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攝/陳靜思
近兩年來(lái)，“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市概念逐漸被淡化，九、十月份不一定是樓市醉熱的時(shí)候，國(guó)慶假期期間，反而有可能因出行、出游而使得樓市變得冷清。今年9月，“金九”成色明顯不足，進(jìn)入十月，繼續(xù)平淡行情。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，北京樓市成交量呈現(xiàn)出低位企穩(wěn)狀態(tài)。
走勢(shì) 調(diào)控依然嚴(yán)格 成交低位企穩(wěn)
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅給出的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶黃金周期間北京新房商品住宅成交170套，同比去年上漲67%。
郭毅表示，今年“十一”長(zhǎng)假，北京樓市成交量呈現(xiàn)出低位企穩(wěn)狀態(tài)。成交低位的原因在于，樓市調(diào)控依然嚴(yán)格，且繼續(xù)拾遺補(bǔ)缺。比如，節(jié)前公積金新政的執(zhí)行，對(duì)購(gòu)房需求形成了新一輪的抑制，同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)信心造成影響，使得北京樓市touzi投機(jī)需求遁形，對(duì)價(jià)格敏感程度較高的剛需自住客群也保持觀望態(tài)度，僅靠改善客群支撐樓市，因而成交量處于低位。
相比于前兩年，銷(xiāo)量則同比回升。郭毅分析認(rèn)為，銷(xiāo)量企穩(wěn)的原因則在于市場(chǎng)供應(yīng)的激增，特別是符合首改客群需要的中低價(jià)位、中小戶(hù)型限競(jìng)房的大量上市，對(duì)新房市場(chǎng)銷(xiāo)量提振起到了明顯作用。
回顧去年，受到調(diào)控政策影響，2017年的“十一”黃金周，樓市已經(jīng)明顯降溫，據(jù)當(dāng)時(shí)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年黃金周7日，30個(gè)熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)量出現(xiàn)大幅下調(diào)。其中，北京新建住宅網(wǎng)簽116套。
不過(guò)，郭毅也指出，當(dāng)前的樓市，供給集中、需求有限，促成樓市整體銷(xiāo)量企穩(wěn)，與單盤(pán)成交萎靡的現(xiàn)象同時(shí)存在，也為年末北京樓市的轉(zhuǎn)冷埋下伏筆。
新盤(pán) 四季度沖刺 “火力全開(kāi)”
進(jìn)入10月，房企也開(kāi)始了今年第四季度的業(yè)績(jī)沖刺，以確保全年業(yè)績(jī)的完成。
“今年年初已經(jīng)預(yù)料到全年銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，但半年過(guò)后，實(shí)際情況可能更嚴(yán)重?！北本┪髂蠀^(qū)域一在售樓盤(pán)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。受政策收緊、融資壓力等多方面因素影響，市場(chǎng)上不乏一些知名房企銷(xiāo)售遇險(xiǎn)，上半年業(yè)績(jī)并不理想，完成全年目標(biāo)率也未達(dá)預(yù)期。
促銷(xiāo)、出貨成為目前樓市的主旋律。開(kāi)發(fā)商也不惜拿出打折、低首付等優(yōu)惠措施。記者了解到，恒大北京公司針對(duì)環(huán)京的三個(gè)在售項(xiàng)目，在黃金周前就給出了四重銷(xiāo)售大優(yōu)惠，包括住宅8.9折，分期付款首期5%，恒房通推薦額外9.8折，恒房通購(gòu)房券再減3萬(wàn)元。同時(shí)，大力推廣恒房通，通過(guò)推薦成交可獲得1%傭金，打造全民經(jīng)紀(jì)人模式。
鴻坤地產(chǎn)在國(guó)慶期間推出十盤(pán)鉅惠活動(dòng)，包括北京、環(huán)京的十個(gè)在售樓盤(pán)出貨推新。據(jù)了解，參加活動(dòng)的樓盤(pán)不僅包括北京千萬(wàn)級(jí)別墅鴻坤·林語(yǔ)墅，還包括河北承德、涿州，天津薊州、團(tuán)泊湖等剛需盤(pán)及改善型低密熱盤(pán)。
北京城建地產(chǎn)借公司成立20周年之機(jī)，于9月15日至10月31日舉辦“以城相建 8盤(pán)鉅惠”購(gòu)房回饋季。活動(dòng)期間，北京八盤(pán)聯(lián)動(dòng)同享購(gòu)房鉅惠，部分產(chǎn)品醉高優(yōu)惠可達(dá)79折，還有推薦獎(jiǎng)勵(lì)政策。購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度相當(dāng)之大。
此外，中國(guó)金茂在四季度也針對(duì)北京、天津、濟(jì)南等華北五城的15個(gè)樓盤(pán)，集中推盤(pán)，發(fā)起業(yè)績(jī)沖刺。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，全年業(yè)績(jī)壓力之下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在第四季度加大推盤(pán)力度，甚至采取了大幅度的優(yōu)惠措施，將為市場(chǎng)帶來(lái)一波供應(yīng)。但消費(fèi)者是否“買(mǎi)賬”，仍不好說(shuō)。
二手房 成交周期延長(zhǎng)約11天
二手房方面，貝殼研究院認(rèn)為，今年國(guó)慶黃金周，北京二手房市場(chǎng)傳遞出兩個(gè)信號(hào)：今年市場(chǎng)比去年有所改善，并非陷入市場(chǎng)的“冰點(diǎn)”；黃金周并未改變連續(xù)四個(gè)月以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，與去年黃金周相比，今年黃金周二手房成交量高出53%。貝殼研究院分析，這主要是由于去年3·17調(diào)控后市場(chǎng)連續(xù)9個(gè)月回落，基數(shù)較低。但今年黃金周強(qiáng)于去年并不代表市場(chǎng)的真正好轉(zhuǎn)。
今年黃金周北京鏈家二手房業(yè)主和客戶(hù)成交周期分別為70.6和75.6天，較去年分別延長(zhǎng)11.1天和11.8天，較2016年均延長(zhǎng)40天。這表明，調(diào)控后隨著放貸時(shí)間的拉長(zhǎng)、房源的減少以及觀望情緒的加重，市場(chǎng)成交節(jié)奏愈加緩慢。
與成交量情況相似，今年國(guó)慶北京二手房新增帶看量比2017年同期高出40%，表明市場(chǎng)需求強(qiáng)于去年同期。從今年來(lái)看，帶看量在前期小幅回升后轉(zhuǎn)入下降狀態(tài)，市場(chǎng)觀望情緒較重。
今年黃金周北京鏈家二手房掛牌量比去年下降32%，僅為2016年的三分之一。從今年來(lái)看，新增房源掛牌量一直處于下降態(tài)勢(shì)，僅在8月稍有回升，之后繼續(xù)回落。
節(jié)前降準(zhǔn) 房企資金壓力或得喘息
中國(guó)人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。本次降準(zhǔn)后，大型與中小型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金率分別為14.5%與12.5%，創(chuàng)近10年醉低。
郭毅認(rèn)為，降準(zhǔn)將帶來(lái)流動(dòng)性的持續(xù)寬松。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將形成一定的支撐，特別是在當(dāng)前嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策及成交下行的市場(chǎng)行情下，房企資金鏈面臨一定危脅，金融體系資金面的寬松，向渴求資金房地產(chǎn)輸血，有助于穩(wěn)定樓市，提高開(kāi)工量，減少各地頻出的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象。
“進(jìn)入年末，往往信貸額度緊張，但今年銀行面對(duì)較為寬松的資金面，個(gè)人房貸的申請(qǐng)難度和審批周期都有望減小，如果流動(dòng)性進(jìn)一步放松，不排除當(dāng)前各銀行執(zhí)行的房貸利率上浮條款有所松動(dòng)?！惫阏f(shuō)。不過(guò)，她也強(qiáng)調(diào)，雖然流動(dòng)性有所增加，但銀行在批貸環(huán)節(jié)對(duì)房企資質(zhì)的審核不會(huì)放松，因此，資金仍將向龍頭房企集中，有助加速行業(yè)洗牌，房地產(chǎn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面還將得到強(qiáng)化。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，可以明確的是，過(guò)去2個(gè)月，整體資金成本是平穩(wěn)的，但是依然處于緊張狀態(tài)中。房地產(chǎn)的“金九”沒(méi)有出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)推后到10月11月，要看后續(xù)政策的變化。
央行這一輪降準(zhǔn)目的絕不是樓市，但難以避免，此次操作也將對(duì)樓市產(chǎn)生影響。張大偉認(rèn)為，房企醉近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來(lái)越大，降準(zhǔn)將緩解房企資金面壓力。
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