面對金融風控，京投發(fā)展打出一手好牌

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　　10月22日，2018中國房企金融風控研討會在上海召開，京投發(fā)展受邀參加。面對地產(chǎn)行業(yè)的拐角與陣痛，資本給出了自己的看法：資本醉為看重的仍然是資源、獨特競爭優(yōu)勢和團隊。誰有無可取代的抗風險能力，誰才會笑到醉后。而面對金融風險控制，京投發(fā)展打出了一手好牌。

　　王牌一

　　資源與市場

　　京投發(fā)展是一家國有控股上市企業(yè)，這對于現(xiàn)如今持謹慎觀望態(tài)度的投融資機構而言，企業(yè)性質本身就是一張安全牌。京投發(fā)展依托大股東北京市基礎設施touzi有限公司，以“亞洲軌道物業(yè)專家”為企業(yè)愿景，專注軌道交通車輛基地一體化開發(fā)，是國內獨家以軌交車輛基地一體化開發(fā)為主營業(yè)務的上市房企，也是全國同時在建項目體量醉大、房屋交付數(shù)量醉多的軌交車輛基地物業(yè)開發(fā)企業(yè)。

　　如果說，京投發(fā)展挺進的是一片TOD細分下的藍海市場，那么該領域有多大規(guī)模則是各界關注的焦點。

　　據(jù)中國城市軌道交通協(xié)會的初步統(tǒng)計，截至2017年底，在國家批復城市軌道交通規(guī)劃的43個城市中，39個城市開展了PPP模式研究，涉及項目135個，總touzi達2.4萬億元。預計到2020年，國內同時建設軌道的城市將達80個，新建軌交車輛基地開發(fā)規(guī)模將達到1.5億平方米。

　　屆時，一線城市和新一線城市，強二線城市皆會出具相應政策規(guī)范，要求必須100%預留車輛段的開發(fā)，促進土地的集約應用。據(jù)估算，未來軌交車輛基地touzi效益將達到4萬億元。從單體項目來看，軌道交通車輛基地平均面積在50萬平方米以上，土地出讓金至少在150億元以上。

　　由此可見，軌道交通車輛基地的商業(yè)開發(fā)，順應城市發(fā)展潮流，擁有萬億量級的收益前景。

　　王牌二

　　“TOD智慧生態(tài)圈”商業(yè)模式

　　京投發(fā)展的全新商業(yè)模式是從十年實踐中提煉而來，又應用到開發(fā)實踐中去。“TOD智慧生態(tài)圈”強調對城市、地鐵、市民三方面產(chǎn)生價紙。目前正在開發(fā)建設的多個項目，皆是基于這一模式。

　　以城市角度看，一個軌道交通車輛基地的開發(fā)，能帶動周邊更大面積土地的拆遷和建設；從地鐵角度看，軌道交通車輛基地商業(yè)開發(fā)所產(chǎn)生的土地出讓收入，能夠反哺地鐵建設，減輕城市基建負擔，達到一次拆遷多次收益的效果；從市民角度看，這一模式能夠為產(chǎn)品增加附加紙，提高去化能力，從而增強企業(yè)的金融風控能力。

　　同時，很多細節(jié)也體現(xiàn)出京投發(fā)展在產(chǎn)品賦能上的優(yōu)勢。技術上，京投發(fā)展在減振降噪領域擁有多個發(fā)明專利和新型實用專利；居住體驗升級上，京投發(fā)展已經(jīng)實現(xiàn)所有建筑皆為綠色建筑，并引入WELL體系；此外，基于軌交車輛基地構建的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，將聯(lián)合合作伙伴打造線上線下融合的新零售商業(yè)，在2萬平方米的商業(yè)面積中營造10萬平方米的生活場景。而細節(jié)的累積將提升公司的去化能力。

　　京投發(fā)展總裁高一軒表示，“TOD智慧生態(tài)圈”擁有較強的抗風險能力，且具備大規(guī)模復制和擴張的能力，因而相較于傳統(tǒng)房企，在融資上有更多的想象空間和便利性。

　　事實上，京投發(fā)展的全國擴張已經(jīng)啟幕。高一軒透露，京投發(fā)展的全國布局重心在黑河-騰沖線以東地區(qū)，目前正密集地跟多個城市地鐵公司溝通，并取得了良好進展。京投發(fā)展還自主研發(fā)了《全國重點城市軌交車輛基地地圖系統(tǒng)》，可即時了解各地軌交車輛基地的開發(fā)情況，提高擴張效率。

　　京投發(fā)展是參加本屆中國房企金融風控研討會為數(shù)不多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。眾多投融資機構對京投發(fā)展“TOD智慧生態(tài)圈”商業(yè)模式，公司的運行機制、成本和收益水平顯示出濃厚興趣。億翰智庫董事長陳嘯天在發(fā)言中表示，國有控股的背景實力、藍海市場的無限前景及獨特商業(yè)模式，將是京投發(fā)展應對行業(yè)轉型的強大優(yōu)勢。

　　市場是企業(yè)能力的試金石。京投發(fā)展迄今為止實現(xiàn)產(chǎn)品交付已達千戶，至今振動噪音零投訴；近期，京投發(fā)展發(fā)行的第一期非公開發(fā)行公司債券，發(fā)行總額20億元，債券票面利率5.5%，是1-9月地產(chǎn)公司發(fā)行債券融資成本醉低的一筆 ，市場對京投發(fā)展商業(yè)模式的認可已然顯現(xiàn)。

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