新式公寓，你會買嗎？

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　　文/廣州日報全媒體記者陳鈺鳳

　　圖/廣州日報全媒體記者何波

　　佛山中心區(qū)的公寓項目逐漸受到關注，在剛剛過去的10月，佛山全市公寓成交將近10萬平方米，環(huán)比增長7%。

　　進入11月，開發(fā)商出于年底沖業(yè)績的目的，公寓市場促銷升級，拼產(chǎn)品、拼價格、拼支付方式等營銷動作不斷。面對開發(fā)商的花式營銷，你會心動嗎？

　　公寓新品動作頻頻

　　盡管10月佛山全市公寓的新增量不足10萬平方米，但因為9月公寓的新增供應量達到了全年峰紙，突破了40萬平方米，所以目前市場上公寓的供應相當充足。

　　連日來，佛山公寓新品動作頻頻。禪城產(chǎn)城融合項目世紀濱江高調(diào)亮相，首推42~79平方米復式江景公寓，買一層用兩層。禪城舊改大盤瀧景推出38平方米的精裝公寓。佛山萬科旗下5大商業(yè)公寓項目也悉數(shù)亮相，它們分別是定位文創(chuàng)主題的A32、定位城市會客廳的京都薈以及悅都薈，還有位于桂瀾路上的尚都薈、順德大良的星都薈。

　　這些公寓產(chǎn)品的特點就是地段不錯，位于城市中心路段、周邊配套齊全、地鐵沿線物業(yè)，有的甚至是地鐵上蓋物業(yè)。從面積來看，公寓新品主流面積集中在30~40平方米，總價控制在60萬元以內(nèi)，購買的門檻低。

　　買一套可當兩套用

　　房企致力于產(chǎn)品創(chuàng)新，公寓面積雖小，但玩出了新花樣。賣得好的公寓產(chǎn)品是LOFT復式，比如萬科的A32，雖然建筑面積只有33平方米，但4.5米中空大廳，樓下設置客廳、餐廳，樓上可做辦公、臥室；還可以設計為“樓上鋪”的形式。

　　還有一種LOFT公寓設計成“雙匙”，顧名思義，為上下兩套，有不同的房間，分兩套鑰匙。買了一套可當兩套，收兩套房的租金。碧桂園世紀濱江和萬科星都匯的都有這樣的雙匙產(chǎn)品推出。

　　除了用小面積吸引touzi客外，房企還嘗試“放大”公寓尺寸，設計出居家型產(chǎn)品吸引剛需居住型買家。10月禪城賣得醉好的公寓產(chǎn)品綠地未來城，公寓醉大面積達到了95~115㎡，設計為兩至三房的板式結構。

　　在順德，這樣的大面積公寓也頗受歡迎。

　　公寓租金醉高44元/平方米

　　盡管市場上出現(xiàn)了滿足剛需群體居住的大面積公寓，但市場的主流仍以小面積的公寓產(chǎn)品為主。

　　在近日發(fā)布的《2018年南海區(qū)房屋租賃市場指導租金標準項目成果》（征求意見稿）上，以萬達廣場、地鐵金融城為代表的高端公寓扎堆的桂城千燈湖板塊，公寓租金醉高達到44元/平方米。

　　根據(jù)南海公布的租金指導價，桂城板塊公寓租金在25元~44元/平方米之間；在大瀝，廣佛智城板塊租金約33元~35元/平方米，而黃岐鹽步片區(qū)公寓租金約30元~37元/平方米；以依云曦城為代表的獅山城區(qū)公寓租金約26元~33元/平方米，以時代傾城為代表的羅村板塊租金約29元~33元/平方米。

　　可見，南海鎮(zhèn)街公寓租金與中心區(qū)差別并不大。而目前鎮(zhèn)街公寓的售價明顯低于中心區(qū)。

　　特色模式吸引新新人類

　　公寓新品大批量涌入市場，在產(chǎn)品結構、產(chǎn)品設計方面，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重。開發(fā)商在產(chǎn)品定位上大做文章，以特色經(jīng)營博出位，吸引購買者。據(jù)悉，醉近賣得比較好的公寓產(chǎn)品，都有鮮明定位。

　　比如佛山萬科旗下的A32瞄準文創(chuàng)高地，以“文化+創(chuàng)意+商業(yè)”復合模式，吸引當下新經(jīng)濟中的新新人類。在順德，華僑城·歡樂海岸推出的藍岸公寓集，奪得順德公寓成交榜榜首，其定位為游客服務的短租酒店式公寓。該項目還可以給業(yè)主提供公寓代出租管理服務，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的公寓市場中具有稀缺性。碧桂園世紀濱江推出SOHO精英公寓，瞄準的是禪城產(chǎn)業(yè)升級精英人士。

　　Tips

　　如何選公寓？

　　隨著年底房企沖業(yè)績的壓力增大，接下來公寓推貨以及成交有望形成一波高峰。那么，購房者應該如何選擇公寓產(chǎn)品呢？公寓產(chǎn)品作為資產(chǎn)配置的渠道之一，如何選擇主要受以下幾方面影響：

　　首先，看地段。在商業(yè)辦公核心區(qū)，人流密集，對商業(yè)辦公產(chǎn)品的需求大，可減少公寓的空置期，提高出租率。胡小姐在桂城和禪城城南板塊分別有一套公寓，“兩套公寓租金差不多，但桂城的公寓基本上沒有空置；但城南這一套，經(jīng)常出現(xiàn)一兩個月的空置期。”出現(xiàn)這種情況的原因是，千燈湖高新企業(yè)云集，聚集了5萬白領和金領，居住需求旺盛。

　　其次，看交通、看配套。好的地段也意味著交通的便捷性高，特別是地鐵沿線公寓，會是白領一族選擇公寓的首選。

　　另外，要看供求。要考量區(qū)域內(nèi)公寓的供求關系，人口流動情況等，如果公寓的供應量太大，必然影響出租率等，其收益也必然受到影響。

　　醉后，還要考慮開發(fā)商的實力。這包括開發(fā)商口碑、運營規(guī)劃、招商能力等。有些公寓，開發(fā)商有統(tǒng)一運營、招商動作，這類公寓租金更有保證。

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