團(tuán)購TEL：1808982
84
7
“買買買”之后的華僑城不得不選擇“賣賣賣”了。在北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的醉新信息中，華僑城子公司重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司擬出讓成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責(zé)任公司80%股權(quán)。而據(jù)不完全統(tǒng)計，華僑城集團(tuán)今年以來出售資產(chǎn)已有數(shù)十起，但與此同時自去年底至今，該集團(tuán)在文旅板塊touzi已經(jīng)達(dá)到4000億元。一方面通過大手筆touzi擴(kuò)張文旅版圖，另一方面又通過剝離部分資產(chǎn)緩解資金壓力，負(fù)面纏身的華僑城能否在加減法中平衡好內(nèi)部資金問題，做好千億文旅項目的運營管理仍存疑問。
斷臂解壓
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城旗下子公司重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司擬出讓成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“標(biāo)的公司”）80%股權(quán)，預(yù)披露日期為2018年10月29日-11月23日。截至2018年9月30日，標(biāo)的公司資產(chǎn)總計5.09億元，負(fù)債總計4.09億元。業(yè)績虧損兼高額負(fù)債，標(biāo)的公司明顯為不良資產(chǎn)。
公開信息顯示，華僑城從去年下半年開始就頻頻出售旗下資產(chǎn)。除上述交易外，僅10月，華僑城集團(tuán)及旗下華僑城股份、華僑城亞洲已經(jīng)披露多宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓（含預(yù)披露），主要涉及中山華力包裝有限公司100%股權(quán)、上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、海南華僑城實業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、泰州華僑城有限公司部分資產(chǎn)等。
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于一系列項目的轉(zhuǎn)讓，華僑城可能主要考慮兩點：一是市場調(diào)控和土地市場的降溫；二是通過此類項目拋售，把控成本的同時改善創(chuàng)造現(xiàn)金流的條件，后續(xù)也可以積極支持文旅產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。目前來看，華僑城的項目轉(zhuǎn)讓和拋售，屬于剝離非核心資產(chǎn)，可對其他項目提供資金補給，尤其是文旅產(chǎn)業(yè)方面的touzi。
而華僑城在大舉瘦身的同時，卻在陸續(xù)購進(jìn)多項文旅資產(chǎn)。北京商報記者發(fā)現(xiàn)，10月26日，華僑城擬以2.8億元收購的麗江濟(jì)海文創(chuàng)touzi開發(fā)有限公司，主營文化旅游開發(fā)、文化項目touzi等。另據(jù)華僑城A 2018年半年報顯示，今年上半年華僑城已通過市場競拍、合作拍地、股權(quán)收購等多種方式在濟(jì)南章丘、天津、杭州、成都、重慶、順德等地拿下多個優(yōu)質(zhì)土地資源，其中不乏文旅項目用地。
負(fù)債難題
近幾年華僑城持續(xù)加速布局文旅項目，重資產(chǎn)運營模式需要的大量資金讓華僑城背負(fù)了沉重的債務(wù)包袱。截至9月底，華僑城的負(fù)債總額高達(dá)2035.47億元，包括短期借款規(guī)模157.25億元，長期借款747.64億元，應(yīng)付債券129.65億元。
基于華僑城高壘的債務(wù)，此前曾有知情人士猜測，國資部門會在年底對國企負(fù)債進(jìn)行考核，因此華僑城現(xiàn)在急于出售旗下資產(chǎn)以回籠部分資金，尤其是受限價制約比較明顯的項目。此外，北京商報記者注意到，今年6月，中國審計署曾發(fā)布對30余戶中央企業(yè)2016年度財務(wù)收支等情況審計的結(jié)果公告顯示，華僑城在財務(wù)管理和會計核算、經(jīng)營管理、中央八項規(guī)定精神及廉潔從業(yè)規(guī)定三個方面存在17個問題。其中，華僑城因未按要求完成低效無效資產(chǎn)處置、公務(wù)用車改革等工作，且房地產(chǎn)去庫存緩慢而被點名。
對此嚴(yán)躍進(jìn)表示，華僑城的此類操作，確實有可能是因為近期央企本身有考核；其次，華僑城出售的部分項目的漲價空間較小，此時選擇出售，也算是高位拋售。另有業(yè)內(nèi)人士分析指出，據(jù)審計公告顯示，華僑城所屬云南華僑城實業(yè)有限公司曾于2015年未經(jīng)上級公司批準(zhǔn)，自行決定一個在建項目停工，前期已投入的2.42億元成本面臨損失風(fēng)險。據(jù)悉，停工項目為云南華僑城酒店，該酒店自2011年開工，原本預(yù)計2014年營業(yè)。此項錯誤touzi決策的披露，也讓外界對于華僑城touzi文旅業(yè)務(wù)效果產(chǎn)生了不小質(zhì)疑。
北京商報記者就此采訪華僑城相關(guān)工作人員得到回復(fù)稱，華僑城通過資產(chǎn)處置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等方式，將部分配套土地價紙變現(xiàn)，從而提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，這是正常的市場行為。近期較為集中掛牌出售，即是這種思路的具體體現(xiàn)。而對于華僑城是否基于對國家審計以及央企考核的考慮，而集中出售資產(chǎn)，該工作人員未予置評。
文旅前景
據(jù)了解，自華僑城確定“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的轉(zhuǎn)型方向后，已陸續(xù)簽下了超過30個項目，每個項目touzi均在百億元以上。文化旅游項目前期均需要投入大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施和文化旅游設(shè)施建設(shè)，債務(wù)高企以及流動資金減少的背景下，華僑城在國內(nèi)各地砸重金落子，該集團(tuán)touzi的文旅項目群日后能否健康運營，并創(chuàng)造穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)回報，現(xiàn)在來看充滿了變數(shù)。
紙得一提的是，目前華僑城現(xiàn)有文旅項目也存在受挫情況。今年10月16日，華僑城在重慶聯(lián)交所掛牌出售海南華僑城實業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。據(jù)悉，海南華僑城涉及宋氏祖居與宋氏文化園、東郊椰林、紫貝門戶田園廣場以及華僑城·曦海岸等項目。其中，華僑城·曦海岸計劃總touzi額60億元，今年原計劃touzi8.78億元，但1-8月間僅累計完成touzi544萬元，占年度touzi計劃的0.62%。
旅游資深專家王興斌指出，由于旅游產(chǎn)業(yè)本身就受不可控的宏觀因素影響較大，因此旅游企業(yè)過度進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，很容易背負(fù)巨大債務(wù)壓力。華僑城雖然在北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線城市的品牌擴(kuò)張較為成功，而該集團(tuán)二、三、四線城市的業(yè)務(wù)則較弱?？傮w看，很多地方市場經(jīng)營環(huán)境、消費需求都存在差異化，頻繁“跑馬圈地”具有一定風(fēng)險。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于文旅項目來說，預(yù)計政策方面會比較寬松，但是市場運營會有很多大問題，尤其是前期孵化周期比預(yù)期長，這個時候建議此類文旅企業(yè)不要過多布局，而是做好精品項目，待品牌價紙擴(kuò)大，再進(jìn)行項目的touzi和擴(kuò)張。華僑城此類企業(yè)確實需要注重風(fēng)險，尤其是要警惕文旅項目touzi周期過長，對于資金過于依賴的風(fēng)險。類似問題在后續(xù)幾年仍有可能會出現(xiàn)，企業(yè)運營的關(guān)鍵是要研究消費需求，因為消費需求更新很快，這導(dǎo)致很多國內(nèi)文旅項目面臨較大的沖擊。
團(tuán)購TEL：⒈809
828⒋70
關(guān)注公眾號獲取實時房價信息
海南房產(chǎn)咨詢師
