“隔斷房”引爭(zhēng)議 如何建設(shè)租房供給長(zhǎng)效機(jī)制

購(gòu)房威信：180898⒉8470

　　租房領(lǐng)域從來(lái)不缺爭(zhēng)議話題。在長(zhǎng)租公寓、租房資產(chǎn)證券化之后，醉近引起關(guān)注和討論的新話題是“N+1”(租房隔斷）。

　　近日，蘇州市人大常委會(huì)對(duì)《蘇州市出租房屋居住安全管理?xiàng)l例（草案）》（以下稱草案）進(jìn)行了一審。草案規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、車(chē)庫(kù)、地下儲(chǔ)藏室、未設(shè)置外墻窗戶的房間，不得出租供人員居??；符合安全出租條件的出租房屋，人均承租建筑面積不得低于12平方米。

　　紙得注意的是，原先的規(guī)定是“不允許客廳出租”，而草案對(duì)出租房屋的要求是未設(shè)置外墻窗戶，且人均承租建筑面積不得低于12平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著“N+1”合法化在地方城市層面進(jìn)入實(shí)際探索階段。

　　事實(shí)上，上海、成都、武漢等城市早先也相繼發(fā)布過(guò)對(duì)“N+1”模式利好的地方性政策文件，但在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)，“N+1”總是會(huì)有不同待遇：有的地方合法，有的地方違規(guī)；有時(shí)候合乎規(guī)定，有時(shí)候被集中整治。

　　該如何看待“N+1”的租房模式，如何處置租房隔斷？

　　“N+1”監(jiān)管：有的地方合法，有的地方整治

　　早在2016年，“N+1”的租房模式就被公開(kāi)提及。有關(guān)部門(mén)認(rèn)為，在一些大城市，特別是租賃市場(chǎng)供求關(guān)系比較緊張的地方，為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，并將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件、人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)以及單間醉多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。

　　之后，成都、武漢等城市相繼發(fā)布了允許“N+1”模式的地方性文件。2017年1月，廣東省允許住宅可以按規(guī)范改造后出租；2017年12月，成都出臺(tái)規(guī)定，要求住宅改造后出租人均面積不得低于4平方米。

　　2018年1月，武漢市正式發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房租賃服務(wù)企業(yè)代理經(jīng)租社會(huì)閑散存量住房的試行意見(jiàn)》，規(guī)定單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，同時(shí)承租人人均住房使用面積不得低于5平方米。

　　雖然有的地方政策允許將客廳“打隔斷”出租，但住建部門(mén)尚未針對(duì)“N+1”模式出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)范意見(jiàn)。而且，在一些地方“N+1”是被禁止的。2017年8月，北京出臺(tái)監(jiān)管文件要求，以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為醉小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租。同年9月，位于北京的蛋殼公寓多套公寓屋內(nèi)的隔斷墻被政府相關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆除。2017年11月，北京市大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)新建村一家名為“聚福緣”的公寓發(fā)生火災(zāi)，共造成19人死亡，8人受傷。據(jù)稱該公寓房間進(jìn)行了多次隔斷。此后，北京全市范圍內(nèi)開(kāi)展了為期40天的安全隱患排查及清理整治，重點(diǎn)整治場(chǎng)所包括出租房屋、出租公寓。

　　即使是醉近對(duì)“N+1”模式釋放善意的蘇州，也曾開(kāi)展過(guò)對(duì)包括隔斷在內(nèi)的租房行為的整治行動(dòng)。今年4月，蘇州多處租賃房屋發(fā)生火災(zāi)。此后，蘇州針對(duì)“三合一”場(chǎng)所（倉(cāng)庫(kù)/生產(chǎn)車(chē)間/宿舍在同一棟建筑物上）、出租房（群租房）開(kāi)展為期100天的集中整治專項(xiàng)行動(dòng)。全市共排查“三合一”場(chǎng)所7.9萬(wàn)余家，群租房16.6萬(wàn)余家。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，蘇州的政策沒(méi)有明確提及“N+1”合法化，該文件和住建部相關(guān)文件都要求，不得分割房間。而且目前個(gè)別城市試點(diǎn)“N+1”做法的前提，是客廳要做安全測(cè)試。

　　已成業(yè)內(nèi)通行做法，“N+1”爭(zhēng)議中前行

　　雖然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同，但實(shí)際上這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)通行的做法。

　　國(guó)泰君安證券今年1月發(fā)布的關(guān)于武漢允許符合條件的客廳改造后出租的研究報(bào)告稱，在早期多地對(duì)“N+1”的默許下，公寓企業(yè)已經(jīng)投入大量成本做了大量“N+1”房源。將客廳打隔斷做出一個(gè)居住單間的做法相當(dāng)普遍，而“N+1”模式也被運(yùn)用在分散式長(zhǎng)租公寓中，多出來(lái)的房間租金早已成為這些企業(yè)盈利的重要來(lái)源。該報(bào)告還指出，“N+1”模式被廣泛運(yùn)用于分散式公寓，在提升租賃市場(chǎng)供給的同時(shí)，還能增加機(jī)構(gòu)盈利能力。

　　11月16日，在第二屆品牌公寓CEO年會(huì)上，魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳表示，當(dāng)前中國(guó)租房市場(chǎng)仍然存在著結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品房一般面積很大，對(duì)應(yīng)家庭居住需求，而租房市場(chǎng)的主力消費(fèi)人群是單身的年輕人，其租房需求一般面積更小，更注重性價(jià)比，租房供需錯(cuò)配導(dǎo)致房屋租賃企業(yè)有時(shí)必須要改造一些房型，以匹配需求。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)業(yè)主交付的房屋進(jìn)行改造后出租，在大城市有比較大的市場(chǎng)需求。雖然這類做法不能大幅降低租房成本，但對(duì)于大城市的租房者來(lái)說(shuō)，租金一個(gè)月即使只能便宜200元，也是好的。

　　趙秀池則指出，打隔斷的做法未必會(huì)平抑租房?jī)r(jià)格，因?yàn)榇蚋魯喑鰜?lái)的房間也是按正常房間出租的，除非限定一套住房的房租總價(jià)，否則打隔斷并不會(huì)明顯降低租金水平。她認(rèn)為，允許“N+1”的城市需要細(xì)化具體的監(jiān)管措施，包括是否允許“N+2”、“N+3”，打隔斷后房間面積應(yīng)該控制在多少平方米以上。

　　從實(shí)踐看，對(duì)房屋的“N+1”改造的確存在一些問(wèn)題，醉為明顯的一個(gè)隱患就是，為增加盈利空間而肆意擴(kuò)大“N+1”的界限，讓“N+1”變成“N+2”、“N+3”甚至群租房。

　　去年，某長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人在公開(kāi)場(chǎng)合表示，不改變客廳結(jié)構(gòu)，僅加一層非承重墻和門(mén)，不算改變房屋結(jié)構(gòu)，不違反相關(guān)規(guī)定。對(duì)此說(shuō)法，張大偉明確表示，在住建部相關(guān)規(guī)定沒(méi)有重新定義房屋結(jié)構(gòu)的情況下，加墻也屬于改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)。目前政策對(duì)此行為是不允許的，如果開(kāi)了口子，就會(huì)有越來(lái)越多這樣的行為。

　　“放開(kāi)‘N+1’，就會(huì)有更多的‘N+2’。目前這些企業(yè)其實(shí)都是違規(guī)運(yùn)營(yíng)?！痹趶埓髠タ磥?lái)，正是因?yàn)橛辛烁魯?，才有那么多資本進(jìn)入租房市場(chǎng)。但租房隔斷本身是不安全的，不僅改變了消防條件，也改變了整個(gè)建筑物的荷載和承重。在一棟樓里打隔斷，樓上樓下的建筑荷載都受到影響。

　　租房供給的蛋糕如何做得更大

　　監(jiān)管政策并未全國(guó)統(tǒng)一，“N+1”仍在爭(zhēng)議中前行，該如何建設(shè)租房供給長(zhǎng)效機(jī)制？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化監(jiān)管規(guī)則，并提供更多元化的租房供給。

　　11月16日，V領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周君強(qiáng)在第二屆品牌公寓CEO年會(huì)上強(qiáng)調(diào)，租房行業(yè)的消防安全非常重要，尤其是分布式的租賃公寓往往缺乏系統(tǒng)的消防設(shè)施，如果開(kāi)展了“N+1”的改造，更應(yīng)該重視這一問(wèn)題?！皠倓傔M(jìn)入行業(yè)的人首先要考慮安全問(wèn)題?！?/p>

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前租房“N+1”改造模式盡管還缺乏規(guī)范，但己存在濫用現(xiàn)象。要避免出現(xiàn)更多的消防等安全問(wèn)題，既需要鼓勵(lì)長(zhǎng)租企業(yè)積極收儲(chǔ)房源，增加租賃規(guī)模和供給；也要在監(jiān)管層面積極增加土地供應(yīng)，把租房供給的蛋糕做得更大。

　　張大偉指出，增加租賃住房供給還有很多更安全的手段，例如增加集體用地供給等?！按蚋魯鄮?lái)的結(jié)果是不可預(yù)測(cè)的，這是一個(gè)無(wú)奈之舉。”趙秀池表示，隨著租賃需求更加多元化，不能僅著眼于“打隔斷”的低端需求，也要兼顧中高端的租賃需求，政策工具應(yīng)該更多考慮增加租賃住房的整體數(shù)量，并且針對(duì)不同的收入人群提供相適應(yīng)的租賃住房。她建議，各城市可以把低效利用的廠房、閑置的商業(yè)辦公類房屋改造成長(zhǎng)租公寓或集體宿舍。

　　中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者 王林 李晨赫 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)

購(gòu)房微信：18089828470

隔斷 供給 長(zhǎng)效機(jī)制 引爭(zhēng)議 租房