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11月5日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018—2025）》的征求意見稿（以下簡稱《總體規(guī)劃》），針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區(qū)范圍。
《總體規(guī)劃》“總則”稱，“以加快建設(shè)社會主義現(xiàn)代化先行區(qū)為目標(biāo)，以提高城市發(fā)展質(zhì)量和提升城市競爭力為核心，保留城市發(fā)展彈性，在特定時間內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實現(xiàn)城中村可持續(xù)的全面發(fā)展……”
近年來，囿于建設(shè)用地嚴(yán)重不足，深圳城中村成為開發(fā)商爭奪重點，而這次城中村綜合整治分區(qū)劃定對象總規(guī)模99平方公里，約占全市1/3的城中村用地（根據(jù)深圳市規(guī)土委此前調(diào)研數(shù)據(jù)，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里），可見深圳優(yōu)化城中村改造模式的決心與力度。
《總體規(guī)劃》強調(diào)綜合整治、強化城中村租賃市場監(jiān)管并將達標(biāo)城中村住房納入保障房體系，有何深意？記者采訪了多位業(yè)界專家和企業(yè)人士。
“由拆除重建轉(zhuǎn)向綜合整治，滿足青年人群居住需求”
《總體規(guī)劃》提到，規(guī)范引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進城中村住房規(guī)?；y(tǒng)租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系……引導(dǎo)城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。
合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇表示，當(dāng)前城中村還沒有拆除重建的部分，城市更新實施率25%左右，75%左右還沒實施，政府方面認(rèn)為容積率高實施率太低、難度太大，反而綜合整治會比較容易推進。綜合整治的部分住房可以充實保障房的數(shù)量，優(yōu)先給到原租戶，但不少原租戶并不在保障房輪候庫當(dāng)中，二者還需要進行對接。另外，該項政策并未在源頭增加供應(yīng)，土地、居住與發(fā)展供求關(guān)系的緊張或?qū)⒊掷m(xù)。
高力國際深圳分公司咨詢服務(wù)部副董事譚彥則認(rèn)為，有別于拆除重建，綜合整治是對城中村改造的一種柔性方式，體現(xiàn)了政府對具體市情的充分考量以及在盤活存量資源等方面的積極性和靈活性，此舉有助于加強城中村住房的統(tǒng)一管理。引導(dǎo)推進城中村住房規(guī)?；y(tǒng)租改造，讓符合條件的城中村住房納入政策性住房保障體系，能夠在盤活存量的基礎(chǔ)上快速有效增加保障房的供應(yīng)，顯著緩解全市保障性住房供應(yīng)不足和建設(shè)緩慢等問題。
賦能資本創(chuàng)始人胡振寅表示，深圳的活力來自于不斷涌入的年輕人，他們中有的為城市提供了基礎(chǔ)的人力資源，有的成為后來的某個領(lǐng)域的精英。城中村比起群租房要居住得更有尊嚴(yán)，比起小區(qū)房租金更便宜。保留城中村、統(tǒng)籌城中村，既給低收入人群一個居住空間，又通過綜合整治滿足消費升級的年輕人的居住需求，使新進入深圳的低收入年輕人、還不富足的青年人群，有一個適合自己的居所，是一個保持深圳城市持續(xù)發(fā)展活力的重要舉措。
他認(rèn)為，政府應(yīng)該會分類管理城中村租房。一部分可能會納入保障性的住房，比如村集體的物業(yè)、政府給補貼的物業(yè)，但更多應(yīng)該還會是市場化經(jīng)營，但會在裝修、治安、配套等各方面進行統(tǒng)籌管理。
“不是以往城市更新政策的回頭，而是優(yōu)化和調(diào)整”
《總體規(guī)劃》提到，要健全城中村更新管理機制，強化城中村更新統(tǒng)籌，統(tǒng)籌多種存量開發(fā)實施手段，優(yōu)化城中村綜合整治實施，強化政府主導(dǎo)和統(tǒng)籌作用。
廣東省“三舊”改造協(xié)會監(jiān)事長、律房律地城市更新研究中心負(fù)責(zé)人龔軍偉表示，深圳這次綜合整治政策的發(fā)布，表面來看是對以往“三舊”改造政策的回頭，其實是一個優(yōu)化和調(diào)整。以前深圳城市更新主要是拆除重建，在一些城市也稱為全面改造。大規(guī)模的全面改造負(fù)面作用比較明顯，一方面，產(chǎn)業(yè)工人的因低成本的居住空間大面積消失而受到影響。另一方面，可能也會影響歷史文化傳承、保留和發(fā)揚，而且容易激化矛盾。
龔軍偉認(rèn)為，這一次深圳開全省甚至是全國之先河，在全市劃定99平方公里作為城中村的保留區(qū)域，不過也并不是絕對禁止拆建，實際上是用緩和手段來改造，有利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
龔軍偉表示，政策往往具有兩面性，比如政策的變化容易打亂市場的預(yù)期，早期介入投入拆建類舊改的開發(fā)商，短期內(nèi)或面臨進退兩難的局面。在今年5月底《關(guān)于開展城中村更新模式分區(qū)劃定工作的通知》發(fā)布期間，中鐵置業(yè)集團有限公司在上海產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6.71億元，未來是否會出現(xiàn)更多的類似案例，紙得關(guān)注。
RET睿意德華南區(qū)域總經(jīng)理陳耀華認(rèn)為，深圳作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，需要持續(xù)的人口紅利支撐，《總體規(guī)劃》能緩解深圳社會結(jié)構(gòu)快速壓縮，穩(wěn)定消費層級。此外，大規(guī)模城市更新計劃雖因此推遲，但也在高速發(fā)展的時代中為人們爭取了關(guān)于深圳新舊文化融合的思考時間，一個城市的活力再煥發(fā)或許也在于獨特的文化與痕跡。
“長遠有助于全面規(guī)范
深圳長租公寓市場”
《總體規(guī)劃》提到，要加強城中村租賃市場監(jiān)管。要求企業(yè)控制改造成本，并參照租賃指導(dǎo)價格合理定價。改造后出租的，應(yīng)優(yōu)先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應(yīng)。加強市場秩序整治，嚴(yán)厲打擊城中村租賃市場違法違規(guī)行為，將違法違規(guī)信息納入信用信息共享平臺。
高力國際深圳分公司咨詢服務(wù)部副董事譚彥認(rèn)為，強化城中村租賃市場管理，對于企業(yè)改造成本、租賃價格及租賃對象均做出相關(guān)規(guī)定，短期內(nèi)將對涉及城中村改造的長租公寓項目帶來直接影響，但從長遠看有助于全面規(guī)范深圳長租公寓市場，為城中村長租公寓市場的良性發(fā)展提供政策指引和保障。
譚彥認(rèn)為，城市村是深圳城市發(fā)展的特色空間，也是深圳住房租賃市場醉重要的供應(yīng)來源。近年來，長租公寓項目積極進入深圳市場，部分進入城中村，過程中出現(xiàn)了租賃價格上漲和產(chǎn)品不合規(guī)等問題。新政相關(guān)規(guī)定如出臺，將有助于穩(wěn)定長租公寓的市場租賃價格和規(guī)范長租公寓產(chǎn)品。
“民企將有更多機會參與政策性住房建設(shè)”
《總體規(guī)劃》提到，為提高市場主體參與的積極性，綜合考慮項目現(xiàn)狀建設(shè)情況及經(jīng)濟利益平衡，通過允許局部拆建、降低更新單元計劃合法用地比例的準(zhǔn)入門檻、減輕項目政策性住房配建責(zé)任、簡化局部拆建區(qū)域規(guī)劃容積的測算規(guī)則等方式，多措并舉，積極鼓勵多方主體參與城中村綜合整治。繼受單位按照集體用地交易監(jiān)管規(guī)則和程序及股份公司章程和政府監(jiān)管要求，依法通過三資交易平臺或公共資源交易平臺公開引入項目實施主體。
對于這部分內(nèi)容，深圳市樂家公寓運營服務(wù)有限公司總經(jīng)理鐘小方非常贊成，“配套落地細(xì)則出爐就可以執(zhí)行了”。
鐘小方稱，作為一家長租公寓創(chuàng)業(yè)公司，他們關(guān)注的是民營企業(yè)是否有更多機會參與到政府的保障房、人才房建設(shè)中。他認(rèn)為，民企運作效率高，做的產(chǎn)品符合租客的切身要求，價格比較親民，可以保持深圳住房租賃的低成本競爭力。
胡振寅認(rèn)為，因為城市更新的預(yù)期繼續(xù)下降，可能在城中村拿房的主體里，開發(fā)商的動力會有所減弱，大家要回歸到靠租金掙錢，向村民收房的價格也許會理性一點。之前開發(fā)商有未來拆遷改造的訴求，在城中村高價收房，提高了村民的房租預(yù)期，導(dǎo)致城中村普通房子租金也快速上升，未來也許這一負(fù)面影響會有所減弱。
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