聯(lián)合拿地降低風(fēng)險(xiǎn) 房企上演“中國(guó)合伙人”

打折電話：1808⒐828470

原標(biāo)題：聯(lián)合拿地降低風(fēng)險(xiǎn)

房企越來(lái)越傾向于以“抱團(tuán)”的形式獲取土地。日前，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，將聯(lián)合四家房企共同參與廣州市一宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，增資完成后首創(chuàng)置業(yè)將持有該公司20%股權(quán)。今年以來(lái)，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)正上演著“各自拿地+共同開(kāi)發(fā)”的抱團(tuán)合作模式，爭(zhēng)做“樓市合伙人”。

首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合4房企開(kāi)發(fā)增城地塊

日前，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，子公司深圳首創(chuàng)擬出資2億元，參與廣州市一宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，增資完成后首創(chuàng)置業(yè)將持有該公司20%股權(quán)。據(jù)了解，其合作方分別為華潤(rùn)置地、廣州保利、廣州昌卓（廣州旭輝）以及廣州廣奧（中海地產(chǎn)），五方的持股比例均為20%。公告披露顯示，首創(chuàng)置業(yè)承諾本次提供不超過(guò)人民幣7.22億元的股東借款，以支付剩余土地款及開(kāi)發(fā)地塊。

據(jù)悉，該地塊位于廣州市增城區(qū)荔城街，地塊編號(hào)為83001204A18082，地塊面積為85335.72平方米，土地性質(zhì)為70年住宅用地。土地出讓金為32.18億元。首創(chuàng)置業(yè)表示，通過(guò)與品牌企業(yè)的合作共同touzi項(xiàng)目公司，拓展作為粵港澳大灣區(qū)核心城市之一廣州的土地儲(chǔ)備，分散touzi風(fēng)險(xiǎn)，增加品牌房企間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而達(dá)至協(xié)同效應(yīng)。

記者注意到，該公司盡管在三季度業(yè)績(jī)呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭，但資金壓力凸顯。根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)近期的公告顯示，截至2018年9月30日公司當(dāng)年累計(jì)新增借款占2017年12月31日（上年末）凈資產(chǎn)比例超過(guò)60%，為72.48%。截至9月底，累計(jì)新增借款金額為231.43億元人民幣，借款余額為895.98億元人民幣。

而首創(chuàng)聯(lián)合其他房企開(kāi)發(fā)地塊并非首次，日前首創(chuàng)置業(yè)公布，于2018年9月3日，公司擬通過(guò)在北交所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，出售標(biāo)的公司北京開(kāi)元和安touzi有限公司51%股權(quán)。該公司獲北交所通知，潛在出售公開(kāi)掛牌的通告期已滿，征得一家符合報(bào)名條件的意向受讓方重慶龍湖天街商業(yè)地產(chǎn)有限公司，其為龍湖集團(tuán)的非全資附屬公司，代價(jià)將為轉(zhuǎn)讓底價(jià)5.98億元人民幣。

合作成常態(tài) 外來(lái)房企中意“抱大腿”

首創(chuàng)牽手保利、華潤(rùn)并非土地市場(chǎng)的首例，今年以來(lái)，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)正上演著“各自拿地+共同開(kāi)發(fā)”的抱團(tuán)合作模式，爭(zhēng)做“樓市合伙人”。如遠(yuǎn)洋、大信、保利、碧桂園、旭輝、雅居樂(lè)等房企目前有多個(gè)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

今年4月的土地拍賣會(huì)上，朱村街鳳崗村83003210A17025地塊被招商+保利聯(lián)合體競(jìng)得，149100萬(wàn)元+配建900平方米，折合樓面價(jià)15134元/平方米，溢價(jià)率46.36%。而華南市場(chǎng)成為全國(guó)房企聚焦之地，尤其對(duì)于外來(lái)房企而言，“抱團(tuán)才能站穩(wěn)腳跟”的想法讓其主動(dòng)尋求合作伙伴，旭輝集團(tuán)負(fù)責(zé)人向記者透露，自兩年前進(jìn)軍粵港澳大灣區(qū)以來(lái)，先后落子廣州、佛山、中山與江門四城。與此同時(shí)，除了公開(kāi)拿地外，攜手保利、中鐵、佛塑、融創(chuàng)、合景、卓越、遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)、方圓等多家房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而今年，僅于佛山一城，旭輝就接連布局了旭輝公元（禪城）、旭輝城（三水）、旭輝江山（三水）三子，并通過(guò)與融創(chuàng)、合景聯(lián)手開(kāi)發(fā)濱江首府（禪城）。紙得注意的是，旭輝更與雅居樂(lè)于佛山首度達(dá)成合作，擬將共同開(kāi)發(fā)順德北滘馬村、高明西江新城兩宗地塊。

今年3月17日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司與旭輝控股（集團(tuán)）有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，重點(diǎn)合作區(qū)域包括長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、環(huán)渤海城市群、長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群等。

業(yè)內(nèi)看法

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

縱觀今明兩年的宏觀政策趨勢(shì)，只緊不松。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)逐年走低，以往拿塊地就能賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返。在資金鏈壓力下，房企抱團(tuán)開(kāi)發(fā)可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。2017年3月調(diào)控政策出臺(tái)后，土地市場(chǎng)熱度不減，但項(xiàng)目回款速度的放慢，以及銀行貸款的進(jìn)一步收緊，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)日常資金運(yùn)作。如何有效降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度，已成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

隨著土地價(jià)格漸高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，房企越來(lái)越傾向于以“抱團(tuán)”的形式獲取土地。過(guò)去，這種做法主要基于“資源互補(bǔ)”的考量，即企業(yè)將各自具備的品牌影響力、開(kāi)發(fā)能力、資金實(shí)力等優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，且聯(lián)合體中的企業(yè)數(shù)量很少超過(guò)三家。但如今，這種結(jié)合帶有越來(lái)越多的“規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”意味，很多聯(lián)合體中的企業(yè)數(shù)量超過(guò)3家。分析人士指出，由于土地供應(yīng)始終不足，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象短期內(nèi)不會(huì)消失，甚至有可能越來(lái)越多。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前房企的資金面來(lái)看，實(shí)際上壓力還是比較大的，所以這對(duì)于房企拿地其實(shí)是有較大考驗(yàn)的。而近期的供地節(jié)奏是在加快的，部分房企依然有補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。通過(guò)聯(lián)合拿地，能夠獲得優(yōu)質(zhì)土地，本身也是房企未來(lái)touzi擴(kuò)張的一個(gè)重要體現(xiàn)。

“房企聯(lián)合拿地聯(lián)合開(kāi)發(fā)除了實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)以外，還有一個(gè)關(guān)鍵的原因是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)?！钡禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，聯(lián)合拿地可以把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)留到了開(kāi)發(fā)后期，“如果拍賣前達(dá)成共識(shí)合作開(kāi)發(fā)的話，先期聯(lián)手合作，可降低搶地帶來(lái)的土地溢價(jià)?！?/p>

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)影響來(lái)看，若有機(jī)會(huì)進(jìn)行聯(lián)合拿地，土地?cái)U(kuò)張方面不會(huì)太被動(dòng)，否則對(duì)于此類房企來(lái)說(shuō)，實(shí)際上確實(shí)后續(xù)拿地的門檻會(huì)比較高，這也是當(dāng)前此類地產(chǎn)企業(yè)需要積極關(guān)注的內(nèi)容。通過(guò)聯(lián)合拿地，也有助于后續(xù)戰(zhàn)略擴(kuò)張和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

相關(guān)鏈接

房企聯(lián)合拿地幾種模式

1

控股，并表。要占股50%以上才能合并財(cái)務(wù)報(bào)表，達(dá)到業(yè)績(jī)考核要求。不少國(guó)企有這種訴求，并表但不操盤。

2

小股操盤，不并表，實(shí)現(xiàn)品牌輸出，同時(shí)按股份占比獲得權(quán)益利潤(rùn)。這種企業(yè)多為產(chǎn)品力突出的民企，希望借助聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)使用自身長(zhǎng)項(xiàng)——品牌、產(chǎn)品體系、信用和采購(gòu)資源等，輸出品牌和管理、提高資金利用效率，同時(shí)獲得品牌力提升。

3

一方操盤，其他方作為財(cái)務(wù)touzi人分享收益，開(kāi)發(fā)時(shí)使用操盤方的品牌。如果某個(gè)聯(lián)合體經(jīng)常組團(tuán)拿地，那么很有可能這次是A企業(yè)操盤，下次由B企業(yè)操盤。

4

合作方根據(jù)股權(quán)比例成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，根據(jù)出資比例委派工作人員，共同操盤。按照事先約定的分工，比如擅長(zhǎng)工程的造房子，擅長(zhǎng)政府關(guān)系的跑部門，擅長(zhǎng)策劃營(yíng)銷的賣房子。按比例分紅。

打折電話：18089828470

合伙人 中國(guó) 上演 降低 風(fēng)險(xiǎn)