物業(yè)是否有權(quán)劃定停車(chē)費(fèi)？看完你就知道了！

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物業(yè)是否有權(quán)劃定停車(chē)費(fèi)？看完你就知道了！ 海口買(mǎi)房現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專(zhuān)業(yè)人士請(qǐng)教，或者找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

很多業(yè)主都遇到過(guò)小區(qū)物業(yè)征收停車(chē)費(fèi)的問(wèn)題。有些是因?yàn)樾^(qū)的停車(chē)位不夠用，物業(yè)公司給小區(qū)做了很多努力，新建了停車(chē)位，那么征收停車(chē)費(fèi)是可以的?？墒怯行┬^(qū)物業(yè)并沒(méi)有新建停車(chē)位，而是在小區(qū)的綠化帶旁邊也就是道路兩盤(pán)，畫(huà)上了停車(chē)位，從而向業(yè)主征收停車(chē)費(fèi)。那么，這樣做到底合理嗎？物業(yè)是否有權(quán)劃定停車(chē)費(fèi)？

一、小區(qū)停車(chē)位歸誰(shuí)所有？

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”本條規(guī)定了小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的歸屬權(quán)問(wèn)題。

《醉高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。

依據(jù)《物權(quán)法》和司法解釋的上述規(guī)定，小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)情況分為以下幾種情況：

1、如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個(gè)停車(chē)場(chǎng)以車(chē)位形式出售或贈(zèng)送給業(yè)主，則各個(gè)車(chē)位屬于購(gòu)買(mǎi)或接受贈(zèng)與的業(yè)主所有，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的公共部分，如車(chē)道，屬于所有擁有車(chē)位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、如果建設(shè)單位將停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位出租給業(yè)主，則停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)歸建設(shè)單位享有，而使用權(quán)歸承租車(chē)位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費(fèi)用是車(chē)位的使用費(fèi)，該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

3、如果建設(shè)單位在出售房屋時(shí)，將停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主，即業(yè)主所付的海南?？谑蟹?jī)r(jià)中實(shí)際包含了停車(chē)場(chǎng)的分?jǐn)傎M(fèi)用，則停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，對(duì)于停車(chē)場(chǎng)的使用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約中約定，但應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要。

停車(chē)場(chǎng)的收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，主要用于停車(chē)場(chǎng)的維修養(yǎng)護(hù)，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

二、物業(yè)是否有權(quán)劃定停車(chē)費(fèi)？

到底物業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取停車(chē)費(fèi)？需要考察停車(chē)費(fèi)的性質(zhì)。小區(qū)停車(chē)費(fèi)的性質(zhì)有兩種，一種是土地使用費(fèi)，一種是管理費(fèi)。兩種費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)與收費(fèi)主體是不同的。

根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

由此可知，土地使用費(fèi)收費(fèi)的法律依據(jù)是《物權(quán)法》，收費(fèi)主體是業(yè)主。業(yè)主可以因車(chē)輛占用土地而收取土地使用費(fèi)。

而管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)是《合同法》及國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》?！逗贤ā返?65條及第366條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人應(yīng)當(dāng)按照約定向保管人支付保管費(fèi)。

而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。由此，物業(yè)在征得業(yè)主同意后是可以利用小區(qū)的土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。車(chē)主向物業(yè)交納的其實(shí)是車(chē)輛保管費(fèi)。

同時(shí)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，決定收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)的權(quán)利主體是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)公司只是受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)業(yè)主停車(chē)進(jìn)行收費(fèi)。

如因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。因此，社區(qū)居民委員會(huì)也是決定收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)的權(quán)利主體。

因此，如果經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決議同意收取一定標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)費(fèi)，那么，該停車(chē)費(fèi)的收入應(yīng)該是歸全體業(yè)主所有的，而不是歸物業(yè)公司來(lái)隨意開(kāi)支。實(shí)踐中，停車(chē)費(fèi)一部分作為物業(yè)管理成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。

海南樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：?？跒澄挥跒I海大道以北，萬(wàn)綠園以西，南面是繁華的國(guó)貿(mào)商業(yè)區(qū)。地段的稀缺性致使?？跒撤?jī)r(jià)高起，目前的缺陷是一些海景項(xiàng)目的建設(shè)影響生態(tài)，城區(qū)污水排放逐年增加，而灣區(qū)處理能力有限，水質(zhì)受影響。但即便如此，這個(gè)黃金地段依然紙得考。

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