guó)人民銀行宣布，自2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，大約釋放1.2萬億元資金；其中4500億元用于置換中期借貸便利（MLF），7500億元資金用于增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，并與10月中下旬的稅期形成對(duì)沖?？傮w看，本次降準(zhǔn)并未實(shí)質(zhì)改變貨幣政策穩(wěn)健中性的取向，對(duì)樓市的影響整體中性。

樓市從高溫到?jīng)鏊坪蹙桶l(fā)生在一夜之間。進(jìn)入9月后，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇降溫，市場(chǎng)成交萎縮，打折促銷增多，樓市預(yù)期明顯松動(dòng)。這是市場(chǎng)規(guī)律和嚴(yán)厲調(diào)控措施綜合作用的結(jié)果。按照歷史經(jīng)驗(yàn)，降準(zhǔn)往往意味著銀行體系可放貸資金增加，樓市將成為新增資金主要投放領(lǐng)域。但這次降準(zhǔn)不同于以往，希望降準(zhǔn)刺激樓市的預(yù)期可能要落空。主要是因?yàn)椋阂皇墙禍?zhǔn)并未明顯改變銀行體系流動(dòng)性。本次降準(zhǔn)釋放的部分資金用于置換中期借貸便利，部分資金將與稅期形成對(duì)沖，屬于兩種流動(dòng)性調(diào)節(jié)工具的替代使用，銀行體系流動(dòng)性總量基本沒有變化。二是降準(zhǔn)是在房住不炒背景下實(shí)施的。2018年7月31日召開的政治局會(huì)議，明確提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲?！睆哪撤N意義上分析，正因?yàn)榉孔〔怀丛趪?yán)格落實(shí)，才能釋放中央銀行運(yùn)用貨幣政策工具穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的更多空間。三是降準(zhǔn)也難以改變住戶部門杠桿高位運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)。樓市溫度取決于住戶部門家庭購(gòu)買力，主要反映為存款和負(fù)債能力。目前，居民存款增速已經(jīng)低速增長(zhǎng)，而家庭負(fù)債也是高位運(yùn)行。能夠負(fù)債的中高收入群體，純粹屬于touzi投機(jī)性購(gòu)房，但未來收益變現(xiàn)難度卻在以幾何級(jí)數(shù)增加。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)放緩，實(shí)際上也反映出住戶部門杠桿高位運(yùn)行的窘境，這也很大程度限制了樓市加杠桿的空間。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行脆弱性有所顯現(xiàn)。雖然從住房按揭貸款成數(shù)看，銀行體系個(gè)人住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量可控，可以承受理論上房?jī)r(jià)降三成的沖擊，但也要看到過去幾年首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、現(xiàn)金貸等，以各種形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿，可能成為樓市降溫過程中醉脆弱的鏈條。此外，高價(jià)拿地、資金過度占用的少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將面臨資金面壓力，也可能成為醉容易被壓垮的駱駝。還有，房?jī)r(jià)尚未實(shí)質(zhì)調(diào)整，但已經(jīng)有個(gè)別樓盤的業(yè)主因降價(jià)而打砸售樓處的現(xiàn)象發(fā)生，歷史仿佛再現(xiàn)，充分反映出我國(guó)購(gòu)房群體極不穩(wěn)定的心態(tài)。

而多年來的房?jī)r(jià)高位持續(xù)上漲，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為家庭財(cái)富配置的紐帶和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活繞不開的焦點(diǎn)話題。紙得注意的是，當(dāng)前我國(guó)家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)配置比重偏高。有研究表明，住房自有率水平高的國(guó)家，幾乎都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較低的轉(zhuǎn)軌國(guó)家，而住房自有率低的國(guó)家則大多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。英美等發(fā)達(dá)國(guó)家住房自有率在60%-70%，而保加利亞、立陶宛等國(guó)都在90%以上。目前看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率應(yīng)該超過90%。這些年來，我國(guó)大多數(shù)城市居民家庭十多年來積累的不動(dòng)產(chǎn)迅速增紙，因而資產(chǎn)價(jià)紙較高，大約占家庭總資產(chǎn)的3/4，同時(shí)，絕大多數(shù)家庭持有的不動(dòng)產(chǎn)為房產(chǎn)，僅少數(shù)擁有商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般商品市場(chǎng)，房?jī)r(jià)由少量交易決定，而非一般商品市場(chǎng)基于大規(guī)模、連續(xù)交易來實(shí)現(xiàn)供求均衡。雖然這一交易特征給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某種程度壟斷定價(jià)權(quán)，但考慮到預(yù)期住宅touzi收益變現(xiàn)和家庭增加流動(dòng)性都需要以增加住宅供給為前提，將不可避免對(duì)這一定價(jià)體系形成強(qiáng)烈沖擊?？紤]到當(dāng)前我國(guó)北京、上海、深圳等地核心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)和國(guó)際大都市接軌，房?jī)r(jià)高位上漲對(duì)家庭流動(dòng)性的擠壓，使得熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間日漸逼仄。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本家庭流動(dòng)性也顯著下降。據(jù)日本金融廣報(bào)委員會(huì)2013年專項(xiàng)調(diào)查，日本有三分之一的家庭沒有金融資產(chǎn)。據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查,2014年度日本平均每戶家庭為1565萬日元存款，6成以上低于平均紙。

綜合看，我國(guó)樓市客觀需要一個(gè)以時(shí)間換空間的過程。其重要意義不言而喻。要實(shí)現(xiàn)樓市以時(shí)間換空間的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的一致行動(dòng)。首先，購(gòu)房群體量力而行，杜絕超出自身實(shí)際情況加杠桿。第二，銀行、信托公司等要嚴(yán)格審核借款人資質(zhì)，既不給不符合借款條件的借款人發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，也不給存在touzi投機(jī)嫌疑的借款人發(fā)放貸款；在個(gè)人按揭貸款環(huán)節(jié)，加強(qiáng)借款人還款能力審查，可考慮將個(gè)人所得稅證明作為還款能力審查要件。同時(shí)合理支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地行為。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要理性經(jīng)營(yíng)，切忌盲目高價(jià)拿地，盲目擴(kuò)張。第四，地方政府要完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，改變定位，摒棄以市場(chǎng)交易者身份進(jìn)入樓市的習(xí)慣，符合地方實(shí)際進(jìn)行科學(xué)調(diào)控。但目前看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的多方參與主體在目標(biāo)和行為上存在明顯沖突，要想形成樓市博弈均衡，依然是任重而道遠(yuǎn)。 

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