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“不是不能低于備案價10%銷售嗎，怎么出現(xiàn)了七折優(yōu)惠？”“這么低的折扣是不是開發(fā)商故意拉高備案價？”近日，惠州多個樓盤推出銷售折扣、特價房等促銷舉措，引起各方關(guān)注，同時受到部分業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，認(rèn)為開發(fā)企業(yè)噱頭居多、實際優(yōu)惠有限。
業(yè)內(nèi)人士介紹，2016年底，跟隨樓市調(diào)控步伐，惠州房屋價格監(jiān)制制度不斷優(yōu)化，明確要求企業(yè)不得高于和低于備案價格的10%進(jìn)行銷售，否則將予以“鎖盤”處理。日前，記者對各樓盤推出的銷售優(yōu)惠一探究竟。
低折扣銷售引起各方關(guān)注
從萬科集團(tuán)秋季例會喊出“活下去”的口號開始，房地產(chǎn)市場開始下行的聲音出現(xiàn)。不少專家認(rèn)為，隨著市場調(diào)控持續(xù)深化，樓市開始出現(xiàn)邊際效益，房屋銷售出現(xiàn)回落。
市場調(diào)控持續(xù)深化，銀根不斷收緊，惠州樓市銷售出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，上半年穩(wěn)定在150萬平方米規(guī)模的月度銷售表現(xiàn)進(jìn)入第三季度開始收減，當(dāng)前維持在單月110萬平方米的水平。
面對銷售放緩以及不斷加快的推售節(jié)奏，企業(yè)如何贏得競爭？記者注意到，加大銷售折扣和釋放議價空間成為醉有效的方式。繼新力推出全款優(yōu)惠、中海推出員工9.4折優(yōu)惠后，華泓星岸城更是推出多套“6字頭”特價房源。
隨后，富力惠林溫泉項目推出“10萬買別墅”和“七折鉅惠”更是吸引市場眼球。對此，惠州一業(yè)內(nèi)人士直言這種宣傳明顯不符合邏輯。他介紹，10萬元買別墅誰都知道不可能，只是吸引眼球的噱頭；七折優(yōu)惠同樣如此，2016年底政府已經(jīng)發(fā)文要求樓盤價格監(jiān)制要精準(zhǔn)，不得低于備案價格10%對外銷售，這種折扣顯然是違規(guī)的。
2016年10月啟動調(diào)控后，惠州市發(fā)改局、市房管局聯(lián)合相繼出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售價格行為的通知》和《關(guān)于明確惠城區(qū)仲愷高新區(qū)商品房價格申報監(jiān)制有關(guān)工作的通知》，要求企業(yè)價格監(jiān)制要更加精準(zhǔn)，樓盤完成價格備案后，60天內(nèi)不能申請調(diào)價，同時明確提出商品房銷售實際成交價低于監(jiān)制價格的10%，將被限制網(wǎng)簽功能。
商業(yè)物業(yè)拉高備案價格
記者注意到，中海水岸城9.4折員工優(yōu)惠僅限開盤當(dāng)日，過后則恢復(fù)備案價格銷售；特價房醉低單價低至6888元/平方米的華泓星岸城，則是由于房源備案價格原本較低，均在政策限定的10%范圍內(nèi)。
至于富力惠林溫泉，記者致電樓盤銷售人員了解到，“10萬買別墅”是針對該項目本月24日開盤的南區(qū)二期別墅，建筑面積為95—125平方米，整體均價在25000元/平方米左右。優(yōu)惠方式是，除七折優(yōu)惠外，購房者開盤當(dāng)日交10萬元定金將可以優(yōu)惠10萬元房款，剩余首付需在半年內(nèi)結(jié)清。但同時需要首付五成，按揭只能在10年內(nèi)。按照計算，以單套面積100平方米、單價25000元計算，備案總價250萬元將降至165萬元，實際單價將降至16500元/平方米，遠(yuǎn)超不低于備案價格10%的限制。
該項目這一舉措是否涉嫌違規(guī)？惠州市房管局負(fù)責(zé)人查閱項目信息后介紹，該項目房源不屬于住宅類型，而是商業(yè)性質(zhì)，不在管制范圍之內(nèi)。該負(fù)責(zé)人同時指出，在售樓盤進(jìn)行價格監(jiān)制應(yīng)該精準(zhǔn)化，暫時不在限定范圍內(nèi)的商業(yè)性質(zhì)項目同樣應(yīng)該與市場真實需求相結(jié)合，不應(yīng)過度拉高備案價。
記者注意到，類似富力惠林溫泉的情況此前也在江北東江畔的悅榕灣樓盤出現(xiàn)，由于監(jiān)制價格過高，影響市場穩(wěn)定而受到主管部門的查處。
此外，富力旗下的龍門富力南昆山推出優(yōu)惠“首付2萬起買公寓”，首付2萬元之后，10天內(nèi)交齊10%首付，剩余首付款每個季度支付10%，開發(fā)商免利息，實際上意味著“一成首付”再度出現(xiàn)?！笆袌鱿滦?，城郊和縣域樓盤抗跌能力較差，企業(yè)壓力會進(jìn)一步放大，通過加大優(yōu)惠加快回籠資金是應(yīng)對市場變化的一個方式。”該業(yè)內(nèi)人士介紹。
市場環(huán)境推動定價精準(zhǔn)化
“不管是住宅還是商業(yè)物業(yè)，當(dāng)前環(huán)境下，購房客戶看重的是實惠而不是噱頭?！苯鹕胶虡I(yè)公寓項目奧園領(lǐng)寓負(fù)責(zé)人介紹，該項目位于城市中心區(qū)域，屬于商業(yè)性質(zhì)，不在價格監(jiān)制范圍內(nèi)，但在申報價格時還是按照市場需求定價。“盡管沒有大幅度的折扣優(yōu)惠，但消費者享受的實惠卻更多，客戶接受度更高?！痹撠?fù)責(zé)人說。
記者在踩盤過程中還了解到，多個將入市的新樓盤申報價格時主動降低價格預(yù)期?；莶┭亟费鼐€某樓盤營銷負(fù)責(zé)人介紹，鄰近該樓盤的某上市房企開發(fā)項目即將入市，原定價格要向中洲半島城邦看齊，當(dāng)前已經(jīng)主動下調(diào)至8000元/平方米左右。
推出多套特價房的華泓星岸城營銷總監(jiān)曾春森介紹，按照政策，如果企業(yè)備案價格較高，60天后可申請調(diào)低價格，但市場瞬息萬變，緊盯形勢快速成交才是關(guān)鍵。“尤其是當(dāng)前進(jìn)入年尾階段，清貨回款成為企業(yè)的核心任務(wù)，不允許有先往高價申請、后續(xù)再慢慢調(diào)的想法?！?/p>
惠州市房管局負(fù)責(zé)人受訪時坦言，樓市熱銷時告誡企業(yè)合規(guī)銷售較難，個別樓盤出現(xiàn)私下加價等行為，總認(rèn)為價格監(jiān)制限制了企業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)在市場環(huán)境變了，企業(yè)主動降價銷售，推出各類舉措吸引客戶。“作為市場的一分子，行業(yè)各方應(yīng)該理解政府的調(diào)控初衷，統(tǒng)一到這一行動上來，維護(hù)市場的穩(wěn)定發(fā)展?！痹撠?fù)責(zé)人介紹，精準(zhǔn)化的價格監(jiān)制對于企業(yè)銷售是有效助力，提高產(chǎn)品質(zhì)量獲得消費者認(rèn)可，才能建立長效的市場口碑。
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