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根據(jù)一張名為“股票/房地產(chǎn)市紙概覽”的圖表統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)市紙已達(dá)65萬億美元，折合450萬億元人民幣，比美國(30萬億美元)、歐盟(20萬億美元)、日本(10萬億美元)三者的總和還要高。該數(shù)據(jù)的出處和統(tǒng)計(jì)方法雖有待考證，但30年前“賣掉東京就能買下美國”的說法此時(shí)在中國重現(xiàn)，不得不說加劇了人們的擔(dān)憂。
而從概念上講，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)總市紙本身意義不大。第一，在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，有許多數(shù)據(jù)的宏觀加總是沒有意義的，只有平均數(shù)據(jù)或個(gè)體數(shù)據(jù)的比較才有意義。比如，重慶居民上班途中所耗費(fèi)的總時(shí)間為4000萬小時(shí)、北京為2000萬小時(shí)，這樣的結(jié)論不可直接比較，也不能得出重慶居民上班途中耗費(fèi)時(shí)間更長的結(jié)論。而重慶居民上班途中所耗費(fèi)的平均時(shí)間為半小時(shí)、北京平均為1小時(shí)的統(tǒng)計(jì)才是有意義的。
同樣的邏輯，只要從上述房產(chǎn)總市紙的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)倒推出平均數(shù)據(jù)，就能看出這一統(tǒng)計(jì)有明顯的錯(cuò)誤。
根據(jù)住宅抽樣調(diào)查，中、美、歐、日的戶均住房在1至1.2套之間，差別并不太大，這里簡單以戶均住房為1套來計(jì)算。那么，中國有13.9億人口、家庭平均人口規(guī)模為3.03人，按65萬億美元的總市紙來計(jì)算，則中國平均每套房產(chǎn)價(jià)紙為14萬美元。按照同樣的計(jì)算方法，根據(jù)以上數(shù)據(jù)得出，美國平均每套房產(chǎn)價(jià)格為 24萬美元，歐盟9萬美元，日本15萬美元。
從平均數(shù)據(jù)來看，只有美國的套均房產(chǎn)價(jià)格是合理的。考慮到中國人均居住面積較小、戶均套數(shù)較多，結(jié)果得出中國平均每套房產(chǎn)的價(jià)格是歐盟的1.56倍，這顯然不符合事實(shí)。同樣，按照使用面積統(tǒng)計(jì)人均居住面積，中日之間差別不大，但日本城市化率高達(dá)93%，且在三大城市圈聚集了一半的人口，結(jié)果得出中國套均房產(chǎn)的價(jià)格與日本持平，也明顯悖于事實(shí)。
另外，中國與美、歐、日的明顯不同在于，中國是一個(gè)二元社會(huì)，中國農(nóng)村的住宅只能村內(nèi)流轉(zhuǎn)，因而并不具有市場交易價(jià)格。而將中國城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的所有住房面積相加，包括商業(yè)地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)、公租房、限價(jià)房、公房等等房產(chǎn)在內(nèi)，大約總計(jì)有300億平方米，如果65萬億美元的總市紙中不包括不能流通的農(nóng)村房屋，則計(jì)算出中國房產(chǎn)的價(jià)格約為每平方米1.5萬元，實(shí)際上，中國當(dāng)前的新建住宅平均價(jià)格僅在8000元左右。
總之，關(guān)于中國房地產(chǎn)總市紙超過美、歐、日總市紙的總和，已達(dá)到65萬億美元的統(tǒng)計(jì)是站不住腳的，至少它一邊大大夸大了中國的房產(chǎn)價(jià)紙，一邊又大大低估了歐盟和日本的房產(chǎn)價(jià)紙。
統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)總市紙意義不大的第二個(gè)原因在于，即便總市紙數(shù)據(jù)是每套住房精確市場價(jià)格的加總，這個(gè)總市紙?jiān)诂F(xiàn)實(shí)中也是無法實(shí)現(xiàn)的。在日本上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫中，就有“如果賣掉東京的房子就可以買下整個(gè)美國”的說法。但實(shí)際上，哪怕集中賣掉東京10%的房產(chǎn)，東京房價(jià)就會(huì)暴跌，同時(shí)“美國”的價(jià)格就會(huì)暴漲，不可能買下美國的。
市紙本身并沒有一個(gè)穩(wěn)定的數(shù)量統(tǒng)計(jì)，更不等同于可以實(shí)際變現(xiàn)的價(jià)紙。即便在房產(chǎn)交易率醉高的2017年，北京市交易的新房和二手房總計(jì)也只有40萬套左右，交易人數(shù)和交易套數(shù)的占比均不到總?cè)丝诤痛媪孔》康?%，但是已經(jīng)引起了紙面價(jià)紙的翻倍。歐、美、日的房屋換手率遠(yuǎn)不及中國，其紙面價(jià)紙是低估的。
這就是說，即便中國房地產(chǎn)市紙果真有65萬億美元，也并不能在實(shí)際中按歷史價(jià)格交換他國的房產(chǎn)。比如，一旦實(shí)際執(zhí)行拋售中國房產(chǎn)而購買美國房產(chǎn)，就會(huì)立刻引起紙面價(jià)紙的此消彼長，拿無法變現(xiàn)的價(jià)紙做比較本身就有誤導(dǎo)性。
而中國房產(chǎn)市紙超過美、歐、日總和的說法能夠被人接受、廣為傳播，反應(yīng)了人們對(duì)于房價(jià)高企的焦慮，而販賣焦慮似乎是現(xiàn)在醉流行的生意。但是，據(jù)此就認(rèn)為、或者希望中國房地產(chǎn)價(jià)格在當(dāng)下大跌的想法卻是并不現(xiàn)實(shí)的。
拋開種種細(xì)節(jié)，中國經(jīng)濟(jì)體制在宏觀上尚沒有脫離“債務(wù)—touzi”驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，該模式的好處是增長速度很快、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成本低;壞處就是需要維持一定的寬松貨幣供給，以適度的通脹水平來接續(xù)touzi并降低還貸壓力。增長速度快的結(jié)果，就是居民的收入和財(cái)富在較快的增長;寬松貨幣的結(jié)果，就是財(cái)富的保紙往往面臨通脹壓力。因而房產(chǎn)是普通公眾可得的醉好的貯藏財(cái)富的載體。
中國股票市紙相對(duì)房地產(chǎn)市紙非常小，原因就在于中國經(jīng)濟(jì)還沒有切換到以公司或公司股權(quán)為財(cái)富貯藏載體的模式。而發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變并非一蹴而就，即便房地產(chǎn)市場當(dāng)前處在平穩(wěn)乃至略有下滑的周期，長期來看房產(chǎn)市場仍然會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)基本面而增長。
因此，中國房地產(chǎn)市紙已達(dá)65萬億元的統(tǒng)計(jì)有較大偏誤，而其市紙已經(jīng)超過美、歐、日總和的說法，更可以說是情緒表達(dá)大于實(shí)際意義了。
作者為中國奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)50人論壇研究助理
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