購(gòu)房威信：⒈8O8
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封閉陽(yáng)臺(tái)誰(shuí)說(shuō)了算？答案
住建部門(mén)：需三分之二以上業(yè)主同意
《物權(quán)法》第七十六條第六項(xiàng)規(guī)定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
既然封陽(yáng)臺(tái)有利有弊，那么封與不封，究竟是業(yè)主一個(gè)人的意愿能左右，還是需要其余業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等角色共同協(xié)調(diào)決定呢?記者日前通過(guò)走訪開(kāi)發(fā)商、相關(guān)部門(mén)及法律人士了解到，按照《物權(quán)法》，陽(yáng)臺(tái)全封閉需要滿(mǎn)足兩個(gè)“三分之二”條件，也就是說(shuō)，業(yè)主不能僅憑個(gè)人想法，擅自封陽(yáng)臺(tái)。
開(kāi)發(fā)商
外立面歸全體業(yè)主所有
近日，記者走訪了?？谑形骱０恫糠肿≌^(qū)。針對(duì)陽(yáng)臺(tái)是否能封的問(wèn)題，多數(shù)售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙、即將開(kāi)始裝修時(shí)，會(huì)與物業(yè)公司簽定裝修合同，而其中就對(duì)陽(yáng)臺(tái)裝修進(jìn)行了規(guī)范。而事實(shí)上，幾乎所有大型樓盤(pán)都在裝修合同中對(duì)業(yè)主私自改造陽(yáng)臺(tái)說(shuō)了“不”。
“如果每戶(hù)都按照各自想法改造陽(yáng)臺(tái)，樓盤(pán)就失去了整體美觀，這是無(wú)形的價(jià)紙損失。將來(lái)如果房子要轉(zhuǎn)賣(mài)的話(huà)，小區(qū)整體的不一致肯定會(huì)導(dǎo)致售價(jià)受到影響?！焙？谖骱０兑幻蹣翘庝N(xiāo)售人員說(shuō)，“而且事實(shí)上，陽(yáng)臺(tái)的承重標(biāo)準(zhǔn)是有限的，在未取得工程部對(duì)陽(yáng)臺(tái)承重方面的認(rèn)可，業(yè)主便改造陽(yáng)臺(tái)增加其承重，是存在一定安全隱患的。”
有銷(xiāo)售人員表示，其陽(yáng)臺(tái)是以半面積計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，業(yè)主除了外觀權(quán)，就只擁有自己家陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)。而陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)側(cè)外墻面屬于外立面，外立面歸全體業(yè)主所有?！霸谖飿I(yè)處可以查看到房產(chǎn)的測(cè)繪報(bào)告，里面有詳圖說(shuō)明每一戶(hù)的面積是怎么計(jì)算的，而外半墻(外墻厚度一半的外半側(cè))屬于公攤面積。如果私自把陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)墻體的材料、顏色改變了，就屬于改變了外立面，也就侵犯了全體業(yè)主對(duì)外立面的所有權(quán)?！边@名銷(xiāo)售人員說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)本身也是外立面造型的一部分，封閉陽(yáng)臺(tái)更是改變了外立面，改變外立面須征得其余業(yè)主的同意。
相關(guān)部門(mén)
封閉陽(yáng)臺(tái)須滿(mǎn)足兩方面條件
記者從規(guī)劃部門(mén)了解到，陽(yáng)臺(tái)部分區(qū)域確實(shí)屬于房屋建筑的外立面，住宅小區(qū)樓盤(pán)在提起規(guī)劃審批時(shí)，對(duì)樓房的層次、層高、長(zhǎng)寬高、間距、綠化、建筑物外立面效果、住宅套內(nèi)分布等均進(jìn)行了規(guī)劃審批。如果拆除，則屬于改變房屋的外立面效果。按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變住宅外立面。而多數(shù)半封閉樓盤(pán)的陽(yáng)臺(tái)在銷(xiāo)售時(shí)會(huì)有一半的面積是贈(zèng)送給業(yè)主的，封陽(yáng)臺(tái)就等于擴(kuò)大了原有的建筑面積，將可能導(dǎo)致樓盤(pán)在審批時(shí)通不過(guò)。
對(duì)于陽(yáng)臺(tái)能否全封閉，該采取何種方式進(jìn)行封閉，物業(yè)公司為何又要阻止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的問(wèn)題，?？谑凶〗ú块T(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，陽(yáng)臺(tái)的封閉改變了小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原貌，按有關(guān)法規(guī)，如果要封閉，需等待政府多部門(mén)綜合驗(yàn)收后，而且須由兩個(gè)“三分之二”以上業(yè)主(指人數(shù)達(dá)到小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二，專(zhuān)有面積占總建筑面積的三分之二)同意才能開(kāi)展。
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一些小區(qū)經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后可以交付業(yè)主使用，但還沒(méi)有經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收的，如果綜合驗(yàn)收時(shí)，小區(qū)外立面改變較大，很有可能無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收，所以物業(yè)公司基本都會(huì)在驗(yàn)收前要求業(yè)主配合，暫時(shí)不要封閉陽(yáng)臺(tái)。而至于為何需要兩個(gè)三分之二以上業(yè)主同意，該負(fù)責(zé)人表示，陽(yáng)臺(tái)屬于外立面，涉及小區(qū)公共部位，屬于全體業(yè)主所有，因此能否封閉陽(yáng)臺(tái)，該采用哪種方式封閉，必須經(jīng)過(guò)其余業(yè)主們的同意。
物業(yè)協(xié)會(huì)
私改陽(yáng)臺(tái)管理難度大
海口市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，房子交付到業(yè)主手中后，并非像業(yè)主所認(rèn)為的那樣，陽(yáng)臺(tái)可以隨意改裝或封閉。但在現(xiàn)實(shí)中，由于房子已交到業(yè)主手中，如何處理陽(yáng)臺(tái)很大程度上成為了業(yè)主的個(gè)人選擇，因此物業(yè)管理的難度也非常大，也造成了陽(yáng)臺(tái)外立面改造難統(tǒng)一的困境。
律師說(shuō)法
《物權(quán)法》要求不得私自改動(dòng)
海南海新律師事務(wù)所葉律師表示，業(yè)主能不能改造陽(yáng)臺(tái)需要看具體的情況，以及雙方之間物業(yè)合同的約定等。如果陽(yáng)臺(tái)確實(shí)屬于外立面，則的確需要三分之二以上的業(yè)主同意。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第七十六條第六項(xiàng)，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能進(jìn)行。
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