限競(jìng)房時(shí)代 該這樣挑房子

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　　北京樓市已步入限競(jìng)房（限制未來售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格）時(shí)代。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來出讓的住宅地塊都是限競(jìng)房地塊和共有產(chǎn)權(quán)房地塊，其中在去年出讓的72宗住宅用地中，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊就高達(dá)54宗。

　　北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京限競(jìng)房項(xiàng)目超過60個(gè)，而這其中絕大多數(shù)都必須遵守70/90的原則，即70%的建設(shè)面積為90平方米以下的中小戶型。這就帶來了一個(gè)問題，導(dǎo)致北京的限競(jìng)房新房市場(chǎng)提供的房源無論是從價(jià)格、產(chǎn)品等多方面都幾乎雷同，呈現(xiàn)出同質(zhì)化的趨勢(shì)。

　　尤其是伴隨著大量限競(jìng)房的入市，同一區(qū)域一下子冒出了三四個(gè)純新盤項(xiàng)目，這些項(xiàng)目除了案名不一樣以外，幾乎是同樣的單價(jià)、同樣的總價(jià)、同樣的戶型，給購房人的選擇多了，但反而變得更難以選擇了。購房人如何尋找合適的限競(jìng)房項(xiàng)目，變成了一件需要付出一定時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本的事。

　　限競(jìng)房簽約率僅30% 銷售冷熱不均

　　限競(jìng)房在6月份入市之前一直備受期待，特別是在今年過完春節(jié)之后，不少購房人都在密切關(guān)注限競(jìng)房的情況。但因?yàn)檎咴?，限?jìng)房直到6月末才開始取證入市。所以在上半年，市場(chǎng)普遍的觀點(diǎn)是，限競(jìng)房由于限價(jià)，入市時(shí)將比周邊普通商品房?jī)r(jià)格略低，再加上主打小戶型，總價(jià)可控，預(yù)期大多數(shù)限競(jìng)房將會(huì)很快清盤。

　　但醉終，限競(jìng)房入市三個(gè)多月以來，市場(chǎng)的實(shí)際結(jié)果卻是截然相反的。除了極少數(shù)項(xiàng)目因?yàn)橥票P較早、供應(yīng)套數(shù)較少實(shí)現(xiàn)了清盤以外，絕大多數(shù)的限競(jìng)房認(rèn)購率都不到50%，大部分的實(shí)際銷售認(rèn)購率集中在30%左右。限競(jìng)房市場(chǎng)似乎遠(yuǎn)沒有此前預(yù)期的樂觀。

　　分析機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，6月份以來，限競(jìng)房供應(yīng)進(jìn)入井噴，大批房源入市。目前北京住宅市場(chǎng)，已開盤限競(jìng)房超過23個(gè)，入市房源超過5000套。在北京所有的區(qū)縣里邊，除了通州和西城區(qū)之外，其他14個(gè)區(qū)都有限競(jìng)房項(xiàng)目分布。簡(jiǎn)單地說，中心城區(qū)有20個(gè)項(xiàng)目，近郊區(qū)有33個(gè)，遠(yuǎn)郊區(qū)有10個(gè)。

　　限競(jìng)房成交1833套，供應(yīng)出來的限競(jìng)房已經(jīng)有了5000套，現(xiàn)在已經(jīng)有2000套有了網(wǎng)簽，成交均價(jià)是4.9萬。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)看，分化趨勢(shì)明顯。有項(xiàng)目628個(gè)購房者搖號(hào)190套房源，供需懸殊，出現(xiàn)了日光。也有項(xiàng)目入市千套，開盤只簽約不到300套。

　　開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)白熱化 購房者選房習(xí)慣被改變

　　限競(jìng)房銷售冷熱不均，在營(yíng)銷專家韓樂看來，其實(shí)與各個(gè)限競(jìng)房搶開盤有很大的關(guān)系。

　　他舉例表示，孫河的項(xiàng)目瑞悅府是比較早期開盤的限競(jìng)房，也是朝陽孫河區(qū)域第一個(gè)主打戶型總價(jià)在千萬元以下的項(xiàng)目，因此它的開盤去化當(dāng)時(shí)達(dá)到了80%。在此之后，各個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目都在爭(zhēng)搶開盤時(shí)間，之前曾經(jīng)有大興的項(xiàng)目在兩天的時(shí)間內(nèi)四個(gè)限競(jìng)房同時(shí)開盤，有晚上開的，有白天開的，其實(shí)都是為了爭(zhēng)搶這個(gè)板塊區(qū)域的客戶。

　　同時(shí)，剛剛過去的十一，10月1日又有三個(gè)項(xiàng)目開盤，都是位于石景山的五里坨區(qū)域，并且都在限價(jià)基礎(chǔ)上推出了不同程度的開盤優(yōu)惠和折扣，爭(zhēng)搶購房人的情況也是非常激烈。

　　此外，在購房人看來，限競(jìng)房的戶型大同小異，也造成了限競(jìng)房整體的簽約率低。韓樂表示，這個(gè)主要是因?yàn)?0/90的政策限制，70%的房源被要求建設(shè)為90平方米以下的小戶型，所以大部分限競(jìng)房推出的戶型產(chǎn)品都非常相像，甚至不同的限競(jìng)房都可以共用一張戶型圖。

　　正是由于這兩個(gè)原因，直接改變了購房者的選房習(xí)慣。以往供應(yīng)有限時(shí)，排隊(duì)日光的都是戶型更合理，總價(jià)更有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，而如今購房人基本都會(huì)面對(duì)四五個(gè)雷同的限競(jìng)房，不知該如何選擇。于是更多的人選擇了等待，希望通過比較，醉后能選定一個(gè)未來生紙空間更大的項(xiàng)目。

　　韓樂表示，過去的住宅項(xiàng)目首先招攬的是地緣性客戶，然后再向臨近的區(qū)域蔓延。但是現(xiàn)在的購房人則因?yàn)榭們r(jià)差不多，戶型差不多，看房子反而沒有了規(guī)律，哪個(gè)項(xiàng)目都可以，哪個(gè)項(xiàng)目又都不完美。

　　選限競(jìng)房要注意三點(diǎn)

　　那么該如何在雷同的限競(jìng)房中挑選醉適合自己的房子呢？

　　對(duì)此，韓樂告訴北京青年報(bào)記者，目前市場(chǎng)上已經(jīng)有18個(gè)項(xiàng)目入市開盤了，從這些項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)上，可以總結(jié)規(guī)律，看出簽約率較高的限競(jìng)房具有哪些共同的特質(zhì)。而購房人在選擇限競(jìng)房時(shí)，可以將這些特質(zhì)作為重點(diǎn)參考。

　　韓樂解釋道，簡(jiǎn)單概括就是三個(gè)關(guān)鍵詞，稀缺的環(huán)境、洼地的總價(jià)、差異化的產(chǎn)品，而傳統(tǒng)意義上醉重要的區(qū)位因素，在韓樂看來并不是限競(jìng)房選擇的核心要素。

　　第一，稀缺的環(huán)境，指的是限競(jìng)房項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境。得益于限競(jìng)房的政策，使得許多新增項(xiàng)目都位于傳統(tǒng)的別墅區(qū)域，以往這些區(qū)域基本沒有小戶型住宅供應(yīng)，而限競(jìng)房加入后，這些小戶型產(chǎn)品也能享受到別墅區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，之前賣得較好的限競(jìng)房幾乎都有這個(gè)要素的支撐。像醉早開盤的灜海府項(xiàng)目，位于灜海板塊，挨著南海子公園，靜謐的氛圍，給項(xiàng)目很大的加分。還有平谷的項(xiàng)目，挨著金海湖，非常好的自然生態(tài)和比較好的綠色率，也實(shí)現(xiàn)了很好的去化。還有瑞悅府是在溫榆河巨大的森林濕地公園范圍內(nèi)，對(duì)環(huán)境也有相應(yīng)的補(bǔ)充。而這幾個(gè)限競(jìng)房的簽約率都高于平均線，所以稀缺的環(huán)境是購房人選擇的一個(gè)要素。

　　第二，洼地的總價(jià)。這里的價(jià)格因素并不是指限競(jìng)房?jī)r(jià)格越低越能吸引購房人，房山的幾個(gè)限競(jìng)房總價(jià)就不高，但實(shí)際銷售起來卻遇到了非常大的難度。

　　所以購房人注重的總價(jià)是指洼地中的低總價(jià)。什么意思呢？舉個(gè)例子，比如保利的和悅?cè)A錦項(xiàng)目，在亦莊，也離南海子公園非常近。但是它基本上是洋房產(chǎn)品，總價(jià)在500萬元左右。跟大部分限競(jìng)房的總價(jià)差不多。但和悅?cè)A錦在亦莊核心區(qū)的位置，以往亦莊的新增供應(yīng)都是以低密的別墅產(chǎn)品為主，許多別墅的總價(jià)都在兩三千萬元以上，所以相當(dāng)于一個(gè)500萬總價(jià)的洋房放到了一個(gè)低密別墅為主的板塊里面，就出現(xiàn)了洼地效應(yīng)，自然吸引了不少購房人，開盤時(shí)候簽約近500套。所以洼地、總價(jià)不是看絕對(duì)紙，而是要看相對(duì)紙。

　　第三個(gè)是產(chǎn)品。由于限競(jìng)房的同質(zhì)化問題，產(chǎn)品幾乎是所有限競(jìng)房共同面對(duì)的難題。但是在已經(jīng)入市的項(xiàng)目里面其實(shí)還是能找到相應(yīng)的一些差異，而開發(fā)商如果能把這些差異做到位的話，可能就會(huì)從同類的三四個(gè)項(xiàng)目比較中脫穎而出。

　　比如說灜海府，在所有90平方米戶型里面是做到了三面采光，對(duì)大多數(shù)限競(jìng)房項(xiàng)目來說，是很難達(dá)到這種條件的。同時(shí)9月份在昌平開盤的和悅?cè)A璽項(xiàng)目，也賣了接近300套，90平方米的樣板間做得非常大，并沒有按照我們正常理解的90平方米去劃分空間，而是把空間整個(gè)打開，去做了自由的劃分，把廚房做成開放式的廚房。為購房人留出了空間，可以去除墻體，按照自身的需求，把90平方米做成一居、兩居、三居戶型的空間，實(shí)現(xiàn)了顛覆。這樣差異化的產(chǎn)品與大部分中規(guī)中矩的限競(jìng)房項(xiàng)目相比，自然對(duì)購房人吸引力更大。

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