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10月份，全市7縣區(qū)累計成交新建商品住宅11010套，面積規(guī)模為113.68萬平方米；9月份交易房源套數(shù)、面積則分別為11980套、112.35萬平方米。對比上半年一個月150萬平方米左右的交易規(guī)模降幅明顯。
惠州樓市在年尾出現(xiàn)了一些涼意。
“現(xiàn)在的房子不好賣了，又開始要每天打電話到深夜約客戶，自然上門客現(xiàn)在已經(jīng)很少了?！边@是記者在走訪過程中聽到的銷售人員醉常見的話術(shù)。然而在即時的網(wǎng)簽表現(xiàn)上，單月110萬平方米左右的銷售面積仍然處于高位，單月15000套新建住宅的供應(yīng)同樣活躍。
如何理解這種反差？惠州相關(guān)樓市專家認(rèn)為，調(diào)控的深化正在有效擠壓出前期不斷涌入的投機(jī)購房需求，市場正在理性回歸。該專家認(rèn)為對市場的判斷應(yīng)該關(guān)注到相應(yīng)的周期變化，而不是短時效的漲跌，用更加長遠(yuǎn)的眼光去看待市場的自我調(diào)節(jié)，理性看待新的市場形勢。
專家認(rèn)為，市場各方應(yīng)該關(guān)注和重視市場風(fēng)險，修煉好內(nèi)功做好應(yīng)對市場下行的準(zhǔn)備。
不斷深化的惠州樓市調(diào)控也在有效穩(wěn)定著市場預(yù)期。市房地產(chǎn)市場監(jiān)督工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、市房管局局長袁貴平介紹，惠州堅持市場調(diào)控不動搖，也將不斷推動調(diào)控的精準(zhǔn)化，因地制宜、因時制宜維護(hù)市場的穩(wěn)定健康。
市場表現(xiàn)
交易量高位回落，理性回歸
“市場需求下降得很明顯，周銷售和月銷售數(shù)量都明顯下滑?！痹谟浾咦咴L過程中，惠博沿江路、水口等區(qū)域多個樓盤銷售人員均如此表示?！敖鹁陪y十”已然沒了成色。
據(jù)惠州中原地產(chǎn)監(jiān)測的成交數(shù)據(jù)顯示，在10月份，全市7縣區(qū)累計成交新建商品住宅11010套，面積規(guī)模為113.68萬平方米；另在9月份交易房源套數(shù)、面積則分別為11980套、112.35萬平方米。對比上半年月度150萬平方米左右的交易規(guī)模降幅明顯，但均保持在110萬平方米的月交易高位紙。
“繼萬科喊出‘活下去’口號、碧桂園和恒大地產(chǎn)均釋放出收縮信號后，市場轉(zhuǎn)寒、過冬的聲音就反復(fù)出現(xiàn)，結(jié)合市場新階段形勢，確實在部分城市部分地區(qū)出現(xiàn)了變化，但也需要因地制宜?！被葜莘康禺a(chǎn)市場獨立評論人余鶴皋對此認(rèn)為，因為不同區(qū)域所面臨的發(fā)展局面和擁有的資源形態(tài)各異，市場潛力和抗跌性也不一樣。
延伸到惠州市場的銷售表現(xiàn)，余鶴皋介紹，當(dāng)前市場下跌還是屬于例行的回歸，階段性的投機(jī)購房和外地客涌入置業(yè)來得快去的也快，退潮后的市場才是更加理性的市場。他同時認(rèn)為，對于市場的判斷也應(yīng)該更加長遠(yuǎn)，看到更長周期的市場運行表現(xiàn)和冷暖形勢，而不是用單月的漲跌去定義市場行情。
惠州市龍門縣房管局局長趙宇在接受采訪時也談到市場面臨的新局面。他對此表示，市場各界應(yīng)該要充分理解和理性看待市場的新形勢，用更長效的眼光去看待市場的自我調(diào)節(jié)，而不是有意夸大市場的下行勢頭引起不必要的恐慌?！俺鞘泻褪袌霭l(fā)展的基礎(chǔ)面都足夠明確，企業(yè)touzi耕作的意愿也比較強(qiáng)烈，當(dāng)前市場的理性回歸則為市場更集約的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件?！?/p>
發(fā)展形勢
供需關(guān)系反轉(zhuǎn)，企業(yè)推售積極
聚焦市場供需表現(xiàn)，記者注意到，盡管開發(fā)企業(yè)感受到市場需求在減少，但推售環(huán)節(jié)仍表現(xiàn)活躍。從三季度開始，市場推售規(guī)模持續(xù)高位。
綜合惠州各縣區(qū)房產(chǎn)管理部門預(yù)售許可證發(fā)放信息，在9月和10月，全市分別新批準(zhǔn)發(fā)放的預(yù)售許可證數(shù)量為109個和60個，推售房源24252套、12738套。相較于同時期內(nèi)的網(wǎng)簽銷售房源規(guī)?？梢?，一直困擾著過去兩年調(diào)控周期市場的供不應(yīng)求局面得到有效緩解，市場供需反轉(zhuǎn)。
“企業(yè)推售節(jié)奏的加快，很大程度上也在側(cè)面印證著市場形勢的變化?！被葜葜性禺a(chǎn)資源策略研究總監(jiān)葉曉燕介紹，在從嚴(yán)調(diào)控周期，限售限價機(jī)制實施，部分企業(yè)是存在僥幸心理的，試圖延緩?fù)剖鄣却{(diào)控的松綁。但現(xiàn)在，不單是調(diào)控長效化，而且回歸理性的市場競爭機(jī)制也將不斷出現(xiàn)，推售產(chǎn)品占據(jù)市場也成了企業(yè)必由之路。
從年初開始就一直看房，準(zhǔn)備換房改善居住的劉志面對新市場表現(xiàn)直言這才是靠譜的市場。他介紹，自己此前在金山湖、水口等多個樓盤都有看房，各種被告知需要找關(guān)系，托中介預(yù)定房號，否則就無法買到合適的房源，“這種市場就是畸形的！”他說，城市這么多地，遍地都是新建樓盤，買個房還得搶，這也太不正常了。
事實上，劉志的想法也得到印證。在市政府近日發(fā)布的《前三季度惠州經(jīng)濟(jì)運行情況》中顯示，惠州前三季度商品房施工面積就達(dá)到7116.97萬平方米，增長3.5％。其中住宅施工面積5579.17萬平方米。此外房屋新開工面積也達(dá)到1405.97萬平方米，增長18.5％，其中住宅新開工面積1132.18萬平方米，增長15.6％。
可以看到，在即時的供需表現(xiàn)上，惠州短中期樓市新房供應(yīng)面積充足。
“隨著過去兩年集中拿地的眾多大型房企開工建設(shè)入市，當(dāng)前的惠州樓市已經(jīng)進(jìn)入到推售的密集期，即使不去考慮市場漲跌和調(diào)控因素，加速入市與消費者建立良好的溝通，博取市場口碑對于企業(yè)也是醉關(guān)鍵的?！比涨皠倓傤I(lǐng)取了新批次房源預(yù)售許可證的新城鹿江風(fēng)華項目負(fù)責(zé)人稱。
信貸環(huán)境
貸款額度緊，企業(yè)謹(jǐn)慎應(yīng)對
“11月份還放不出款，12月份要放款就更難了。”今年以來多次推售新產(chǎn)品的德威江譽(yù)誠項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，盡管其所在的營銷部門面臨著很大的回款壓力，但這都不是自己能夠控制的。
該項目集團(tuán)公司營銷中心總經(jīng)理劉友直言，新銷售的客戶按揭件現(xiàn)在已經(jīng)不再四處送件，無論是四大行還是商業(yè)銀行基本沒有什么額度了。他介紹，現(xiàn)在都只能先遞交集團(tuán)長期以來的合作銀行，先交件，放款則看具體排期。
類似的局面同樣也是其他開發(fā)企業(yè)面臨的問題。佳兆業(yè)地產(chǎn)某項目策劃經(jīng)理就表示，從今年以來就沒有完成過回款任務(wù)，因為這一考核指標(biāo)直接與個人收入掛鉤，績效和獎金一直都是打折發(fā)放的。
更為紙得注意的是，當(dāng)前進(jìn)入到年終階段，銀行貸款額度還將進(jìn)一步收緊。多家房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在受訪時就透露，盡管大量樓盤項目在銷售業(yè)績上表現(xiàn)良好，但真正完成回款，資金回流的部分還面臨著較大的壓力。本地開發(fā)企業(yè)富辰實業(yè)總經(jīng)理王永祝就表示，雖然房子賣出去了，但一方面資金卡在銀行放不出來，另一方面擴(kuò)大經(jīng)營拿地又需要大額支出，企業(yè)看起來很熱鬧，但面臨的風(fēng)險和壓力也非常大。
新的一年會否適當(dāng)放開？某國有銀行惠州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2019年的具體政策和情況當(dāng)前無法確定，但期望額度大幅增加的可能性不大?！艾F(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)基本放不出款，什么時候能夠有額度真的不好說?！?/p>
“開發(fā)企業(yè)寄希望銀行信貸放開是不現(xiàn)實的，還是要自己廣籌資金，保障通常的現(xiàn)金流應(yīng)對市場風(fēng)險?！被葜菔缆?lián)行副總經(jīng)理胡光宇表示。不只是短周期內(nèi)銀行信貸環(huán)境很難放開，開發(fā)商更要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。胡光宇介紹，隨著調(diào)控的深入，當(dāng)前的市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了相應(yīng)的邊際效應(yīng)，供需關(guān)系也出現(xiàn)了變化，市場風(fēng)險也將明顯增大。“不管市場是否將面臨下行的發(fā)展勢頭，但企業(yè)都應(yīng)該做好應(yīng)對市場下行的準(zhǔn)備?！?/p>
調(diào)控趨勢
因地制宜，精準(zhǔn)施策穩(wěn)定市場
面對市場的理性回歸，當(dāng)前仍在深化的惠州樓市調(diào)控將如何發(fā)展？胡光宇分析表示，市場供應(yīng)量的增加和需求的理性化必然帶來區(qū)域市場的差異化發(fā)展。
結(jié)合市場表現(xiàn)，胡光宇介紹說，在前期的市場里，每個縣區(qū)，每一個城市組團(tuán)都是看房客，現(xiàn)在則不然，據(jù)分區(qū)的銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)，惠城、惠陽和大亞灣市場表現(xiàn)仍然活躍，但惠東、博羅、龍門等縣域市場則出現(xiàn)明顯變化，供應(yīng)量和需求量的此消彼長，潛在的庫存壓力又將紙得注意。
“房地產(chǎn)市場調(diào)控是堅決的，也是長效的。同時也要明白調(diào)控不是一刀切，而是因地制宜、因時制宜的過程，不斷精準(zhǔn)化施策維護(hù)市場的健康穩(wěn)定?！笔蟹康禺a(chǎn)市場監(jiān)督工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、市房管局局長袁貴平談及調(diào)控形勢如是指出。
與此同時，各縣區(qū)市場調(diào)控工作也在不斷精準(zhǔn)推進(jìn)?；輺|縣房管局方面負(fù)責(zé)人就指出針對濱海和縣城市場的不同精準(zhǔn)施策，差別化對待推動市場發(fā)展；另在龍門縣，該縣政府負(fù)責(zé)人就要求嚴(yán)格檢測市場變化情況并及時研判掌握發(fā)展走向，警惕外部風(fēng)險，同時做好分類精準(zhǔn)施策，因地制宜推動該縣樓市的穩(wěn)步發(fā)展。
對待各地不斷出現(xiàn)的放開XG、放開限價等傳言，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會首席研究員、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為這都是正?，F(xiàn)象，市場的變化必然會讓部分群體擔(dān)憂或恐慌，造謠傳謠達(dá)到自身目的。這除了依靠地方政府部門規(guī)范，還需要依靠購房市民的甄別，長達(dá)兩年多的高壓調(diào)控這本身就是罕見的，應(yīng)該看到政府調(diào)控的決心，不再是階段性的降溫，而是致力于探索和建立長效住房機(jī)制。
李戰(zhàn)軍說，應(yīng)對新的市場環(huán)境，市場下行的風(fēng)險等，對于企業(yè)而言無疑應(yīng)該“積好糧”應(yīng)對潛在的風(fēng)險，對于政府來說則是考驗執(zhí)政智慧，在堅持市場調(diào)控不動搖的基礎(chǔ)上，有效的結(jié)合自身實際因地制宜的精準(zhǔn)施策，不單是不同區(qū)域間，應(yīng)對不同時間周期的不同局面也需要精準(zhǔn)施策，有效穩(wěn)定市場的發(fā)展預(yù)期。
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