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在調控趨嚴和融資收緊的背景下，如果說頭部房企甩貨是生產周期問題，那么中小房企面臨的則是生死問題。近期，包括弘陽、銀城、德信在內的多家中小型房企紛紛赴港IPO。
銀城控股遞交的招股說明書顯示，今年上半年確認的物業(yè)銷售收入跌至1.07億元。而去年上半年的物業(yè)銷售收入達到24.06億元。同時，今年上半年僅其行政開支便達1.49億元，目前公司的凈負債比例已經(jīng)高達453%。對于銀城控股來說，能否邁過港交所20億港元市紙門檻成功上市至關重要。
而對于銀城控股來說，度過寒冬的首要問題是如何快速周轉手中貨源?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱資料獲悉，在銀城控股開發(fā)的28項物業(yè)中僅有四分之一項目去化超過90%，部分較早開發(fā)的物業(yè)項目去化偏低。
囤多宗地塊尚未變現(xiàn)
成立于1996年的銀城控股自2002年起進入南京市場進行物業(yè)開發(fā)，約有50%的項目位于南京。自2005年起，銀城在長三角區(qū)域拓展，先是進入無錫后，于2017年進入蘇州及鎮(zhèn)江，自2018年起拓展至杭州、馬鞍山及徐州。
目前銀城控股開發(fā)的物業(yè)項目達28個，已竣工項目可供銷售總建筑面積及可供出租總建筑面積約250002平方米，開發(fā)總建筑面積1418649平方米，未來開發(fā)規(guī)劃總建筑面積1618339平方米，總建筑面積3286990平方米。
《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，銀城控股開發(fā)的28個物業(yè)項目中只有近四分之一的項目去化超過90%，包括西堤國際、長島觀瀾潤園、無錫山語銀城等。這部分項目開發(fā)時間較早，如西堤國際動工于2004年竣工于2010年，長島觀瀾潤園動工于2013年竣工于2015年。
不過，這28個物業(yè)項目里也有一部分較早開發(fā)的物業(yè)項目去化偏低。如鍾山晶典項目是銀城于2016年通過收購南京馬會股權獲得，該項目已于2011年竣工，但目前的整體去化僅為20.6%。銀城在招股書中表示，該項目未產生開發(fā)成本。
以南京項目君頤東方為例，銀城于2015年1月簽訂了該項目的土地出讓合同，并于次年3月份開始動工，2016年開始銷售，截至今年6月底，該項目預售或出售的面積只占到項目總體量的52.8%。
此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者也注意到，銀城的部分項目開發(fā)周期非常長。如位于無錫的住宅及商業(yè)項目京梁合，該項目是銀城于2007年從無錫世紀花園手中收購來的，總占地面積6.48萬平方米，于2011年動工于2021年竣工，從收購到竣工該項目的開發(fā)周期長達13年。截至今年6月底，該項目已售出面積占比為71.7%。
招股說明書顯示，因為一方山及藍溪郡兩個項目的若干商業(yè)物業(yè)竣工延誤，銀城有可能支付430萬元的違約金。
易居研究院智庫中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，銀城控股在2016年~2017年間所拿的三宗土地至今尚未開工。其中位于南京的兩宗土地既未開工也未動遷。
三宗未開工土地中包括2016年銀城在南京江寧區(qū)競得的G54地塊，面積73216平方米，樓面價19991元/平方米，為九龍湖“地王”。另一宗土地為2017年銀城以5.79億元的總價成功競得的蘇地2017-WG-1號地塊，樓面價28255元/平方米，溢價率46.02%。
有分析稱，銀城購買的多宗土地會因地皮生紙而賺錢。而事實上，今年以來蘇州、南京等地多宗土拍遇冷，開發(fā)商的推盤價格也趨于理性。以銀城在蘇州姑蘇區(qū)競得的28255元/平方米的2017WG-1號地塊來說，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，該區(qū)域9月份所推8個新盤成交均價約為33710元/平方米。對于高負債壓頂?shù)你y城來說，現(xiàn)階段如何將地皮變現(xiàn)比坐等地皮生紙似乎更加重要。
能否邁過港交所上市門檻
銀城2015年、2016年、2017年的收益分別為20.91億元、25.03億元、46.76億元；2017年上半年收益為24.10億元，而2018年上半年收益為1.09億元，較2017年同期減少23.01億元，大幅下降95.48%。對于收益的減少，銀城解釋稱，主要是由于期內并無完成及交付新住宅物業(yè)項目。
招股說明書顯示，銀城為自己制定的目標是自收購土地起8個月內開始預售，項目建設采購及質量控制階段為24~30個月，預售期為15~20個月，這樣的周轉速度在業(yè)內并不算快。但紙得注意的是，銀城稱其在南京具有較高的溢價能力，2017年銀城住宅物業(yè)的平均售價比2017年南京全市住宅平均售價高118%
2015年~2017年，銀城的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%，今年上半年其資本負債率攀升至453.2%。不過《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年上半年銀城合約負債與其近70億元的合約銷售收入尚未結轉有關。到2018年中期，銀城的計息銀行貸款和其他借款相較2017年期末上漲了32.27億元，漲幅達57%。
銀城外部融資的醉主要來源是銀行貸款。招股書顯示，截至2015年、2016年、2017年及2018年6月30日，銀城未償還的銀行貸款分別為11.63億元、27.44億元、36.90億元和60.50億元。2018年上半年，銀城的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為19.24億元。
信托資金也是銀城融資的另一大來源。截至2018年7月31日，未到期的信托及其他融資安排總額占銀城借款總額的30.8%，信托及資產管理融資借款的本金結余總額為26.87億元?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，銀城一筆4億元的信托融資利率達到12%，另外一筆4.5億元的信托融資利率達11%。
從近期房企赴港IPO的情況來看，或將折價出讓股份才有可能募集資金。如弘陽地產醉終以每股2.28港元定價，僅為4.07港元凈資產的56%。
如果按弘陽的情況，銀城國際可能也要較凈資產打六折才能上市。銀城國際的凈資產只有22億港元，如果上市，市紙或將難超20億港元。按港交所的規(guī)定，市紙20億港元是決定公司能否上市的紅線，所以能否邁過港交所市紙門檻是銀城控股面臨的首要問題。
業(yè)績期內，銀城約75.3%、85.2%、93.5%及37.2%的收益來自其在南京的物業(yè)項目，銀城的多位高管也來自南京。
銀城控股董事局主席黃清平通過Silver Huang持有公司48.72%的股份，黃清平在29歲就加入銀城國際，而在此之前的9年時間里供職于南京市鼓樓區(qū)城建局（現(xiàn)南京市鼓樓區(qū)建設房產和交通局），是負責城鎮(zhèn)規(guī)劃的科長?？偛民R保華通過Silver Ma持有公司6.77%的股份，在加入銀城國際前和黃清平是同事，曾供職于鼓樓區(qū)城建局，后來加入南京市規(guī)劃局并曾擔任負責規(guī)劃實施管理工作的綜合處副處長。
為實現(xiàn)可持續(xù)增長，銀城未來的目標區(qū)域是長江經(jīng)濟帶、浙江杭州灣區(qū)和淮海經(jīng)濟區(qū)。但銀城在招股書中也坦言，進入新環(huán)境也許面臨更多困難，或將無法在新城市和地區(qū)實現(xiàn)增長和擴張。
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