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當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次走到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，面臨著方向性選擇，并考驗(yàn)著市場(chǎng)理性。當(dāng)前樓市預(yù)期出現(xiàn)松動(dòng)，既有因城施策的原因，也是市場(chǎng)需求動(dòng)能快速釋放的結(jié)果。在外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型迭加的特殊時(shí)期，深入落實(shí)“房住不炒”，應(yīng)當(dāng)保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，全力避免樓市大起大落，亟待樓市理性的堅(jiān)強(qiáng)支撐。
預(yù)期松動(dòng)推動(dòng)樓市高溫消退。從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，北京、上海、深圳等一線城市二手房?jī)r(jià)率先回落，并逐步向二線城市擴(kuò)散。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有14個(gè)，較9月份增加一倍。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查，11月百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個(gè)百分點(diǎn)。從土地購(gòu)置看，2018年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市共流拍618宗住宅用地，流拍的總規(guī)劃建筑面積約為2017年的2.3倍。從運(yùn)行指標(biāo)分析，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi和商品房銷售面積出現(xiàn)增速同步回落情況。這些情況表明，樓市高溫已經(jīng)消退，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)松動(dòng)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著方向性選擇。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型雙重壓力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行，避免房?jī)r(jià)大起大落，既是保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)韌性的重要體現(xiàn)。一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未結(jié)束，仍有較大發(fā)展空間，客觀上也需要房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)效應(yīng)，也是我國(guó)家庭資產(chǎn)主要配置領(lǐng)域，房?jī)r(jià)波動(dòng)將加劇經(jīng)濟(jì)金融波動(dòng)。因此，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，既要有效控制房?jī)r(jià)非理性上漲所形成的風(fēng)險(xiǎn)累積，也要高度警惕房?jī)r(jià)快速下行帶來(lái)的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。
從根本上說(shuō)，“房住不炒”既是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控基本方向，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的科學(xué)注腳，而樓市理性則是落實(shí)“房住不炒”的根本支柱。一線城市二手房?jī)r(jià)的率先回落，就是市場(chǎng)預(yù)期松動(dòng)和樓市理性蘇醒的重要反映。
落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行，避免市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，當(dāng)前亟待處理好以下四個(gè)關(guān)系：一是行政干預(yù)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的關(guān)系；二是增庫(kù)存和去庫(kù)存的關(guān)系；三是買房和賣房的關(guān)系；四是加杠桿和降杠桿的關(guān)系。這四個(gè)關(guān)系的科學(xué)處理和有效應(yīng)對(duì)，深刻反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的理性，也是破除過(guò)去固化房地產(chǎn)市場(chǎng)行為范式的前提，更在相當(dāng)程度上決定了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的方向。
在市場(chǎng)多方博弈的大框架下，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，醉有可能形成兼顧多方利益的均衡。在因城施策的政策基調(diào)下，政策松緊很有可能導(dǎo)致非線性實(shí)施效應(yīng)，因此做好科學(xué)謀劃、謹(jǐn)慎決策、有效執(zhí)行，其重要性不言而喻，再?gòu)?qiáng)調(diào)也不過(guò)分。在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境里，遵從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，防范各種道德風(fēng)險(xiǎn)，抵制羊群效應(yīng)，既考驗(yàn)著市場(chǎng)主體理性，也反過(guò)來(lái)影響到樓市運(yùn)行軌跡。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，只有樓市理性才是確保未來(lái)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的根本支柱。
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