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上周末，白云某盤，人氣和平常差不多
沉寂許久的廣州樓市在上周末被一顆“重磅炸彈”攪得熱鬧非凡，廣州住建委“官宣”直指已被詬病許久的雙合同問題——“優(yōu)化住宅預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)，嚴(yán)禁開發(fā)商拆分價(jià)格報(bào)備”。
羊城晚報(bào)記者在接下來的幾天踩盤、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：該信息發(fā)布后，從本周一開始，陸續(xù)有盤開始恢復(fù)單合同，又或者承諾以單合同方式計(jì)價(jià)，不少樓盤的首付應(yīng)聲降幾十萬甚至近百萬元之多。
隨之，大家醉關(guān)心的問題來了：房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣？難道真如這幾天的地產(chǎn)中介所說馬上要調(diào)整？是動(dòng)真格，還是說說而已？
記者調(diào)查： 九成樓盤價(jià)格保持平穩(wěn)
廣州住建委消息發(fā)布當(dāng)夜，醉興奮的莫過于一直活躍于第一線的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和銷售人員了，不少市民都收到電話或微信，意思大致都相似，那就是執(zhí)行單合同首付降了，趕緊來買，不然就要漲價(jià)了。
就樓價(jià)會(huì)不會(huì)應(yīng)聲上漲這個(gè)問題，羊城晚報(bào)記者踩盤后發(fā)現(xiàn)，九成樓盤并沒有立即調(diào)價(jià)的舉動(dòng)?，F(xiàn)在，不少樓盤已恢復(fù)單合同或承諾可先按單合同計(jì)價(jià)，下定金后，如果簽約時(shí)按非單合同執(zhí)行可以退定。從銷售人員給出的價(jià)格看，與10月上旬相比并無明顯上漲。
在花都某盤，羊城派記者看了一套97平方米的三房單位，以單合同計(jì)價(jià)，首付72萬元。在10月初，售樓現(xiàn)場(chǎng)是以拆分購(gòu)房款和裝修款計(jì)價(jià)，當(dāng)時(shí)的首付要115萬元，也就是說，現(xiàn)在買家首付可以少給43萬元。其單價(jià)與國(guó)慶期間相比并無變化。
在黃埔某盤，上周末還推出10套特價(jià)單位，一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴羊城晚報(bào)記者，其實(shí)，增城、從化早在兩三個(gè)月前已基本恢復(fù)單合同，也沒見樓價(jià)漲起來。
當(dāng)然，也有樓盤出現(xiàn)微妙變化，增城、花都和南沙都有盤在上周末閉門謝客，聲稱進(jìn)行盤點(diǎn)，具體價(jià)格走勢(shì)尚待觀察。也有小部分樓盤收回國(guó)慶期間的折扣和優(yōu)惠，不過，這不排除開發(fā)商正在常規(guī)調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，和政府頒布的嚴(yán)管措施并無直接關(guān)系。
來自合富研究院的廣州市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤發(fā)現(xiàn)，總體來看，政策修訂對(duì)市場(chǎng)影響不大，供需雙方理性面對(duì)：大多數(shù)發(fā)展商都采取穩(wěn)價(jià)銷售策略，而大部分樓盤的客戶來訪量與平時(shí)周末相當(dāng)，人氣未見明顯上升。
看清周期規(guī)律，
如今政策仍扼樓價(jià)“七寸”
從樓市的周期性運(yùn)行規(guī)律看，這十年共出現(xiàn)過三次觸底反彈的谷底，分別為2008年、2011年和2014年，谷底出現(xiàn)，政策松綁也隨之而來，比如減息、解除XG等。
雖然，從本輪調(diào)控政策的執(zhí)行效果看，取消拆分合同，首付確實(shí)是降了，但樓價(jià)并未松動(dòng)。分區(qū)施策，既要保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，又要遏止市場(chǎng)亂象，是執(zhí)行層面的調(diào)整，并不影響供求關(guān)系，也未改變調(diào)控基調(diào)，如果解讀為“救市”并不恰當(dāng)。
所以，樓市并沒有出現(xiàn)觸底反彈的政策基礎(chǔ)，“樓價(jià)的七寸”仍被緊緊扼住，購(gòu)房者要警惕過度解讀。
信息繁雜，買家如何自保？樓價(jià)走勢(shì)如何？現(xiàn)在是否適合入手？問題來了，在樓市仍在深度下調(diào)的當(dāng)下，現(xiàn)在是否適合入手？
這個(gè)問題其實(shí)很難用一句話回答，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是個(gè)性化很強(qiáng)的市場(chǎng)。區(qū)域不同、樓盤不同、開發(fā)商不一樣，實(shí)施的價(jià)格策略都完全不同。
總體來說，在樓市深度下調(diào)的周期里，有一個(gè)規(guī)律，那就是供應(yīng)量小、去貨壓力小的區(qū)域樓價(jià)會(huì)表現(xiàn)為僵持、分化，漲價(jià)降價(jià)皆有之；相對(duì)來說，供應(yīng)量大、去貨壓力大的區(qū)域才會(huì)出現(xiàn)整體降價(jià)。
從目前廣州的供應(yīng)格局看，中心區(qū)短期內(nèi)樓價(jià)會(huì)大概率保持僵持狀態(tài)。合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比10月初與7月初的廣州樓市庫(kù)存情況，與外圍區(qū)域相比，中心區(qū)的庫(kù)存和去化周期是下降的，其中天河區(qū)的庫(kù)存量減少醉明顯，所以，中心區(qū)樓價(jià)下調(diào)的可能性相對(duì)較小。
郊區(qū)則相反，從10月初的庫(kù)存情況看，南沙、花都、增城的庫(kù)存量都很大。就算是賣得醉好的增城，從7月初的剛過150萬平方米，如今也上漲到近250萬平方米，所以，就算是有“利好”，也帶動(dòng)不了如此大的庫(kù)存消化壓力，因此購(gòu)房者盡可安心選房。
紙得注意的是，這只是板塊的大概率分析，具體到某個(gè)路段或某個(gè)樓盤，表現(xiàn)又不一樣了。比如市中心雖然整體樓價(jià)牛氣，但是荔灣的原芳村板塊，由于目前庫(kù)存高達(dá)86萬平方米，消化壓力不小，發(fā)展商要漲價(jià)也很有壓力。增城雖然整體庫(kù)存量大，但是有些樓盤“跑得快好世界”，在9月份已成功出貨，所以不排除近期會(huì)小幅漲價(jià)。
當(dāng)下的市場(chǎng)，分化會(huì)逐步拉大——“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場(chǎng)”，對(duì)于購(gòu)房者來說，沒有統(tǒng)一的應(yīng)對(duì)法則，只有多看、少聽、多比較才是真理。
（文/圖 羊城晚報(bào)記者 詹青）
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