大數(shù)據(jù)評(píng)估VS專業(yè)人士評(píng)估 誰(shuí)更可信？

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　　根據(jù)記者醉近對(duì)拍賣標(biāo)的的監(jiān)控，阿里大數(shù)據(jù)和京東大數(shù)據(jù)已開(kāi)始進(jìn)入評(píng)估房產(chǎn)領(lǐng)域，用大數(shù)據(jù)的辦法為法院提供房產(chǎn)估紙的咨詢。隨著京東進(jìn)軍二手房業(yè)務(wù)，房產(chǎn)評(píng)估和中介領(lǐng)域都有可能被互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭所侵蝕。為此，近日記者比較了一下互聯(lián)網(wǎng)巨頭采用的大數(shù)據(jù)抓取方式，與傳統(tǒng)評(píng)估公司的評(píng)估方式，以及各大中介APP與京東二手房頻道，發(fā)現(xiàn)目前傳統(tǒng)的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在法律的有效性上還是勝過(guò)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)。京東二手房頻道在廣州已開(kāi)始落地，不過(guò)所提供的房源來(lái)自合作方諸葛找房，可能暫時(shí)只是做信息的“二傳手”，未真正直接面對(duì)中介公司。 文/圖 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 李鳳荷

　　房產(chǎn)評(píng)估：兩者方法不同 法律效力以傳統(tǒng)評(píng)估報(bào)告為優(yōu)

　　記者選取了近期兩個(gè)房產(chǎn)拍賣的評(píng)估報(bào)告書，一個(gè)是荔灣區(qū)西華路某標(biāo)的的評(píng)估報(bào)告，是由某房產(chǎn)評(píng)估公司出具，有兩名中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽名確認(rèn)；另一個(gè)評(píng)估報(bào)告則是荔灣區(qū)歐家園某標(biāo)的的評(píng)估報(bào)告，該報(bào)告由京東大數(shù)據(jù)提交，但評(píng)估報(bào)告只是稱為“詢價(jià)建議書”。

　　根據(jù)西華路標(biāo)的的評(píng)估報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。周邊交易較大，市場(chǎng)成熟的情況下，適宜用比較法；在房?jī)r(jià)租金收益比較懸殊的時(shí)期，不宜采用收益法；市場(chǎng)缺貨的情況下，或是土地未建成房屋的情況下，才適用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，故此房地產(chǎn)評(píng)估師采用比較法，用周邊同類型二手房交易與標(biāo)的進(jìn)行比較，得出評(píng)估價(jià)格。

　　在京東大數(shù)據(jù)的詢價(jià)建議書里，除了傳統(tǒng)房產(chǎn)評(píng)估的集中方法外，他們還結(jié)合了決策樹(shù)、SVM、多元回歸隨機(jī)森林回歸、梯度上升回歸樹(shù)等大數(shù)據(jù)分析的方法。整個(gè)報(bào)告書也像傳統(tǒng)房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一樣附有區(qū)域介紹、標(biāo)的實(shí)景圖片，但卻沒(méi)有注冊(cè)房產(chǎn)評(píng)估師的簽名。阿里大數(shù)據(jù)出具的房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告同樣采用“詢價(jià)建議書”的名稱，所采用的數(shù)據(jù)分析方法與京東大數(shù)據(jù)大致相同。

　　法律界人士表示，從兩份報(bào)告書的名稱可以看出，傳統(tǒng)房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的法律效力要比詢價(jià)建議書更有力，畢竟它是由中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽名認(rèn)可出具的報(bào)告，人工智能或大數(shù)據(jù)所得出的分析報(bào)告是否如專業(yè)人員出具的報(bào)告一樣獲得官方認(rèn)可或具有法律地位，目前這個(gè)問(wèn)題尚是一個(gè)不清晰的地帶。從目前執(zhí)行的情況來(lái)看，應(yīng)該是“誰(shuí)用誰(shuí)認(rèn)可”，因?yàn)榫〇|和淘寶已獲得組織拍賣的資質(zhì)，同時(shí)也進(jìn)入了法院評(píng)估遴選的大名單中。據(jù)記者了解，通常法院會(huì)對(duì)提供評(píng)估服務(wù)的評(píng)估公司有個(gè)準(zhǔn)入名單，每次評(píng)估會(huì)從相關(guān)評(píng)估公司中進(jìn)行電腦抽簽。從記者近一年來(lái)監(jiān)控的標(biāo)的來(lái)看，遇到京東或阿里大數(shù)據(jù)的詢價(jià)建議書的次數(shù)還不算多。

　　二手房買賣：中介APP找房體驗(yàn)有待提高

　　日前，京東房產(chǎn)宣布正式上線二手房業(yè)務(wù)。二手房交易也進(jìn)入今年“雙11”的促銷陣營(yíng)。京東房產(chǎn)還與我愛(ài)我家簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在今年“雙11”推出傭金8折等促銷活動(dòng)。除了我愛(ài)我家外，諸葛找房、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)也成為京東房產(chǎn)二手房業(yè)務(wù)的首批合作伙伴。在上線初期，京東房產(chǎn)的二手房業(yè)務(wù)房源已覆蓋全國(guó)100多個(gè)城市，超過(guò)170萬(wàn)套房源。

　　京東方面表示，此前各類二手房交易平臺(tái)，絕大多數(shù)以“賣端口”形式出現(xiàn)，販賣流量成為線上平臺(tái)與線下經(jīng)紀(jì)公司合作的主要模式。京東在與經(jīng)紀(jì)公司等合作時(shí)，將利用技術(shù)、大數(shù)據(jù)、營(yíng)銷能力等賦能，提升合作伙伴線上線下融合的運(yùn)營(yíng)效率。

　　記者近日在京東二手房業(yè)務(wù)、廣州三大房產(chǎn)APP進(jìn)行了一次實(shí)測(cè)。京東二手房頻道已陸續(xù)上線二手房房源，房源信息來(lái)自諸葛找房，由此可見(jiàn)京東二手房頻道在廣州只是做一個(gè)信息“二傳手”，并非直接面對(duì)中介公司接受盤源。同時(shí)，記者也在手機(jī)端下載了三大房產(chǎn)中介APP，體驗(yàn)測(cè)試京東與三大房產(chǎn)中介APP找房便利性。記者在智能手機(jī)就這四個(gè)房產(chǎn)APP開(kāi)通了定位功能，且搜尋點(diǎn)擊的房源都是位于記者居住樓盤的周邊小區(qū)，但是這四個(gè)房產(chǎn)APP皆未因應(yīng)記者所在的定位提供就近的盤源推薦。京東二手房頻道的房源信息排列有點(diǎn)“亂入”，市區(qū)盤源中夾進(jìn)花都或番禺洛溪的盤源，搞不懂排序的邏輯。

　　記者在電商平臺(tái)同時(shí)做了一個(gè)對(duì)比性測(cè)試，測(cè)試搜尋某種商品，隨后頁(yè)面立即出現(xiàn)了相關(guān)推薦以及“或許你還喜歡”之類的提示語(yǔ)?？梢?jiàn)房產(chǎn)中介APP的大數(shù)據(jù)推送尚未如零售電商一樣做到實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)分析和興趣抓取。

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