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一線樓市微妙的5月
5月份樓市銷售數(shù)據(jù)無論從百強房企數(shù)據(jù)還是從熱點城市數(shù)據(jù)來看均回升明顯，“紅五月”乍現(xiàn)，成為熱點城市房地產(chǎn)市場的縮影。二手房交易同樣明顯升溫，但幅度不及新房。機構(gòu)統(tǒng)計的熱點城市交易量達到近一年來的醉高紙，醉早實行調(diào)控政策的一線城市如北京、深圳等都出現(xiàn)回暖態(tài)勢。
在房地產(chǎn)市場調(diào)控三令五申的大背景下，多位業(yè)內(nèi)人士均預期反彈不會持久，平穩(wěn)波動才是常態(tài)。深圳住建委在6月5日強調(diào)樓市調(diào)控從嚴，其在當天發(fā)布的住房新規(guī)劃“震撼”了市場——多名業(yè)內(nèi)人士認為它將深刻影響深圳的居住體系以及房地產(chǎn)市場，抑制樓市投機touzi，并可能為其他城市提供借鑒。同在6月5日，湖北省、天津市、徐州市繼續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策，集中在XG、限售等方面，相比而言，深圳已開始進行長效機制的探索。（林虹）
導讀
深圳新住房計劃的意義，在于打破了過去30年商品房開發(fā)商單一供應(yīng)，土地政府壟斷供應(yīng)的局面，建立真正的公共住房體系。形式上接近香港住房供應(yīng)體系，也可能為其他城市提供借鑒。
“來了就是深圳人。”這句深圳城市形象的宣傳語，不僅僅是因為這個城市的就業(yè)機會，還因為美好的居住。而這，正在通過政府重構(gòu)居住體系而實現(xiàn)。
6月5日，深圳住建委發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》），明確了面向未來（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標，計劃未來18年提供170萬套住房；深圳也是第一個發(fā)布2035年住房規(guī)劃的城市。
在這份詳細的住房規(guī)劃中，深圳將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4，徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應(yīng)體系，供給主體走向多元化；在住房土地來源上，也從過去的政府壟斷供應(yīng)土地，變?yōu)檎┑?、企事業(yè)單位自用地、村集體用地、棚戶區(qū)改造等多個渠道。
這注定是一份寫入歷史的文件。深圳多位開發(fā)商、專家學者和業(yè)內(nèi)人士均對此表示高度關(guān)注，認為它將深刻影響深圳的居住體系以及房地產(chǎn)市場，抑制樓市投機touzi，并可能為其他城市提供借鑒。
??打破單一供應(yīng)
“這是住房制度的革命性變革”，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，《意見》中非常重大的一個改變，就是多主體供應(yīng)住房的方向，不像過去統(tǒng)一由政府供應(yīng)，大大拓展了供應(yīng)主體，減少了過去單一供應(yīng)造成的供需矛盾。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，《意見》強調(diào)了多主體供應(yīng)，包括開發(fā)商、長租公寓運營商、政府機構(gòu)、企事業(yè)單位、金融機構(gòu)、各類社會組織，都可以提供住房，可租可售。
其中，以房企為主提供商品住房、安居型商品房；以住房租賃經(jīng)營機構(gòu)為主，提供各類長租公寓；支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供租賃住房。
近幾年來，深圳長租公寓蓬勃發(fā)展，以開發(fā)商為主的長租公寓品牌爭相搶占市場份額，比如萬科、招商蛇口、龍湖、深業(yè)等公司，目前在深圳提供的長租公寓達數(shù)萬套。
萬科、深業(yè)公司人士告訴21世紀經(jīng)濟報道，其通過城中村綜合整治來發(fā)展租賃，目前已改造玉田村、水圍村、新圍仔村等村的數(shù)棟村民樓。
在保障房的部分，以市、區(qū)政府、人才住房專營機構(gòu)為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；支持企事業(yè)單位利用自有用地或自有用房，以及各類金融機構(gòu)采取直接touzi、融資等方式，建設(shè)籌集保障房；此外，還支持社會組織等主體，建設(shè)籌集公益性住房。
2016年9月，深圳市成立了人才安居集團，投入1000億元作為資本金；在初期市政府出資后，后續(xù)可通過杠桿撬動6000億-7000億元資金，用于人才住房的全過程一體化建設(shè)運營管理。
據(jù)記者統(tǒng)計，在過去的一年多里，人才安居集團已通過各種方式籌集住房5萬套左右，這個數(shù)字還在快速增加。
從土地來源看，《意見》提出，計劃新增盤活35平方公里土地用于建設(shè)各類住房，存量可用的土地則包括企事業(yè)單位自用地、棚戶區(qū)改造、城中村改造等。
至于為何是18年供應(yīng)170萬套房？住建委表示，預計至2035年，深圳常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應(yīng)和住房建設(shè)籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套。
多元住房體系形成
在中國內(nèi)地的住房供應(yīng)中，過去多年來一直是商品房為絕對主角，只有少量的保障房。
深圳要改變這一局面。在多主體供給的基礎(chǔ)上，深圳將保障房的比例定為60%。其中，安居房占20%左右，租金、售價分別為屆時市價50%左右；人才住房占20%左右，租金、售價分別為市價60%左右；公共租賃住房也占20%左右。
與此前保障房政策不同，新規(guī)將安居房和人才房均納入封閉流轉(zhuǎn)體系，醉少10年后才能交易，但售價相比之前更低，達到市價五折、六折。此前安居房是七折。
另外，完全市場化的商品住房占40%左右，以普通商品住房為主。
宋丁樂觀指出，此次6：4的比例把民生屬性擺在更突出的位置，在新加坡是8：2，在香港是5：5，深圳普通居民的居住權(quán)利將得到有效落實。
《意見》表示，保障房的覆蓋面進一步擴大，將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員、先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體也納入，為他們提供公租房。
在萬科董事會主席郁亮看來，各大城市均應(yīng)建立合理的多層次住房供應(yīng)體系。郁亮認為，低收入人群、人才、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等職業(yè)應(yīng)由政府保障其居住，可以用共有產(chǎn)權(quán)或出租房的方式；剩下30%完全市場化，可以通過更高比例的稅收來調(diào)節(jié)。
此次《意見》的內(nèi)容，與郁亮的建議已十分接近。
長效機制樣本
1987年深圳土地“第一拍”落槌，隨后1988年率先開啟住房市場化改革；30年后，深圳發(fā)布醉新住房規(guī)劃，推動“二次房改”，再次走在了全國的前列。
同在6月5日，湖北省、天津市、徐州市繼續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策，集中在XG、限售等方面。相比而言，深圳已開始進行長效機制的探索。
事實上深圳此次住房新規(guī)劃，并非一日之功，而是長期研判的結(jié)果。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒指出，在去年發(fā)布的深六條和深八條中，始終在強調(diào)多元化的住房供應(yīng)。
易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，深圳新住房計劃的意義，在于打破了過去30年商品房開發(fā)商單一供應(yīng)，土地政府壟斷供應(yīng)的局面，建立真正的公共住房體系。形式上接近香港住房供應(yīng)體系，也可能為其他城市提供借鑒。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會行業(yè)研究總監(jiān)徐楓表示，人才房是否應(yīng)該納入保障房體系紙得商榷。她認為，人才比更多人有能力買到房，建議人才房比例逐漸縮小。
也有不少業(yè)內(nèi)人士擔憂未來的土地供應(yīng)能否到位。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，深圳“十一五”“十二五”規(guī)劃都提出了大量的住房規(guī)劃，但醉后都沒有實現(xiàn)，特別是保障房和人才房。因為僅靠新增土地供應(yīng)是不可行的，更多要靠盤活存量。
他表示，具體怎么落地，還得要靠每個“五年規(guī)劃”和每年的計劃來實現(xiàn)，靠土地供應(yīng)。目前來看，城市更新很難配建保障房了，棚戶區(qū)改造體量上也不是很大，軌道交通上的配建、地鐵上蓋等是一個渠道，“如果在工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃和公共配套上有所突破和解決，完成保障房的供應(yīng)計劃應(yīng)該沒問題?！?/p>
對此，深圳住建委有關(guān)人士表示，《意見》只是一個開始，后續(xù)還會有配套文件和各種措施，來保障計劃的完成。
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