從房地產到旅游島，海南產業(yè)調整艱難路

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王路第一次離開海南的時候，不曾想到，自己未來的生活會幾度與這座海島緊緊捆綁在一起。

上世紀80年代，王路的父母從上海轉戰(zhàn)海南，王路隨之成為不折不扣的新海南人。小學、中學……在這座島嶼度過十多年的青少年生涯，王路選擇出島上大學。1994年，王路再度回到海南，從事房地產行業(yè)的相關工作。

在此之前兩年，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。在海南建省辦特區(qū)的背景下，海南的房地產熱潮隨之應聲而起。

早在1960年初，周恩來總理視察海南時，特意提到，海南寶島之所以是寶，是因為中國只有這么一塊熱帶、亞熱帶的地方。

1987年6月，鄧小平在會見南斯拉夫共產主義者聯(lián)盟中央主席團委員斯特凡·科羅舍茨時也說，我們正在搞一個更大的特區(qū)，這就是海南島經濟特區(qū)。并說，海南島好好發(fā)展起來，是很了不起的。

但過往的經濟發(fā)展歷程表明，探索一個適合海南的、合理的產業(yè)結構并不是一件容易的事情。時至今日，“過度依賴房地產”這一點依然備受關注和批評。

隨著建設全島自由貿易試驗區(qū)/港政策的宣布，海南明確強調要以“壯士斷腕”的決心調控房地產業(yè)，而國際旅游消費中心這一戰(zhàn)略定位的提出，也正在促使這個中國第二大島迎來新一輪產業(yè)調整。

房地產熱浪

高峰的時候，這座總人數(shù)不過650余萬的海島上，房地產公司多達兩萬多家，平均每300人一家房地產公司。

1992年，海南省全省財政收入的40%是直接或間接來自于房地產，?？谑懈歉哌_60%以上。?？诋?shù)氐姆康禺a開發(fā)面積達800萬平方米，地價從1991年的10多萬元/畝，一路突飛猛漲至600多萬元/畝。

根據《中國房地產市場年鑒(1996)》統(tǒng)計，1991年海南商品房均價為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年上半年頂峰時期達到7500元/平方米。短短兩年半，增長超過4倍。

王路如今再憶起那一年海南的房地產盛景，依然不勝唏噓?！澳阒篮？趪Q附近1992年的房價多少錢嗎？13000元 /平方米?！彼f。

就是在這一年，海南大學經濟學院教授王麗婭來到海南?！斑@是醉瘋狂的一年?！蓖觖悑I回想道，那時候很多闖海人登島，炒地價炒房價。

也正是這一年，日后叱咤中國房地產市場的“萬通六君子”，在?？诔闪⒑Ｄ限r業(yè)高技術聯(lián)合開發(fā)touzi總公司開啟了原始積累的征程。1993年，當這個公司改名為萬通公司的時候，總資產已經超過一億元。

1993年6月23日，時任國務院副總理的朱镕基公開宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業(yè)。時隔一天，中共中央國務院下發(fā)《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，提出了以整頓金融秩序為重點的16條措施，包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建touzi、清理所有在建項目等。海南房地產泡沫快速破滅。

這是中央層面對海南房地產的第一次大規(guī)模調控。王麗婭說，1993年她就在?？趤喯４髲B的一家股份制公司辦公，那是海口的核心地段，單價將近8000元/平方米。但1994年以后，單價一下子就掉到1000元/平方米。

25年以后，海南省的房地產調控愈發(fā)升級。2018年3月31日，海南省發(fā)布《關于做好穩(wěn)定房地產市場工作的通知》，要求全省加強嚴格購房資格審查，非該省戶籍在海南只能購買1套住房，且需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，非該省戶籍購房申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

4月份，伴隨著中央明確表示支持海南全島建設自貿區(qū)探索自貿港，海南省住建廳又火速發(fā)布《關于進一步貫徹落實穩(wěn)定房地產市場要求的通知》，要求海南各市縣房管（住建）部門要對本轄區(qū)內所有房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構進行約談，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為。對落實調控目標不力、量價仍上漲過快的市縣，住建廳將提請省政府進行約談問責。

這是海南省為預防房地產市場過快升溫所做出的快速反應。早在今年全國兩會上，海南省省長沈曉明就表示，房地產對海南經濟貢獻很大，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產?！皽p少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到?！?/p>

“這一次海南樓市的XG限貸，本質上也是保護本地購房者的一個舉措?！蓖觖悑I認為，從2003年非典至今，這十幾年，其實海南人深受外地炒房客的沖擊。大陸房產上漲時，他們沒有分享任何利益；當外地人帶著大批資金涌進海南，像買白菜一樣購買動輒幾百萬的房子，對于海南本地購房者而言，無疑是一個不小的心理負擔。

調整產業(yè)結構

事實上，經濟發(fā)展過度依賴房地產，一直是海南過往經濟發(fā)展過程中難以根治的頑疾。根據《2017年海南省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》（以下簡稱《統(tǒng)計公報》）數(shù)據顯示，2017年，海南全省固定資產touzi(不含農戶)完成4125.40億元，比上年增長10.1%。其中，房地產開發(fā)完成touzi2053.11億元,同比增長14.9%。房地產開發(fā)touzi額已然占據固定資產touzi額的一半。

海南省住建廳在此前接受《中國新聞周刊》采訪時也承認，海南經濟發(fā)展嚴重依賴房地產的現(xiàn)狀還未實現(xiàn)根本轉變，短期依賴房地產的現(xiàn)象依然存在。要擺正房地產在海南產業(yè)中的位置，從根本上，需要大力調整產業(yè)結構，加快培育能替代房地產的支柱產業(yè)，降低房地產業(yè)在GDP增長、地方財政收入中的比重。

如何調整產業(yè)結構？早在建省辦經濟特區(qū)之初，海南全省就曾經進行過一場大討論——是貿易先行，還是房地產先導？是旅游為龍頭，還是工業(yè)為驅動？什么才是海南優(yōu)勢所在？何處才是海南經濟的著力點？

當年海南旅游研究所所長楊哲昆經歷了這場大討論，并強調，海南醉大的資源是環(huán)境資源，在主導產業(yè)選擇上，必須依托生態(tài)資源，突出資源優(yōu)勢，才能實現(xiàn)大跨越大發(fā)展。

1993年，海南制定了“以旅游業(yè)為龍頭，超前發(fā)展第三產業(yè)；以工業(yè)為主導，加快發(fā)展第二產業(yè)；以農業(yè)為基礎，穩(wěn)定提高第一產業(yè)”的產業(yè)發(fā)展方針。

1996年，海南又提出了“一省兩地”戰(zhàn)略，即“新興工業(yè)省、熱帶高效農業(yè)基地、熱帶海島休閑度假旅游勝地”，把新興工業(yè)、熱帶農業(yè)和旅游業(yè)作為海南省三足鼎立的產業(yè)基石，具體表述為“以農業(yè)為基礎，加強和提高第一產業(yè)；以工業(yè)為主導，加速發(fā)展第二產業(yè)；以旅游業(yè)為龍頭，積極發(fā)展第三產業(yè)”。

2008年，高新技術產業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)被確定為海南可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，對之前的發(fā)展策略作了有效的補充。2009年底，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》發(fā)布,標志著海南國際旅游島建設正式上升為國家戰(zhàn)略，并于次年正式步入建設的正軌。

按照上述《統(tǒng)計公報》，2017年海南全省地區(qū)生產總紙為4462.54億元。其中，第一產業(yè)增加紙979.33億元，增長3.6%；第二產業(yè)增加紙997.14億元，增長2.7%；第三產業(yè)增加紙2486.07億元，增長10.2%。三大產業(yè)增加紙占地區(qū)生產總紙的比重分別為22.0、22.3、55.7。

而這其中，雖然歷經多年的產業(yè)結構調整，國際旅游島概念的落地，也使得大量房企開始變相跑馬圈地，“一房獨大”的局面依然在海南蔓延。據了解，截至2017年年底，海南已擁有26家五星級酒店和134家按五星級標準建設開業(yè)的酒店，還有25家國際知名酒店管理集團、61個酒店品牌進駐海南。

新起點

王路在海南待了六年，2000年的時候他選擇回到籍貫地——上海。在上海工作了十年之后，伴隨著海南國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，王路再次回到海南?！澳菚r候開發(fā)商紛紛涌進來，我就跟過來了，一直待到現(xiàn)在?！彼f。

談起過往海南的發(fā)展重心，王麗婭頗為痛心，她指出，從1992到2003年這十年，海南發(fā)展過智慧島、老人島、藥谷等，但前后因為各種因素，導致產業(yè)規(guī)模過小，發(fā)展遇到瓶頸。

在王路看來，作為第一產業(yè)的農業(yè)，由于海南的海洋氣候和多丘陵地貌，沒辦法做集約化開發(fā)。而且受臺風影響嚴重，很難形成大面積產業(yè)化，所以海南的第一產業(yè)其實一直也很單薄。

工業(yè)在海南歷來都有物流、物料的成本問題，加上自然環(huán)境因素、本地工業(yè)人口、工業(yè)技術等影響，這些年在海南的占比也一直很低。

一直被視為海南發(fā)展重心的旅游業(yè)，同樣存在痛點。從國際游客數(shù)量來看，根據2015年海南省旅游市場工作會議以及2016年、2017年海南經濟運行情況新聞發(fā)布會上提供的數(shù)據，2015-2017年，海南省全年接待游客總人數(shù)分別為5336萬人次、6024萬人次、6745萬人次。但其中，入境游客（含過夜）人次占比依舊偏低，三年間接待的入境游客人數(shù)分別為60.84萬人次、74.9萬人次、111.94萬人次，占總游客人數(shù)的比例分別約 1.14%、1.24%、1.66%。

王路告訴記者，實際上，這些年旅游業(yè)對海南當?shù)厥菦]什么太大的經濟貢獻。“真正的旅游大省，旅游收入必須是一日游的占比足夠高。但海南以前是觀光型旅游，游客一定通過旅行社報名，那么報名就帶來兩個問題，第一，旅客是屬于省外旅行社的客源，第二，旅客的錢交給省外旅行社，海南本地的地接社只能收到人頭費?！蓖趼氛f，所以，海南的產業(yè)結構型問題很嚴重。

2018年4月13日，在慶祝海南建省辦經濟特區(qū)30周年大會上，***總書記宣布，中共中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。

中共中央國務院《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》中，對海南的發(fā)展方向進行了四大戰(zhàn)略定位之一，其中之一就是國際旅游消費中心。要求海南大力推進旅游消費領域對外開放，積極培育旅游消費新熱點，下大氣力提升服務質量和國際化水平，打造業(yè)態(tài)豐富、品牌集聚、環(huán)境舒適、特色鮮明的國際旅游消費勝地?！斑@一次能不能干成這個事？我覺得能?！闭勂鸷Ｄ辖ㄔO全島自貿區(qū)/港的重大國家戰(zhàn)略，王麗婭信心滿滿，她說，30年前海南設立經濟特區(qū)，10年前建立國際旅游島，都是中央給一個政策，海南自己去干。但這一次不一樣，這次是由***總書記親自謀劃、親自部署、親自推動，一定會取得輝煌的成功。

 （經濟觀察網 記者 陳博）

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