房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)趨勢性轉(zhuǎn)向

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因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產(chǎn)市場整體轉(zhuǎn)向的判斷為時(shí)尚早。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會問題。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，必須保持政策定力，不能因市場中的部分雜音、假象、擾動就松懈或完全轉(zhuǎn)向，以致功虧一簣

近一段時(shí)間，土地流拍不時(shí)見諸報(bào)道，一些地方土地流拍率逐漸走高，有人將其解讀為房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)向信號。筆者認(rèn)為，作出這一判斷還為時(shí)尚早。

近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是調(diào)控政策趨嚴(yán)。XG、限貸、限售等政策持續(xù)發(fā)力，多主體供應(yīng)、多渠道保障的租購并舉住房制度正加快建立。特別是今年7月份，中共中央政治局會議提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，調(diào)控政策進(jìn)一步趨嚴(yán)。其次是資金面日益趨緊。在穩(wěn)步去杠桿的形勢下，銀行貸款全面收緊、公司債受到嚴(yán)密監(jiān)管、股權(quán)融資凍結(jié)、非標(biāo)渠道遭遇關(guān)閉等措施，使房企融資成本不斷上揚(yáng)。醉后是市場面需求趨弱。經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大、居民部門杠桿率快速攀升、房貸審核趨嚴(yán)等因素，使購房者觀望情緒濃厚，加之棚改逐漸降低貨幣化安置比重，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場有效需求或進(jìn)一步減少。

目前，地方政府土地轉(zhuǎn)讓收入、房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標(biāo)、商品房銷售以及庫存情況等數(shù)據(jù)均顯示，我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行依然平穩(wěn)。因此，因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產(chǎn)市場整體轉(zhuǎn)向的判斷，還為時(shí)尚早。

土地轉(zhuǎn)讓收入持續(xù)高歌猛進(jìn)。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2016年地方政府土地轉(zhuǎn)讓收入增速實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，快速上升至15.1%，2017年初更是躍升至36.1%，并于2018年5月份達(dá)到45.9%的高點(diǎn)。近期這一增速雖小幅回落，但始終保持在35%以上的高位。這得益于地方政府供地節(jié)奏的調(diào)整，同時(shí)意味著土地需求持續(xù)旺盛和供地面積大幅提高。

房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標(biāo)運(yùn)行平穩(wěn)。首先，土地購置費(fèi)用大幅提升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年以來房企土地購置費(fèi)用大幅增加，截至8月份累計(jì)同比增速達(dá)66.9%，顯示出房企購地欲望強(qiáng)烈。其次，實(shí)際到位資金保持穩(wěn)定。今年以來，房企實(shí)際到位資金增速持續(xù)擴(kuò)張，累計(jì)增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。醉后，新開工項(xiàng)目大幅增加。截至今年8月份，房地產(chǎn)新開工施工面積累計(jì)達(dá)133293萬平方米，累計(jì)同比增速高達(dá)15.9%，相較去年同期增長了8.3個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售情況基本保持穩(wěn)定。一是銷售面積回落幅度有限。今年8月份房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)達(dá)102473.53萬平方米，累積增速為4.0%，較今年初微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，跌幅有限。二是銷售額度實(shí)現(xiàn)持續(xù)回升。截至今年8月份，我國商品房銷售額累計(jì)同比增速達(dá)14.5%，相較去年末上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期基本持平。

商品房庫存狀況持續(xù)收緊。國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2016年11月份以來我國商品房待售面積持續(xù)減少，且去庫存速度不斷加快。截至今年8月份，商品房待售面積已降至53873萬平方米，累計(jì)同比增速跌至-13.6%，庫存緊張狀況可見一斑。其中，住宅類商品房跌幅醉為顯著。

雖然受限于政策、資金、市場因素，近期房企拿地更加謹(jǐn)慎，土地流拍數(shù)量有所增加，但上述相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)均表明，房地產(chǎn)市場依然處于合理運(yùn)行區(qū)間，并未出現(xiàn)趨勢性轉(zhuǎn)向。現(xiàn)階段應(yīng)密切關(guān)注市場動向，必須保持現(xiàn)有調(diào)控政策不動搖，防止再次走上過度依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的“老路”。要認(rèn)識到，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會問題。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，必須保持政策定力，不能因市場中的部分雜音、假象、擾動就松懈或完全轉(zhuǎn)向，以致功虧一簣。當(dāng)然，根本解決房地產(chǎn)市場問題在于建立長效機(jī)制，但這恰恰需要短期政策創(chuàng)造條件、贏得時(shí)間。

（作者單位：中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院）

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房地產(chǎn)市場 并未 轉(zhuǎn)向 趨勢