從房地產(chǎn)到旅游島，海南產(chǎn)業(yè)調(diào)整艱難路

買房V信：18089828470

王路第一次離開海南的時候，不曾想到，自己未來的生活會幾度與這座海島緊緊捆綁在一起。

上世紀(jì)80年代，王路的父母從上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，王路隨之成為不折不扣的新海南人。小學(xué)、中學(xué)……在這座島嶼度過十多年的青少年生涯，王路選擇出島上大學(xué)。1994年，王路再度回到海南，從事房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)工作。

在此之前兩年，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國傳達(dá)了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。在海南建省辦特區(qū)的背景下，海南的房地產(chǎn)熱潮隨之應(yīng)聲而起。

早在1960年初，周恩來總理視察海南時，特意提到，海南寶島之所以是寶，是因?yàn)橹袊挥羞@么一塊熱帶、亞熱帶的地方。

1987年6月，鄧小平在會見南斯拉夫共產(chǎn)主義者聯(lián)盟中央主席團(tuán)委員斯特凡·科羅舍茨時也說，我們正在搞一個更大的特區(qū)，這就是海南島經(jīng)濟(jì)特區(qū)。并說，海南島好好發(fā)展起來，是很了不起的。

但過往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程表明，探索一個適合海南的、合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不是一件容易的事情。時至今日，“過度依賴房地產(chǎn)”這一點(diǎn)依然備受關(guān)注和批評。

隨著建設(shè)全島自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)/港政策的宣布，海南明確強(qiáng)調(diào)要以“壯士斷腕”的決心調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，而國際旅游消費(fèi)中心這一戰(zhàn)略定位的提出，也正在促使這個中國第二大島迎來新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整。

房地產(chǎn)熱浪

高峰的時候，這座總?cè)藬?shù)不過650余萬的海島上，房地產(chǎn)公司多達(dá)兩萬多家，平均每300人一家房地產(chǎn)公司。

1992年，海南省全省財(cái)政收入的40%是直接或間接來自于房地產(chǎn)，海口市更是高達(dá)60%以上。海口當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積達(dá)800萬平方米，地價從1991年的10多萬元/畝，一路突飛猛漲至600多萬元/畝。

根據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì)，1991年海南商品房均價為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年上半年頂峰時期達(dá)到7500元/平方米。短短兩年半，增長超過4倍。

王路如今再憶起那一年海南的房地產(chǎn)盛景，依然不勝唏噓。“你知道?？趪Q(mào)附近1992年的房價多少錢嗎？13000元 /平方米?！彼f。

就是在這一年，海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授王麗婭來到海南?！斑@是醉瘋狂的一年?！蓖觖悑I回想道，那時候很多闖海人登島，炒地價炒房價。

也正是這一年，日后叱咤中國房地產(chǎn)市場的“萬通六君子”，在海口成立海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)聯(lián)合開發(fā)touzi總公司開啟了原始積累的征程。1993年，當(dāng)這個公司改名為萬通公司的時候，總資產(chǎn)已經(jīng)超過一億元。

1993年6月23日，時任國務(wù)院副總理的朱镕基公開宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。時隔一天，中共中央國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，提出了以整頓金融秩序?yàn)橹攸c(diǎn)的16條措施，包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建touzi、清理所有在建項(xiàng)目等。海南房地產(chǎn)泡沫快速破滅。

這是中央層面對海南房地產(chǎn)的第一次大規(guī)模調(diào)控。王麗婭說，1993年她就在海口亞希大廈的一家股份制公司辦公，那是?？诘暮诵牡囟危瑔蝺r將近8000元/平方米。但1994年以后，單價一下子就掉到1000元/平方米。

25年以后，海南省的房地產(chǎn)調(diào)控愈發(fā)升級。2018年3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，要求全省加強(qiáng)嚴(yán)格購房資格審查，非該省戶籍在海南只能購買1套住房，且需提供至少一名家庭成員在該省累計(jì)60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，非該省戶籍購房申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

4月份，伴隨著中央明確表示支持海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)探索自貿(mào)港，海南省住建廳又火速發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》，要求海南各市縣房管（住建）部門要對本轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為。對落實(shí)調(diào)控目標(biāo)不力、量價仍上漲過快的市縣，住建廳將提請省政府進(jìn)行約談問責(zé)。

這是海南省為預(yù)防房地產(chǎn)市場過快升溫所做出的快速反應(yīng)。早在今年全國兩會上，海南省省長沈曉明就表示，房地產(chǎn)對海南經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)很大，即便如此，海南還是要痛下決心嚴(yán)控房地產(chǎn)?！皽p少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實(shí)不容易做到。”

“這一次海南樓市的XG限貸，本質(zhì)上也是保護(hù)本地購房者的一個舉措?！蓖觖悑I認(rèn)為，從2003年非典至今，這十幾年，其實(shí)海南人深受外地炒房客的沖擊。大陸房產(chǎn)上漲時，他們沒有分享任何利益；當(dāng)外地人帶著大批資金涌進(jìn)海南，像買白菜一樣購買動輒幾百萬的房子，對于海南本地購房者而言，無疑是一個不小的心理負(fù)擔(dān)。

調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)，一直是海南過往經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中難以根治的頑疾。根據(jù)《2017年海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》（以下簡稱《統(tǒng)計(jì)公報》）數(shù)據(jù)顯示，2017年，海南全省固定資產(chǎn)touzi(不含農(nóng)戶)完成4125.40億元，比上年增長10.1%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成touzi2053.11億元,同比增長14.9%。房地產(chǎn)開發(fā)touzi額已然占據(jù)固定資產(chǎn)touzi額的一半。

海南省住建廳在此前接受《中國新聞周刊》采訪時也承認(rèn)，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)狀還未實(shí)現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變，短期依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)象依然存在。要擺正房地產(chǎn)在海南產(chǎn)業(yè)中的位置，從根本上，需要大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快培育能替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)，降低房地產(chǎn)業(yè)在GDP增長、地方財(cái)政收入中的比重。

如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？早在建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)之初，海南全省就曾經(jīng)進(jìn)行過一場大討論——是貿(mào)易先行，還是房地產(chǎn)先導(dǎo)？是旅游為龍頭，還是工業(yè)為驅(qū)動？什么才是海南優(yōu)勢所在？何處才是海南經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)？

當(dāng)年海南旅游研究所所長楊哲昆經(jīng)歷了這場大討論，并強(qiáng)調(diào)，海南醉大的資源是環(huán)境資源，在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇上，必須依托生態(tài)資源，突出資源優(yōu)勢，才能實(shí)現(xiàn)大跨越大發(fā)展。

1993年，海南制定了“以旅游業(yè)為龍頭，超前發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；以工業(yè)為主導(dǎo)，加快發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，穩(wěn)定提高第一產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針。

1996年，海南又提出了“一省兩地”戰(zhàn)略，即“新興工業(yè)省、熱帶高效農(nóng)業(yè)基地、熱帶海島休閑度假旅游勝地”，把新興工業(yè)、熱帶農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)作為海南省三足鼎立的產(chǎn)業(yè)基石，具體表述為“以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)和提高第一產(chǎn)業(yè)；以工業(yè)為主導(dǎo)，加速發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；以旅游業(yè)為龍頭，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”。

2008年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)被確定為海南可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，對之前的發(fā)展策略作了有效的補(bǔ)充。2009年底，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》發(fā)布,標(biāo)志著海南國際旅游島建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略，并于次年正式步入建設(shè)的正軌。

按照上述《統(tǒng)計(jì)公報》，2017年海南全省地區(qū)生產(chǎn)總紙為4462.54億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加紙979.33億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加紙997.14億元，增長2.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加紙2486.07億元，增長10.2%。三大產(chǎn)業(yè)增加紙占地區(qū)生產(chǎn)總紙的比重分別為22.0、22.3、55.7。

而這其中，雖然歷經(jīng)多年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國際旅游島概念的落地，也使得大量房企開始變相跑馬圈地，“一房獨(dú)大”的局面依然在海南蔓延。據(jù)了解，截至2017年年底，海南已擁有26家五星級酒店和134家按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)開業(yè)的酒店，還有25家國際知名酒店管理集團(tuán)、61個酒店品牌進(jìn)駐海南。

新起點(diǎn)

王路在海南待了六年，2000年的時候他選擇回到籍貫地——上海。在上海工作了十年之后，伴隨著海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，王路再次回到海南?！澳菚r候開發(fā)商紛紛涌進(jìn)來，我就跟過來了，一直待到現(xiàn)在?！彼f。

談起過往海南的發(fā)展重心，王麗婭頗為痛心，她指出，從1992到2003年這十年，海南發(fā)展過智慧島、老人島、藥谷等，但前后因?yàn)楦鞣N因素，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)規(guī)模過小，發(fā)展遇到瓶頸。

在王路看來，作為第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)，由于海南的海洋氣候和多丘陵地貌，沒辦法做集約化開發(fā)。而且受臺風(fēng)影響嚴(yán)重，很難形成大面積產(chǎn)業(yè)化，所以海南的第一產(chǎn)業(yè)其實(shí)一直也很單薄。

工業(yè)在海南歷來都有物流、物料的成本問題，加上自然環(huán)境因素、本地工業(yè)人口、工業(yè)技術(shù)等影響，這些年在海南的占比也一直很低。

一直被視為海南發(fā)展重心的旅游業(yè)，同樣存在痛點(diǎn)。從國際游客數(shù)量來看，根據(jù)2015年海南省旅游市場工作會議以及2016年、2017年海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上提供的數(shù)據(jù)，2015-2017年，海南省全年接待游客總?cè)藬?shù)分別為5336萬人次、6024萬人次、6745萬人次。但其中，入境游客（含過夜）人次占比依舊偏低，三年間接待的入境游客人數(shù)分別為60.84萬人次、74.9萬人次、111.94萬人次，占總游客人數(shù)的比例分別約 1.14%、1.24%、1.66%。

王路告訴記者，實(shí)際上，這些年旅游業(yè)對海南當(dāng)?shù)厥菦]什么太大的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)?！罢嬲穆糜未笫?，旅游收入必須是一日游的占比足夠高。但海南以前是觀光型旅游，游客一定通過旅行社報名，那么報名就帶來兩個問題，第一，旅客是屬于省外旅行社的客源，第二，旅客的錢交給省外旅行社，海南本地的地接社只能收到人頭費(fèi)?！蓖趼氛f，所以，海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)型問題很嚴(yán)重。

2018年4月13日，在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會上，***總書記宣布，中共中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。

中共中央國務(wù)院《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》中，對海南的發(fā)展方向進(jìn)行了四大戰(zhàn)略定位之一，其中之一就是國際旅游消費(fèi)中心。要求海南大力推進(jìn)旅游消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ν忾_放，積極培育旅游消費(fèi)新熱點(diǎn)，下大氣力提升服務(wù)質(zhì)量和國際化水平，打造業(yè)態(tài)豐富、品牌集聚、環(huán)境舒適、特色鮮明的國際旅游消費(fèi)勝地?！斑@一次能不能干成這個事？我覺得能?！闭勂鸷Ｄ辖ㄔO(shè)全島自貿(mào)區(qū)/港的重大國家戰(zhàn)略，王麗婭信心滿滿，她說，30年前海南設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，10年前建立國際旅游島，都是中央給一個政策，海南自己去干。但這一次不一樣，這次是由***總書記親自謀劃、親自部署、親自推動，一定會取得輝煌的成功。

 （經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博）

打折威信：180⒏9828470

海南 艱難 調(diào)整 產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)