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近些年來，中國城市軌道交通建設(shè)高速發(fā)展，規(guī)劃也不斷升級。在國家大力倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化和土地高效利用的背景之下，由軌道交通發(fā)展延伸出來的TOD開發(fā)模式成為當(dāng)下地產(chǎn)商尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展的新突破口。
TOD模式，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，是城市綜合體規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用醉大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計方式。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前涉足TOD模式的規(guī)模型開發(fā)商有萬科、龍湖、綠地、綠城、保利、碧桂園、招商蛇口、濱江集團、仁恒、新鴻基地產(chǎn)、京投發(fā)展、上海地產(chǎn)集團等不少于21家。
針對當(dāng)下地產(chǎn)商紛紛搶灘TOD模式，新城控股高級副總裁歐陽捷接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時稱，TOD模式主要是政府引導(dǎo)的城市發(fā)展新模式，用于解決大城市交通擁堵，促進職住結(jié)合。房企參與TOD項目開發(fā)，一方面可以獲得更好的拿地機會；另一方面，可以幫助城市引進新興產(chǎn)業(yè)。
據(jù)了解，2016年9月，新城控股以106.3億摘得高鐵新城地塊，過百億的總價也為該項目烙上了蘇州歷史總價地王的標(biāo)簽。占地35萬平方米，總建筑面積134萬平方米的MOC芯城匯在此拔地而起，成為了新城從住宅商業(yè)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿之作。
歐陽捷介紹稱，“這個項目定位大數(shù)據(jù)、大健康、大金融、大文創(chuàng)四個產(chǎn)業(yè)方向，是蘇州經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的橋頭堡，也是長三角智能經(jīng)濟產(chǎn)城樣板?！?/p>
他認為，城市發(fā)展遭遇了很大瓶頸，主要是由于城市總體規(guī)劃和耕地保護規(guī)劃限制了大城市的邊界擴張，大城市已經(jīng)不允許在城市總體規(guī)劃范圍之外設(shè)立新區(qū)。而高鐵新城是城市邊界擴張的醉佳發(fā)展機遇和醉好載體，由于交通便利，可以承載占地不多、人口密集、交流方便、節(jié)時提效的新興產(chǎn)業(yè)。
盡管開發(fā)商們在TOD這片新藍海上爭相啟航，但TOD項目的規(guī)劃和建設(shè)難度與傳統(tǒng)住宅開發(fā)相比并不在同一量級。
歐陽捷解釋稱，TOD項目建設(shè)對開發(fā)商提出了三大要求。一是開發(fā)周期長、沉淀資金多，要求房企資金實力雄厚；二是需要引進新興產(chǎn)業(yè)而非傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，房企要擁有相關(guān)資源；三是TOD模式需要與城市公共交通、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、住宅與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相融合，需要房企具有超前的規(guī)劃意識、廣泛的產(chǎn)業(yè)資源、強大的統(tǒng)籌能力和豐富的運營經(jīng)驗。
應(yīng)認識到的是，因城市發(fā)展階段、人口密度、開發(fā)模式、土地所有制及公共交通touzi體制等原因所異，我國TOD模式仍停留在初級階段。歐陽捷認為，目前TOD模式還沒有被更多的地方政府和社會所認知和理解，城市交通瓶頸還沒有帶來強烈痛感，交通擁堵帶來的經(jīng)濟效率損失尚未引起政府部門的足夠重視，而新興產(chǎn)業(yè)也并非唾手可得的資源，國內(nèi)比較成熟的TOD模式比較少見。
但未來可期，歐陽捷表示，國內(nèi)TOD一定會如火如荼地加快發(fā)展，這是由于私人轎車數(shù)量的過快增長已經(jīng)導(dǎo)致越來越多的城市出現(xiàn)嚴重擁堵，給經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)升級和社會治理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。
發(fā)展該模式之后，大規(guī)模工作人口潮汐式流動將因TOD項目而大為減少，政府部門在城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施和管理力量上的投入也將降低。
發(fā)達的城市軌道交通建設(shè)也是我國發(fā)展TOD模式的良好基礎(chǔ)。據(jù)交通運輸部統(tǒng)計，截至2017年底，內(nèi)地開通運營城市軌道交通的城市共33個，開通線路150多條，運營里程超過4500公里，位居世界第一。按照《“十三五”現(xiàn)代綜合交通運輸體系發(fā)展規(guī)劃》，到2020年全國城市軌道交通運營總里程預(yù)計達6000公里。
歐陽捷稱，TOD模式的優(yōu)越性早已被美國等發(fā)達國家所證實，中國尚在初級認知階段，但越來越多的人認識到時間成本的重要性，職住結(jié)合的TOD模式成為政府和社會的必然選擇。
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