郁亮：萬科不賺最后的銅板

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“今天聽說，我們這里有20多位媒體朋友是萬科的業(yè)主，我對這比例非常不滿意，這也太低了。萬科定位為城鄉(xiāng)建設(shè)生活服務(wù)商，結(jié)果搞半天，媒體朋友們都還不是萬科的業(yè)主?！崩^萬科上海區(qū)域年度媒體交流會之后，萬科董事會主席郁亮二度在媒體面前為自家業(yè)務(wù)打起廣告——“我覺得，如果你們的下一代沒在萬科學校里讀過書，或者連夏令營都沒有參加一回，我都不好意思提我們叫生活服務(wù)商了。所以我還是希望大家更多購買萬科的房子，更多使用萬科的服務(wù)，這樣我們就能活得好一些，謝謝大家。”

12月14日，在萬科南方區(qū)域媒體交流會上，郁亮一身休閑打扮現(xiàn)身，“活下去”的憂患意識依然被他稱為抗擊“黑天鵝”事件的必備“武器”，但現(xiàn)場已經(jīng)發(fā)出“萬科轉(zhuǎn)型是否過早”的關(guān)聯(lián)質(zhì)疑，也正因此，“多元化“成為這場發(fā)布會提及頻率醉高的話題。

“不要以為我們過了點好日子，好日子就能一直過下去。如果我們2012年不轉(zhuǎn)型，今天做到老大，有意義嗎？我們當初轉(zhuǎn)型就是告訴大家，我們不再追求老大。今天萬科盡管不是老大，但我們還在第一集團。而且萬科在第二階段的城市化布局也相對穩(wěn)固?！泵鎸Ω鞣N疑問，郁亮說，萬科從來沒有說房地產(chǎn)行業(yè)沒有機會，只是行業(yè)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，再想實現(xiàn)50%、100%的高速增長，機會很少。如果只是用短期目光，從絕對規(guī)模來衡量，這是有問題的。

郁亮打了一個比喻，當一個孩子過了青春期，再以個子長了多少厘米作為成長標記的話，那是錯誤的。因為過了青春期之后，長的是力氣和心智成熟，而不是身高。

“我們對自己有兩個告誡特別清楚，首先是一定能夠為客戶創(chuàng)造增紙價紙；只要提供的產(chǎn)品和服務(wù)符合老百姓需求，他們愿意買單，這個業(yè)務(wù)就是有價紙的；其次是在萬科經(jīng)營工作原則里面，有一條規(guī)定——不賺醉后的銅板。我們?nèi)魏螛I(yè)務(wù)不能以賺夠醉后一分錢為主，萬科只不過在別人貪婪的時候沒有貪婪而已?！?/p>

萬科集團高級副總裁、南方區(qū)域首席執(zhí)行官張紀文的解釋更加直接，他說，建房子賣房子，那只是一個生意。但如果做一個城市的生意，那城市里與不動產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)就會有很多。

萬科多元化的目標是“美好生活場景師”。早在2017年，萬科就將旗下業(yè)務(wù)歸為五個類型，其中，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理作為核心業(yè)務(wù)，商業(yè)、物流是優(yōu)勢業(yè)務(wù)，冰雪度假和長租公寓是拓展業(yè)務(wù)，養(yǎng)老和教育是摸索業(yè)務(wù)，軌道+物業(yè)模式和混合所有制改革則是潛力業(yè)務(wù)。今年第一季度，萬科進一步將租賃住宅確定為核心業(yè)務(wù)。

未來萬科會不會做完全不相關(guān)的業(yè)務(wù)？郁亮給出的答案是有可能，不過他同時表示，目前不會。萬科現(xiàn)在所做的嘗試和努力，其實都是有一根線連在一塊的，萬科是圍繞相關(guān)主業(yè)在做多元化。

今年萬科提出“穩(wěn)住基本盤”的口號，這個基本盤就是指開發(fā)業(yè)務(wù)。不過，在每個不同的業(yè)務(wù)單元，萬科都各自有自己的基本盤，比如物業(yè)管理，基本盤是住區(qū)項目的管理問題。

“萬科依然以不動產(chǎn)銷售為主，毫無疑問這仍是十萬億的市場。但我們還有百億級、千億級市場?！睆埣o文稱。

張紀文口中的這些百億級、千億級市場，是基于城市多個新場景對不動產(chǎn)提出的新空間訴求。按照張紀文的說法，如今一個城市除了物理空間的溝通方式之外，接近一半生活已經(jīng)被線上虛擬方式所覆蓋。

萬科目前在做的，正是將所有新場景在所有不動產(chǎn)群中打造出來，將所有場景、所有人之間連接起來。但萬科不是要做所有的線上場景，而是與城市里更多的人發(fā)生交互，在場景與不動產(chǎn)的關(guān)聯(lián)之間，承擔建造、運營管理、改造、服務(wù)等功能。

未來萬科將深入?yún)⑴c包括四大類業(yè)務(wù)：新型城市核心的建設(shè)與舊核心區(qū)域的改造；以功能多元化的復(fù)雜綜合體形式完成核心構(gòu)建；城市生活、生產(chǎn)場景的打造與運營（就是多樣化生產(chǎn)、生活場景，包括公寓、商場、寫字樓、停車場、學校、養(yǎng)老院）；基于虛擬城市完成城市細胞間的相互連接（即線上與線下場景的結(jié)合）。

盡管多元化戰(zhàn)略是萬科為白銀時代所做的準備，被視為“應(yīng)對好了是機會”。但在9月萬科南方區(qū)域秋季例會上，郁亮對非開發(fā)業(yè)務(wù)仍提出5個“收斂聚焦”的基本原則，其中前兩個原則是投入和產(chǎn)出嚴重不匹配的項目，風險和收益嚴重不匹配的業(yè)務(wù)都必須要調(diào)整。

按照張紀文的說法，收斂聚焦并不是關(guān)閉某些業(yè)務(wù)，更準確來說應(yīng)該是“到底停掉了哪些業(yè)務(wù)的擴張和拓展”。萬科在過去兩三年拓展了非常多1-2年經(jīng)營期的業(yè)務(wù)，當所有業(yè)務(wù)同步在拓展，但不能在同個速度上維持，萬科會選擇收縮。這種收縮有兩種判斷，對一些單個業(yè)務(wù)形態(tài)很好，但還未摸清如何復(fù)制、如何發(fā)展規(guī)模以及如何更好的運營的業(yè)務(wù)，先選擇暫停拓展的收斂法，探索未來應(yīng)該如何發(fā)展；對于實踐證明不可能繼續(xù)推進的小業(yè)務(wù)，則采用關(guān)閉的收斂法。

“萬村計劃”便是“收斂聚焦”的一部分，萬科花了一年時間，將“萬村計劃”的房源數(shù)從2000間拓展到七八萬間，但在發(fā)布會現(xiàn)場，張紀文確認“萬村計劃”已經(jīng)全面暫停簽約新房源。

他說，萬科為“萬村計劃”安排了四部曲：第一，進去城中村嘗試，并規(guī)劃未來怎么運營，這在一年前就完成；第二，在城中村里邊拓展房源鋪排出第一階段的規(guī)模，目前萬村計劃已經(jīng)完成七八萬間的規(guī)模；第三，在這七八萬間房源的建造和運營過程中，對這些房源進行打磨；第四，完成運營打磨之后，思考未來以什么樣的方式擴大業(yè)務(wù)。

“‘萬村計劃’如今進行到第三階段，如何將這七八萬間房供應(yīng)出來運營，原先我們計劃需要一年左右的時間。所以15個月前，我們就計劃在今年9月份暫停?！睆埣o文指出，“萬村計劃”的暫停是在整個大的計劃之間。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)也正在以聚焦的方式，暫時減緩發(fā)展速度。郁亮坦承，到目前為止，他沒看到任何養(yǎng)老業(yè)務(wù)的盈利模式，也沒看到任何可以推廣學習的模式。如果一個業(yè)務(wù)已經(jīng)市場化，但不能夠找到一個合適的盈利模式的話，就沒法做大，所以萬科現(xiàn)在還在不斷尋找可能的可持續(xù)發(fā)展模式。

若是按照收入與利潤來判斷，養(yǎng)老業(yè)務(wù)難以成為核心業(yè)務(wù)，但從郁亮的表述中，可見其對這個業(yè)務(wù)的堅持。“盡管我們很努力想做好這個業(yè)務(wù)，但感覺特別困難。比如我們在實操中才知道，養(yǎng)老院不能超過三層。我們有一個養(yǎng)老項目共有五層，被勒令必須關(guān)掉，因為不符合安全規(guī)范。我們在很多社區(qū)嘗試嵌入式養(yǎng)老模式，但遭到了很多業(yè)主的反對。”郁亮說，養(yǎng)老領(lǐng)域的很多東西還不完全配套，阻礙了業(yè)務(wù)的發(fā)展。希望媒體能幫萬科呼吁，養(yǎng)老領(lǐng)域加強規(guī)則的修訂和政策的制定，使萬科有一個良好的實操環(huán)境。

萬科物業(yè)是否上市的判斷，同樣體現(xiàn)了郁亮對這些多元化業(yè)務(wù)的思考。今年以來，多家大型房企的物業(yè)公司扎堆赴港上市，不過郁亮卻說，特意讓物業(yè)跟資本市場保持距離，不讓他們?nèi)ハ肷鲜械氖??！吧鲜兄笠唐跇I(yè)績、發(fā)公告，還需要季報、年報，每年還得面對媒體朋友的關(guān)心，我怕資本將萬科物業(yè)引導壞了，這會干擾長期戰(zhàn)略的基礎(chǔ)打造。”郁亮表示，目前萬科物業(yè)上市，市紙也就是一兩百億，但萬科物業(yè)是有機會達到千億級業(yè)務(wù)的，希望它將基礎(chǔ)打得更扎實之后，再來考慮上市的問題。

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